Stała frustracja – dlaczego kredyty hipoteczne budzą tyle emocji?

Banki są nieodłączną częścią życia zdecydowanej większości rozwiniętych społeczeństw. Umożliwiają nam codzienne funkcjonowanie, rozliczanie płatności czy zwiększanie swojego majątku poprzez finansowanie kredytami rozmaitych zakupów, od drobnych wydatków codziennych po ten najważniejszy, czyli kupno mieszkania. I to właśnie w związku z tym ostatnim bankom najczęściej obrywa się wizerunkowo, ale czy słusznie?

Polski sektor bankowy jest ponadprzeciętnie rozwinięty technologicznie, rozwiązania typu Blik czy płatności zbliżeniowe były u nas wdrażane i rozpowszechnione znacznie wcześniej niż w wielu rozwiniętych krajach świata, dzięki nim znacząco zwiększa się wygoda naszego funkcjonowania, a mimo to dobre wyniki finansowe banków „kłują” dużą część społeczeństwa w oczy.

Kredyty kością niezgody na linii bank – klient

Prawdopodobnie głównym powodem tego stanu rzeczy jest fakt, że jednym z produktów, na którym banki zarabiają najwięcej, są kredyty hipoteczne – a to dla wielu Polaków konieczność, bez której nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania.

Najczęściej podnoszonymi przez niezadowolonych kredytobiorców argumentami są wysokie koszty finansowania (całkowita suma do spłaty w okresie 30 lat czasami wielokrotnie przekracza kwotę uzyskanego kredytu) oraz nieprzewidywalność raty w przypadku zmiany stóp procentowych (w tym sposób naliczania stawki WIBOR).

Kredyt drogi, ale... opłacalny?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zazwyczaj jest zmienne i oparte na stawce WIBOR 3M lub WIBOR 6M oraz stałą marżę. W bardzo dużym uproszczeniu można przyjąć, że WIBOR zazwyczaj przyjmuje wartości zbliżone do tzw. stopy wolnej od ryzyka, a marża ma bankom rekompensować ryzyko niespłacenia kredytu przez kredytobiorców, w tym też potencjalne koszty obsługi i opłaty związane z windykacją niespłacanych należności. Średni poziom WIBOR 3M na przestrzeni ostatnich 20 lat to 3,60 proc., a marże dla klientów detalicznych zazwyczaj mieszczą się w przedziale między 1,70 a 2,00 proc. Przyjmując marżę ze środka tego przedziału (1,85 proc.) możemy założyć, że na przestrzeni ostatnich 20 lat średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło ok. 5,45 proc.

Sprawdźmy hipotetyczny scenariusz, w którym kupujemy dzisiaj mieszkanie za 500 tys. zł, finansując je w 20 proc. wkładem własnym, a w 80 proc. kredytem hipotecznym oprocentowanym 5,45 proc. 400 tys. zł kredytu wziętego dzisiaj będzie oznaczało 813 tys. zł łącznej wartości rat kredytu, czyli na przestrzeni 30 lat za całe mieszkanie zapłacimy 913 tys. zł. (uwzględniając wkład własny, pomijając koszty notariusza, PCC czy podatki, które należy zapłacić niezależnie od tego, czy mieszkanie kupimy za gotówkę czy z wykorzystaniem kredytu).

Na pierwszy rzut oka to bardzo dużo, bo będziemy musieli bankowi oddać ponad 2 razy więcej niż pożyczyliśmy. Ale w tym czasie może się też zmienić wartość naszego mieszkania. Według danych Banku Pekao i Grupy Morizon Gratka, średni wzrost wartości ceny na polskim rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich 17 lat to ok. 3,5 proc. rocznie.

Gdybyśmy przyjęli, że wartość naszego mieszkania będzie rosła o 2,5 proc. rocznie, to po 30 latach dałoby to wartość 1 048 tys. zł, czyli o ponad 130 tys. zł więcej niż za nie w tym czasie zapłaciliśmy deweloperowi i bankowi. Takie wyliczenia stawiają kredyt w zupełnie innej perspektywie. Oczywiście to bardzo uproszczone i hipotetyczne założenia, ale powinny one skłonić do bardziej kompleksowego myślenia na temat – zazwyczaj jednoznacznie – negatywnie postrzeganych kredytów hipotecznych. Może się bowiem okazać, że po zakończeniu spłacania kredytu wartość majątku wzrośnie pomimo kosztów poniesionych na jego spłatę.

Odwieczny dylemat: stałe czy zmienne

Kolejnym częstym zarzutem wobec banków i kredytów hipotecznych jest zmienna stopa procentowa, decydująca o oprocentowaniu kredytów. Temat ten zaczął być szeroko omawiany zwłaszcza w kontekście podwyżek stóp procentowych z 2022 r., które spowodowały, że dla wielu konsumentów raty kredytu hipotecznego zwiększyły się nawet kilkukrotnie. Alternatywą dla zmiennej stopy procentowej miałyby być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak one również nie są bez wad.

Zmienne oprocentowanie jest z tych dwóch opcji bardziej „naturalne” dla uczestników rynku. Dla klienta banku w sytuacji rosnącej inflacji, rosnących płac i rosnących w odpowiedzi stóp procentowych w teorii powinno być łatwiej poradzić sobie z rosnącą również ratą kredytu. Z kolei w sytuacji odwrotnej, kiedy mamy spowalniającą gospodarkę, ryzyko recesji i potencjalnie rosnące bezrobocie, rata będzie się zmniejszała, co powinno ułatwić obsługę zadłużenia. Stała rata kredytu dawałaby klientowi banku większą pewność co do wysokości rat, które będzie musiał spłacić, ale jest to swego rodzaju miecz obosieczny, bo choć z jednej strony ochroni nas to przed rosnącymi stopami procentowymi, to jednocześnie w warunkach istotnego pogorszenia sytuacji gospodarczej czy recesji nasza rata nie zmieni się, będzie nadal na tym samym poziomie.

Czy jednak każde stałe oprocentowanie będzie lepsze niż zmienne? Biorąc pod uwagę wcześniej podane historyczne dane dot. stawki WIBOR 3M (średnio 3,60 proc. na przestrzeni ostatnich 20 lat) wydawałoby się, że gdyby możliwe było zagwarantowanie sobie stałego oprocentowania na poziomie max. 5,00-5,50 proc., byłoby to w większości przypadków opłacalne – ale nie zawsze. Między 2013 a 2022 rokiem mieliśmy przez cały czas stopy procentowe i WIBOR na poziomie wyraźnie niższym niż średni poziom 3,60 proc., a w dobie pandemii WIBOR 3M spadł nawet do okolic 0,2 proc. i w takiej sytuacji raty kredytów ze stałym oprocentowaniem wynosiłyby znacznie więcej niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem.

Należy więc postrzegać kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu jako rozwiązania zawierające niejako komponent ubezpieczenia, czyli taki, który w razie ekstremalnej sytuacji może nas zabezpieczyć przed negatywnymi skutkami wzrostu stóp procentowych, ale jednocześnie kosztowny, jeżeli do tego nie dojdzie lub wręcz stopy procentowe zaczną się obniżać.

Gdzie zatem leży problem?

Patrząc na powyżej opisane podstawowe aspekty wydaje się więc, że najwięcej do zrobienia jest w zakresie komunikacji i edukacji finansowej klientów, co powinno w dłuższym horyzoncie być w interesie i banku, i klienta. Banki, chcąc dopełnić wszystkich obowiązków, stosują bardzo długie, napisane zawiłym językiem umowy, które dla większości klientów są niezrozumiałe i odstraszające. Dużo krótsze i napisane bardziej przystępnym językiem dokumenty oraz cierpliwa edukacja klientów i komunikacja ze strony doradców bankowych sprawiłyby, że klientom łatwiej byłoby podjąć najlepszą dla nich decyzję, co poprawiłoby ich poziom zadowolenia, a w dłuższej perspektywie pomogłoby poprawić bankom swój wizerunek.