Kontrolowana pośrednio przez izraelskiego miliardera Lwa Lewiewa spółka oferuje do 23,8 mln nowych akcji (dziś kapitał zakładowy AFI Europe dzieli się na 93 mln walorów). Ponadto właściciele spółki zamierzają sprzedać do 7,1 mln papierów plus jeszcze 4,63 mln w ramach opcji dodatkowego przydziału. Cena maksymalna akcji to 21,5 zł. Spółka zamierza uzyskać z emisji akcji 100 mln euro, a jej właściciele – 30 mln euro (nie licząc akcji, które mogą zostać zaoferowane w ramach opcji dodatkowego przydziału). Z tego powodu liczba ostateczna liczba akcji może ulec zmniejszeniu, tak by iloczyn ceny emisyjnej i liczby sprzedawanych akcji nie przekroczył 130 mln euro (508,3 mln zł). W ramach opcji dodatkowego przydziału sprzedane mogą zostać papiery o wartości do 15 proc. oferty. Łączna wartość walorów, które mogą trafić w ręce inwestorów z GPW nie przekroczy zatem 584 mln zł. Cena emisyjna zostanie ustalona do 1 grudnia na podstawie budowanej od wczoraj księgi popytu. Zapisy dla inwestorów indywidualnych potrwają do 29 listopada, a dla instytucji – o jeden dzień dłużej.

Zakładając, że tzw. opcja dodatkowego przydziału zostanie wykonana przez subemitentów (ING i Deutsche Bank), a cena emisyjna zostanie obniżona aż do 16,4 zł, w rękach nowych akcjonariuszy AFI Europe może znaleźć się 30 proc. walorów spółki.

Na co spółka za­mie­rza prze­zna­czyć środki pozyskane z emisji? Jak tłu­ma­czy Avi Ba­rzi­lay, dy­rek­tor ge­ne­ral­ny AFI Eu­ro­pe, oko­ło 80 proc. po­zy­ska­nych środ­ków zo­sta­nie wy­ko­rzy­sta­nych ja­ko wkład wła­sny do przy­go­to­wy­wa­nych wła­śnie in­we­sty­cji, resz­ta pój­dzie na bie­żą­cą dzia­łal­ność. Naj­wię­cej, bo 22,5 mln eu­ro, AFI chce wy­dać na uru­cho­mie­nie bu­do­wy cen­trum han­dlo­we­go Gol­den Ci­ty w Bu­ka­resz­cie. W gro­nie pro­jek­tów, któ­re ma­ją być współ­fi­nan­so­wa­ne ze środ­ków po­zy­ska­nych z gieł­dy, znaj­dzie się rów­nież ko­lej­ny etap in­we­sty­cji miesz­ka­nio­wej Wi­la­nów One w War­sza­wie.

W su­mie 55 proc. kwo­ty prze­zna­czo­nej na fi­nan­so­wa­nie no­wych in­we­sty­cji zo­sta­nie wy­da­ne na przed­się­wzię­cia biu­ro­we, a 40 proc. – na han­dlo­we. Z wy­jąt­kiem in­we­sty­cji miesz­ka­nio­wych AFI Eu­ro­pe w krót­kim okre­sie nie za­mie­rza sprze­da­wać no­wych pro­jek­tów po ich ukoń­cze­niu.

Wy­ni­ki fi­nan­so­we, ja­ki­mi AFI Eu­ro­pe mo­że się po­chwa­lić przed de­biu­tem, nie po­wa­la­ją na ko­la­na. Ostat­nie dwa la­ta spół­ka za­koń­czy­ła ze stra­tą net­to przy­pa­da­ją­cą na ak­cjo­na­riu­szy jed­nost­ki do­mi­nu­ją­cej (w 2008 r. by­ło to aż 75,3 mln eu­ro pod kre­ską). Po dziewięciu mie­sią­cach te­go ro­ku wy­nik rów­nież jest ujem­ny i wy­no­si 3,3?mln eu­ro.

Na wy­ni­kach spół­ki za­cią­żył kry­zys na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, któ­ry prze­ło­żył się na spa­dek sta­wek czyn­szów i stóp ka­pi­ta­li­za­cji, pro­wa­dząc do prze­ce­ny po­sia­da­nych przez AFI Eu­ro­pe bu­dyn­ków (po­dob­ne pro­ble­my mia­ło wie­le już no­to­wa­nych na GPW firm, ta­kich jak GTC czy Or­co) i w efek­cie – wie­lo­mi­lio­no­wych strat.

Pro­ble­mem spół­ki są rów­nież dość wy­so­kie kosz­ty fi­nan­so­we zwią­za­ne z ob­słu­gą za­dłu­że­nia za­cią­gnię­te­go pod in­we­sty­cje. Spo­rą część z nich (25 proc. w 2009 r.) sta­no­wią od­set­ki od po­życz­ki udzie­lo­nej spół­ce przez głów­ne­go ak­cjo­na­riu­sza – Afri­ca Pro­per­ties. Na ko­niec wrze­śnia te­go ro­ku za­dłu­że­nie AFI u wła­ści­cie­la sza­co­wa­no na 268,7 mln eu­ro wo­bec po­nad 875 mln eu­ro zo­bo­wiązań z ty­tu­łu kre­dy­tów i po­ży­czek.

By po­pra­wić ren­tow­ność de­we­lo­pe­ra, w ra­zie po­wo­dze­nia ofer­ty po­życz­ka od wła­ści­cie­la ma zo­stać za­mie­nio­na na ka­pi­tał (za­rząd tłu­ma­czy, że nie bę­dzie te­mu to­wa­rzy­szyć emi­sja no­wych ak­cji na rzecz wła­ści­cie­la). AFI Eu­ro­pe sza­cu­je, że wy­łą­cze­nie kosz­tów ob­słu­gi za­dłu­że­nia od Afri­ca Pro­per­ties po­zwo­li­ło­by spół­ce na wy­pra­co­wa­nie po trzech kwar­ta­łach 2010 r. 4,1 mln eu­ro zy­sku przed opo­dat­ko­wa­niem.