Szef MLP: budujemy magazyny wokół silnych miast, dlatego jesteśmy lepsi od rynku

Powtarzam inwestorom, dla nas nie ma wielkiego znaczenia, jak wygląda makroekonomia. Jesteśmy obecni w kluczowych miastach, a te będą się rozwijały, a nie wielkie magazyny stawiane w polu – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Na globalnym rynku długu pozyskaliście właśnie 350 mln euro z emisji niezabezpieczonych obligacji ze stałym oprocentowaniem 4,75 proc. w skali roku, po tym jak nieco ponad rok temu uplasowaliście papiery o wartości 300 mln euro z kuponem 6,125 proc. w skali roku. Zacznijmy od rynku Catalyst, gdzie notowana jest jedna seria wypuszczona w Polsce, o wartości 41 mln zł, która zapada w grudniu. Wykupicie ją w terminie czy wcześniej?

To trochę pytanie do naszego szefa finansów. Zapewne jeśli uda się wcześniej, to wykupimy je wcześniej. Zgodnie z celami emisji 1/3 wpływów wykorzystamy na rozwój, a resztę na spłatę aktualnego zadłużenia bankowego, ponieważ strategia zakłada brak finansowania bankowego, zabezpieczonego na aktywach. Zostawimy sobie niewielkie zadłużenie w bankach niemieckich, bo ono jest ekstremalnie niskie. Zamiana zadłużenia zabezpieczonego na niezabezpieczone daje nam gigantyczną elastyczność, jeśli chodzi o rozporządzanie pozyskanymi pieniędzmi.

Wykupimy jedyną serię obligacji w Polsce i tym samym wyjdziemy z polskiego rynku finansowego. Całość rozwoju finansować będziemy pozyskując środki na rynku globalnym. Zapewne pod koniec roku rozważymy trzecią emisję obligacji, bo jak pan sam zauważył, pierwsza emisja ma oprocentowanie 6,125 proc., a druga 4,75 proc. Być może zdecydujemy się refinansować pierwszą serię, by jeszcze mocniej obniżyć koszty finansowania.

Kluczowym parametrem jest dla nas zdolność do generowania gotówki. Pracujemy nad tym, żeby jeszcze więcej gotówki generować, nie tylko z nowych projektów, z nowych umów najmu, ale z całej tej mechaniki finansowej.

Jaki był udział polskiego kapitału w tej ofercie?

To jest ciekawe, bo przy pierwszej emisji polscy inwestorzy stanowili około 4 proc., a teraz 12-14 proc. Większość inwestorów to największe globalne fundusze, które kupują dług Polski, Siemensa czy Amazona. Nasze obligacje są notowane w Luksemburgu i to jest gigantyczny rynek dający gigantyczny potencjał. Gdybyśmy byli więksi, moglibyśmy spokojnie wyemitować obligacje o dużo wyższej wartości. 

Jak wiemy, spółka rozwija się bardzo mocno w Niemczech. Już jakiś czas temu robiliśmy takie ćwiczenie, ale je powtórzymy. Niemiecka gospodarka, według doniesień z ostatniego tygodnia, to: gospodarczy hamulec Europy, jest w stanie rozkładu, w Niemczech jest najgorzej od dekad, padają znane marki. Z drugiej strony: gospodarka wraca do wzrostu po dwóch latach recesji, wychyliła głowę z recesyjnego dołka, ożywienie na horyzoncie? Jak jest z tymi Niemcami?

Poniekąd pan odpowiedział, cytując nagłówki. Są plusy, są minusy. Ja bym gospodarce niemieckiej wystawił mocną czwórkę. To nie jest piątka, ale to też nie jest trójka. Niemcy to trzecia gospodarka na świecie i absolutnie największa w Europie. Oczywiście, część firm będzie miała problemy, ale powstaje bardzo dużo firm innowacyjnych. Podpisujemy wiele umów z najemcami nie tylko z sektora AI, które jest dziś nośnym hasłem, ale elektroniki czy elektromechaniki.

A gdzie się będzie rozwijało AI? W Stanach oczywiście jest Dolina Krzemowa, ale w USA niczego się nie produkuje. To Europa, Niemcy mają fabryki i mają dane, których potrzebuje AI. Jak popatrzymy na liczbę robotów montowanych w gospodarce niemieckiej, to jest to druga gospodarka po Chinach. Zatem jedna czy druga firma z branży automotive, może mieć problem, branża chemiczna na pewno ma problemy, ale inne – elektromechanika, elektrotechnika, elektronika, nowoczesne technologie, farmaceutyka – radzą sobie świetnie. 

Powtarzam inwestorom, dla nas nie ma wielkiego znaczenia, jak wygląda makroekonomia. Jesteśmy obecni w kluczowych miastach, a kluczowe miasta będą się rozwijały.

Mamy magazyny w sześciu głównych ośrodkach miejskich w Polsce, w Niemczech w pięciu, do całej układanki brakuje nam jeszcze Stuttgartu. Poza tym Austria, Wiedeń, Bukareszt. Dzięki temu jesteśmy lepsi od szerokiego rynku i będziemy lepsi od rynku.

Nasza konkurencja buduje magazyny w szczerym polu i liczy na dużych klientów e-commerce, logistycznych – i widzimy coraz więcej pustych, dużych magazynów. To jest też kwestia komfortu pracowników. Nikt nie chce dojeżdżać 50 km za miasto, szczególnie ta kadra, która jest lepiej wykształcona, pracuje w tych innowacyjnych firmach i generuje wartość dodaną.

Jak popatrzymy sobie na wykres notowań akcji MLP Group z ostatnich lat, to jest to cykliczna jazda kolejką górską od 70 zł do 90 zł i z powrotem. Teraz jesteśmy akurat w górce. Trudno więc o stabilny trend. Wracam zatem z pytaniem o politykę dywidendy. Kierunkowo zadeklarowaliście, że zaczniecie dzielić się zyskiem. Emisja obligacji była kamieniem milowym w drodze do podjęcia decyzji o szczegółach...

Akcje są notowane poniżej wartości nieruchomości. Pracujemy nad tym. Po wyjściu na globalny rynek długu jesteśmy coraz atrakcyjniejsi dla kapitału zagranicznego, jeśli chodzi o obligacje, więc zakładamy, że w jakiejś bliskiej perspektywie przełoży się to na nasze akcje. Nasza konkurencja jest notowana po wartości aktywów netto. Upraszczając, gdybyśmy sprzedali dziś wszystkie aktywa i zamknęli MLP, to akcje powinny być notowane między 110 a 120 zł, a są notowane po 90 zł, więc ta różnica jest kompletnie nieuzasadniona. Mamy najnowsze parki logistyczne w Europie, najszybciej się rozwijamy. Jesteśmy jednym z większych europejskich graczy w sektorze magazynowym, co roku rośniemy o 20 proc., ubiegły rok wypadł fantastycznie i jak popatrzymy na umowy, które podpisujemy, ten rok zapowiada się jako jeszcze lepszy.

Co do dywidendy, to prawda. Mamy z decyzją pół roku opóźnienia, niebawem powinniśmy to ogłosić, rekomendować radzie nadzorczej. Chcemy być tacy, jak nasza konkurencja, jak CTP czy Segro.