Murapol ruszył z IPO. Co obiecuje?

Kompaktowe mieszkania sprzedają się niezależnie od otoczenia, a do tego ze świetnymi marżami – przekonuje wybierająca się na giełdę spółka.

Odpowiednia oferta mieszkań, działanie w kilkunastu miastach, żadnego outsourcingu – to kluczowe czynniki wskazywane przez Murapol pozwalające na stabilną sprzedaż mieszkań niezależnie od otoczenia – i do tego przy bardzo wysokich marżach. Czas jednak na zwiększenie skali.

Obniżony apetyt

Po dwóch latach amerykański fundusz Ares próbuje spieniężyć część akcji dewelopera. IPO obejmuje 10,2 mln papierów (25 proc. z opcją zwiększenia do 35 proc.), a cenę maksymalna dla detalu wyznaczono na 35 zł. W 2021 r. Ares próbował sprzedać 35 proc. akcji po 40 zł – mamy więc prawie 13-proc. poskromienie apetytu. Rozstrzygnięcie przyniesie book building, który zakończy się 5 grudnia. Do tego dnia trwają też zapisy inwestorów indywidualnych – minimalny zapis to 50 papierów.

Skromne, a złote

Podczas konferencji menedżerowie wyjaśniali, co stoi za dość niezwykłymi wynikami Murapolu. Lata 2020–2023 to duże wstrząsy na rynkach, a sprzedaż do nabywców indywidualnych (rozumiana jako umowy deweloperskie i przedwstępne) idzie jak po sznurku, osiągając poziom 2,7–2,8 tys. lokali rocznie. Zmienia się tylko udział klientów kredytowych i gotówkowych. Zarząd tłumaczy to ofertą. Murapol buduje mieszkania dostępne cenowo (po trzech kwartałach br. średnio 394 tys. zł, 8,3 tys. zł za mkw.), kompaktowe (rzędu 45 mkw.) – wskazuje, że w czasie słabszym dla rynku kredytów ofertą interesują się inwestorzy. Działając na kilkunastu rynkach Murapol jest odporniejszy na wahania koniunktury.

Na 2024 r. firma zakłada skokowy wzrost sprzedaży, do 3,7–3,8 tys. lokali z 2,9 tys. w tym roku, co ma być pochodną wzrostu skali i oferty.

Uwagę zwraca bardzo duża rentowność sprzedaży mieszkań nabywcom detalicznym. W ciągu trzech kwartałów br. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 36,5 proc. W I połowie br. elita notowanych na GPW i Catalyst spółek „wyciągała” 34–37 proc. Przypomnijmy, deweloperzy księgują lokale przekazane – a więc sprzedane nawet dwa lata wcześniej.

W prospekcie Murapol posłużył się też pojęciem pierwszej marży - to marża brutto ze sprzedaży skorygowana - rozumiana jako koszty zakupu gruntów i wykonawstwa do przychodów ze sprzedaży lokali - wówczas to aż  44 proc. 

Menedżerowie wyjaśnili, że wysoka rentowność to efekt wielu czynników. Od korzystnych cen gruntów, przez skupienie całego procesu pod jednym dachem (własne biuro architektoniczne i generalne wykonawstwo) po – znów – ofertę. Murapol działa w segmencie rynku, gdzie może sobie pozwolić na dość dużą powtarzalność, ponadto mniejsze mieszkania osiągają wyższe ceny za mkw. Murapol idzie też z trendem i podnosi ceny – średnia cena za mkw. po trzech kwartałach wzrosła rok do roku o 5 proc., ale średnia cena za lokal o 16 proc.

Te czynniki, jak i ceny gruntów z banku, pozwalają się spodziewać utrzymania wysokich marż, choć członek zarządu ds. finansowych Przemysław Kromer podkreślił, że kluczowa jest rentowność netto, a ta utrzymuje się na zdrowym poziomie 20 proc. (średnia dla notowanych firm z I półrocza to 14,6 proc. przy bardzo szerokich widełkach, dwie najlepsze spółki wypracowały 25 i 27 proc.).

W tym roku firma spodziewa się przekazać 2,8 tys. lokali. W kolejnym ma to być 2,9 tys., z czego 67 proc. objęte jest umowami deweloperskimi lub rezerwacyjnymi, 333 to lokale gotowe, a 628 w sprzedaży i budowie.

Uzupełniająco Murapol buduje lokale dla platformy PRS kontrolowanej przez Ares, księguje to jak kontrakt budowlany (rozpoznaje przychody i wynik wraz z zaawansowaniem prac).

Murapol kusi też dywidendami. Zarząd w 2024 r. będzie rekomendować wypłatę łącznie minimum 200 mln zł (po 4,9 zł na akcję, 14-proc. stopa przy cenie maksymalnej z IPO). W 2023 r. spółka wypłaciła 100 mln zł i przekazała drugie tyle na kapitał rezerwowy na dywidendy. W 2022 r. akcjonariusze otrzymali 278 mln zł (z zysku i kapitału zapasowego).