Leszek Stankiewicz, Dom Development: Żniwa w ostatnim kwartale

Jesteśmy w sytuacji bardzo komfortowej i przygotowujemy się do rekordowych wyników finansowych. Sprzedaż idzie zgodnie z planem, nie jesteśmy firmą, która opiera się na rządowych programach – mówi Leszek Stankiewicz, wiceprezes grupy Dom Development.

Kurs akcji właśnie przebił 200 zł, pytanie, co dalej – jak będą wyglądać sprzedaż, przekazania, marże i zyski. Zacznijmy od sprzedaży, szczególnie że wasze kwartalne wyniki nie zawsze idą z trendem na szerokim rynku – macie własną prędkość. W I kwartale znaleźliście nabywców na 1011 lokali, o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2023 r. było to ponad 3900. Czy są szanse na czwórkę z przodu?

Jako cała organizacja idziemy swoim trendem, mamy swoją strategię, oczywiście ona nie jest diametralnie odcięta od rynku. Przygotowujemy projekty, patrząc na kilka lat do przodu, starając się strategicznie rozwijać naszą organizację.

I kwartał poszedł nam bardzo dobrze, jesteśmy zadowoleni ze sprzedaży, mając na uwadze plany rozwoju spółki oraz zakupy gruntów w zeszłym roku czy we wcześniejszych latach i projekty, które wprowadzimy do oferty. Oczekujemy, że sprzedaż przyniesie nam tę czwórkę z przodu.

Dom Development nie jest spółką, która buduje tanie mieszkania: w I kwartale 1/3 sprzedaży to były lokale kosztujące ponad 900 tys. zł, a tylko 9 proc. kosztujące do 500 tys. Czy „Bezpieczny kredyt” w jakikolwiek sposób miał wpływ na to, co się działo z waszą sprzedażą w minionych kwartałach? Czy kredyt „Na start” będzie mieć znaczenie?

„Bezpieczny kredyt” miał wpływ na średnią wartość sprzedaży lokali. W 2023 r. podaż mieszkań na rynku była mała, a wprowadzenie programu dodatkowo ją zmniejszyło, co spowodowało wzrost cen. Bezpośredni wpływ na naszą sprzedaż był ograniczony, największym beneficjentem była spółka zależna Euro Styl czy spółka Dom Development Kraków. Gros mieszkań sprzedanych w skali całej grupy oczywiście, ze względu na kryteria, nie kwalifikowało się do programu. Budujemy mieszkania, których średnia wartość jest trochę wyższa niż typowa wartość rynkowa, które charakteryzują się lokalizacją i wykonaniem premium. Nasz produkt jest trochę droższy niż u konkurencji, ale dajemy za to inne przewagi. Dlatego rzadko kwalifikujemy się do rządowych programów i podobnie w 2024 r. w naszej strategii sprzedaży nie przewidujemy wpływu programu „Na start” na wyniki.

Co można powiedzieć o kwietniu i maju? Z rynku słychać, że tempo sprzedaży jednak się zmniejszyło.

Obserwujemy rynek i widzimy, że tempo sprzedaży się zmniejszyło, także w naszym przypadku, choć u nas nie w sposób zauważalny, sprzedaż idzie raczej zgodnie z planem. Wierzymy też, że popyt, który się trochę wstrzymał do momentu, kiedy będą ogłoszone ostateczne warunki kredytu „Na start”, za chwilę wróci i klienci znowu się pojawią. Jak wspomniałem, gros naszych klientów kupuje za gotówkę, na własne potrzeby, oni świadomie wybierają Dom Development.

W 2023 r. przekazaliście 3831 lokali, co w powiązaniu z wyższymi cenami i świetnymi marżami przełożyło się na rekordowy wynik netto. W I kwartale wydaliście 921 mieszkań, a jaki jest potencjał na cały rok?

Bardzo duży, myślę, że rekordowy. W II i III kwartale, ze względu na cykl realizacji projektów, odnotujemy trochę mniej przekazań, natomiast IV kwartał będzie obfitował w bardzo dużą liczbę wydanych lokali. Już dzisiaj się do tego przygotowujemy, żeby móc sprawnie pod względem logistycznym ten proces przeprowadzić. Nie jest to wyzwanie, z którym byśmy się nie spotykali w przeszłości, więc jesteśmy przekonani, że to zrobimy. Potencjał przekazań na ten rok to sporo ponad 4 tys. lokali. To przełoży się na wynik finansowy. Na koniec I kwartału wartość wszystkich 4,7 tys. mieszkań sprzedanych, a jeszcze nieprzekazanych, wynosiła 3,5 mld zł. Wszystkie budowy są realizowane terminowo, mamy własne spółki wykonawcze, a więc w pełni panujemy nad harmonogramami. Nie widzimy zagrożeń, żeby budowy, których zakończenie zaplanowano na 2024 r., miały się nie zmieścić w terminie. Jesteśmy w sytuacji bardzo komfortowej i przygotowujemy się do rekordowych wyników.

Ostatnie lata to także coraz lepsza rentowność. Marża brutto ze sprzedaży mieszkań, bez kontraktu PRS, wyniosła w I kwartale br. prawie 36 proc., w Trójmieście to nawet ponad 40 proc. Czy taka rentowność jest do utrzymania w przyszłych okresach?

To jest główne zadanie zarządu, aby maksymalizować rentowność prowadzonej działalności. Tego od nas oczekują akcjonariusze i inwestorzy. Oczywiście tak wysoka rentowność w bardzo długim okresie nie jest, myślę, możliwa do utrzymania. Wynik najbliższych lat będzie jednak pochodzić ze sprzedaży przy stosunkowo wysokich cenach, jak w 2023 r., przy własnym generalnym wykonawstwie i stabilnej sytuacji na rynku budowlanym. Możemy przyjąć, że mieszkania, które były budowane i sprzedawane w roku 2023 r., powinny charakteryzować się ponadprzeciętną rentownością, którą znajdziemy w wynikach lat 2024–2025. Kolejne lata z pewnością spowodują już większą determinację firm podwykonawczych, producentów materiałów, i z pewnością przyniosą wzrost kosztów budowy.

Dom Development co roku płaci coraz większą dywidendę, inwestorzy nie mają powodu, by narzekać. Ale może można jeszcze uatrakcyjnić tę kwestię? W 2023 r. wypłaciliście zaliczkę na poczet dywidendy, na innych parkietach są spółki regularnie płacące dwa, a nawet cztery razy do roku. To jest opcja?

Przyglądamy się profesjonalnym spółkom notowanym na świecie i widzimy, jak to się odbywa. Spróbowaliśmy w zeszłym roku zaliczkowej dywidendy, co spotkało się z uznaniem inwestorów. Wszystko zależy od rynku, a jesteśmy firmą jednak dosyć konserwatywną. Kupujemy dużo ziemi, budujemy potencjał na kolejne lata, zależy na stałym rozwoju firmy. Jeżeli płynność i bilans pozwolą, zaliczka nie jest wykluczona, ale dziś nie jesteśmy gotowi zmienić polityki, by zapewnić stałą płatność co pół roku. Myślę, że i do tego dojdziemy, w wielu kwestiach jesteśmy spółką pionierską.