Odpowiednia oferta mieszkań, działanie w kilkunastu miastach, żadnego outsourcingu – to kluczowe czynniki wskazywane przez Murapol pozwalające na stabilną sprzedaż mieszkań niezależnie od otoczenia – i do tego przy bardzo wysokich marżach. Czas jednak na zwiększenie skali.
Obniżony apetyt
Po dwóch latach amerykański fundusz Ares próbuje spieniężyć część akcji dewelopera. IPO obejmuje 10,2 mln papierów (25 proc. z opcją zwiększenia do 35 proc.), a cenę maksymalna dla detalu wyznaczono na 35 zł. W 2021 r. Ares próbował sprzedać 35 proc. akcji po 40 zł – mamy więc prawie 13-proc. poskromienie apetytu. Rozstrzygnięcie przyniesie book building, który zakończy się 5 grudnia. Do tego dnia trwają też zapisy inwestorów indywidualnych – minimalny zapis to 50 papierów.
Skromne, a złote
Podczas konferencji menedżerowie wyjaśniali, co stoi za dość niezwykłymi wynikami Murapolu. Lata 2020–2023 to duże wstrząsy na rynkach, a sprzedaż do nabywców indywidualnych (rozumiana jako umowy deweloperskie i przedwstępne) idzie jak po sznurku, osiągając poziom 2,7–2,8 tys. lokali rocznie. Zmienia się tylko udział klientów kredytowych i gotówkowych. Zarząd tłumaczy to ofertą. Murapol buduje mieszkania dostępne cenowo (po trzech kwartałach br. średnio 394 tys. zł, 8,3 tys. zł za mkw.), kompaktowe (rzędu 45 mkw.) – wskazuje, że w czasie słabszym dla rynku kredytów ofertą interesują się inwestorzy. Działając na kilkunastu rynkach Murapol jest odporniejszy na wahania koniunktury.
Czytaj więcej
Klimat w branży i na GPW sprzyja, kluczowe będą oczekiwania Amerykanów co do ceny.
Na 2024 r. firma zakłada skokowy wzrost sprzedaży, do 3,7–3,8 tys. lokali z 2,9 tys. w tym roku, co ma być pochodną wzrostu skali i oferty.
Uwagę zwraca bardzo duża rentowność sprzedaży mieszkań nabywcom detalicznym. W ciągu trzech kwartałów br. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 36,5 proc. W I połowie br. elita notowanych na GPW i Catalyst spółek „wyciągała” 34–37 proc. Przypomnijmy, deweloperzy księgują lokale przekazane – a więc sprzedane nawet dwa lata wcześniej.
W prospekcie Murapol posłużył się też pojęciem pierwszej marży - to marża brutto ze sprzedaży skorygowana - rozumiana jako koszty zakupu gruntów i wykonawstwa do przychodów ze sprzedaży lokali - wówczas to aż 44 proc.
Menedżerowie wyjaśnili, że wysoka rentowność to efekt wielu czynników. Od korzystnych cen gruntów, przez skupienie całego procesu pod jednym dachem (własne biuro architektoniczne i generalne wykonawstwo) po – znów – ofertę. Murapol działa w segmencie rynku, gdzie może sobie pozwolić na dość dużą powtarzalność, ponadto mniejsze mieszkania osiągają wyższe ceny za mkw. Murapol idzie też z trendem i podnosi ceny – średnia cena za mkw. po trzech kwartałach wzrosła rok do roku o 5 proc., ale średnia cena za lokal o 16 proc.
Te czynniki, jak i ceny gruntów z banku, pozwalają się spodziewać utrzymania wysokich marż, choć członek zarządu ds. finansowych Przemysław Kromer podkreślił, że kluczowa jest rentowność netto, a ta utrzymuje się na zdrowym poziomie 20 proc. (średnia dla notowanych firm z I półrocza to 14,6 proc. przy bardzo szerokich widełkach, dwie najlepsze spółki wypracowały 25 i 27 proc.).
W tym roku firma spodziewa się przekazać 2,8 tys. lokali. W kolejnym ma to być 2,9 tys., z czego 67 proc. objęte jest umowami deweloperskimi lub rezerwacyjnymi, 333 to lokale gotowe, a 628 w sprzedaży i budowie.
Uzupełniająco Murapol buduje lokale dla platformy PRS kontrolowanej przez Ares, księguje to jak kontrakt budowlany (rozpoznaje przychody i wynik wraz z zaawansowaniem prac).
Murapol kusi też dywidendami. Zarząd w 2024 r. będzie rekomendować wypłatę łącznie minimum 200 mln zł (po 4,9 zł na akcję, 14-proc. stopa przy cenie maksymalnej z IPO). W 2023 r. spółka wypłaciła 100 mln zł i przekazała drugie tyle na kapitał rezerwowy na dywidendy. W 2022 r. akcjonariusze otrzymali 278 mln zł (z zysku i kapitału zapasowego).
