Ułatwienia prawne dla inwestorów budowlanych

Od 19 września obowiązują nowe przepisy prawa budowlanego.

Nowelizacja wprowadza istotne zmiany z punktu widzenia inwestorów, zarówno rozważających i aktualnie realizujących inwestycje, jak i tych, którzy projekty dawno zrealizowali. Nowe regulacje wprowadzono ustawą z lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane.

Odstępstwa od przepisów technicznych i budowlanych

W ramach nowelizacji rozszerzono katalog sytuacji, w których dozwolone jest odstępstwo od przepisów technicznych i budowlanych. O zezwolenie na takie odstępstwo można ubiegać się nie tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, ale także w chwili jego zmiany. Odstępstwo jest jednak zabronione w przypadkach legalizacji tzw. samowolki budowlanej.

Dłuższa lista prac niewymagających pozwolenia na budowę

Nowelizacja rozszerzyła katalog prac budowlanych niewymagających żadnych formalności. 19 września 2020 r. przestał obowiązywać wymóg uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia odpowiednim organom przebudowy budynku, jeśli taka przebudowa nie wpływa na jego ściany zewnętrzne lub elementy strukturalne. Dodatkowo rozszerzono katalog budowli, dla których przed rozpoczęciem prac nie wymaga się pozwolenia na budowę.

Znaczne odstępstwa od projektu budowlanego

Od 19 września katalog przypadków znacznego odstępstwa wymagających pozwolenia na budowę został ograniczony do:

• zmian projektu zagospodarowania skutkujących powiększeniem obszaru oddziaływania poza obręb działki, na której obiekt ma powstać

• zmian obszaru zabudowy przekraczających 5 proc.

• zmian długości, szerokości lub wysokości przekraczających 2 proc.

• zmian wymagających zmian pozwoleń lub zgód, z wyłączeniem odstępstw od przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska oraz BHP (o ile zostały zatwierdzone przez właściwe organy).

Zmiany projektu technicznego nie będą wymagać zmiany pozwolenia na budowę.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Po nowelizacji do przeniesienia pozwolenia na budowę nie będzie konieczna zgoda ówczesnego inwestora w przypadku przeniesienia tytułu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z ówczesnego inwestora na nowego inwestora ubiegającego się o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Łatwiejsza legalizacja samowolki budowlanej

Przed nowelizacją możliwość legalizacji samowolki budowlanej zależała od jej zgodności z decyzją o projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Nowe regulacje znoszą ten wymóg w zakresie inwestycji ukończonych ponad 20 lat temu. Obecnie właściciel samowolki budowlanej może przejść tzw. procedurę uproszczonej legalizacji.

Obejmuje ona złożenie (1) oświadczenia o prawie do rozporządzania nieruchomością na cele budowlane, (2) geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej budowli oraz (3) opinii biegłego o stanie technicznym budowli.

W toku postępowania organ zweryfikuje, czy wspomniane dokumenty są kompletne i czy opinia biegłego wykazuje, że stan techniczny legalizowanej budowli nie stwarza zagrożenia zdrowia i życia oraz pozwala na użytkowanie budynku zgodnie z bieżącym i zamierzonym sposobem użytkowania. Po pomyślnej weryfikacji organ wyda decyzję o legalizacji, na podstawie której budowla może być użytkowana.

Dodatkowo właściciele budynków ukończonych co najmniej 20 lat przed wszczęciem procedury i kwalifikujących się jako samowolka budowlana nie będą zobowiązani do uiszczania opłaty legalizacyjnej. Wyjątek ten nie stosuje się jednak do obiektów, względem których już toczy się postępowanie legalizacyjne. Tzw. uproszczonej procedury legalizacyjnej nie można zastosować, jeśli decyzję o wstrzymaniu prac budowlanych wydano mniej niż 20 lat temu.

Mniej możliwości unieważnienia pozwoleń na budowę i użytkowanie

W ramach nowelizacji skrócono czas na unieważnienie pozwoleń na budowę i użytkowanie, co ma w zamyśle skutkować zwiększeniem wiarygodności wydawanych decyzji i zmniejszeniem ryzyka ponoszonego przez właścicieli nieruchomości i kupujących.

Od 19 września pozwolenia na budowę nie można unieważnić, jeśli zostało doręczone lub wydane ponad pięć lat wcześniej, zaś pozwolenia na użytkowanie nie można unieważnić, jeśli zostało sfinalizowane ponad pięć lat wcześniej. Jednak wspomniane okresy przedawnienia nie stosują się do postępowań o unieważnienie wszczętych przed 19 września 2020 r.

W praktyce po upływie pięcioletniego okresu organy będą mogły tylko orzec, że decyzję administracyjną wydano niezgodnie z prawem, co może uprawniać inwestora do dochodzenia odszkodowania od organu, który wydał decyzję.

Zmiana zasad nakładania kar za bezprawne użytkowanie obiektów budowlanych

W ramach nowelizacji wprowadzono przepisy, które (1) wyraźnie stanowią, że budynku nie można użytkować bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub powiadomienia organu o ukończeniu prac budowlanych oraz (2) umożliwiają organom wielokrotne nakładanie na inwestora kar tak długo, jak długo trwa sytuacja naruszenia, tj. jeśli bezprawne użytkowanie nie ustanie pomimo wydania przez organ decyzji, pod warunkiem że od nałożenia ostatniej kary minęło co najmniej 30 dni.