Wiceprezes Victoria Dom: To będzie rekordowy kwartał

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” mocno wspiera naszą grupę docelową: kupujących pierwsze mieszkanie. Spodziewamy się, że nasza sprzedaż w III kwartale będzie najlepsza w historii – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes ds. finansowych spółki Victoria Dom.

W I połowie br. sprzedaliście 883 mieszkania, o 68 proc. więcej niż rok wcześniej, w samym II kwartale 517, to trzeci najlepszy kwartał w historii. Jesteście w gronie firm, które za sprzedaż uznają już umowy rezerwacyjne, dlatego w II kwartale widać efekt „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Jaki wynik przewidujecie w II półroczu?

„Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak wszystkie wcześniejsze rządowe programy wsparcia dla nabywców, bardzo pozytywnie wpływa na rynek. Spodziewamy się, że III kwartał będzie rekordowy, ze sprzedażą na poziomie 700–750 mieszkań. To również pokłosie odbicia w górę wynikającego z zamrożonego w zeszłym roku popytu, kiedy klienci nie byli w stanie uzyskać kredytu. Nasza spółka zawsze koncentrowała się na grupie nabywców kredytowych szukających pierwszego mieszkania – to nigdy nie były lokale w samym centrum, ale w rozwojowych częściach miasta. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” bardzo mocno pozytywnie wpłynął na możliwości zakupu takich mieszkań i dziś obserwujemy bardzo wysoką sprzedaż przy ciągle bardzo rozsądnym poziomie cen.

Jaka część waszej sprzedaży to „Bezpieczny kredyt 2 proc.”?

Myślę, że dziś to 80 proc. naszej sprzedaży. Historycznie zawsze 60–80 proc. naszych klientów to nabywcy kredytowi. Oczywiście, mamy też część kupujących za gotówkę, którzy ciągle lokują nadwyżki finansowe w mieszkaniach.

W tym roku każdy, kto złoży wniosek i przejdzie przez bankowe sito, ma dostać „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Popyt chyba przewyższył oczekiwania decydentów i pytanie, czy w 2024 r. będą jakiekolwiek pieniądze na kontynuację programu. Po drodze jeszcze mamy wybory...

Początek 2024 r. powinien być jeszcze dobry siłą rozpędu, a jeśli chodzi o II półrocze, proszę zwrócić uwagę, że w tej chwili dezinflacja następuje bardzo, bardzo gwałtownie, według przewidywań stopy procentowe będą w połowie przyszłego roku na poziomie 4,5–5 proc. (wobec 6 proc. obecnie, po niedawnej obniżce z 6,75 proc. – red.) i przy takim poziomie stóp sprzedaż kredytów i mieszkań powinna być przyzwoita.

Jesteście największym w tej chwili deweloperem w Warszawie, tu sprzedaliście 834 lokale, a w Krakowie 49. Co dalej z planami ekspansji?

Już kilka lat temu podjęliśmy decyzje, żeby wyjść poza stolicę. Realizujemy kolejne etapy w Krakowie, w najbliższych miesiącach planujemy finalizować zakup kolejnych działek. W Krakowie chcemy sprzedawać kilkaset lokali rocznie. Wchodzimy też na rynek trójmiejski, gdzie w najbliższych kwartałach chcemy uruchomić pierwszy projekt. Chcemy działać na tych trzech rynkach w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat, stopniowo zwiększając skalę, w Warszawie utrzymując poziom 1,5–2 tys. lokali rocznie. Dobrej jakości bank ziemi to umożliwia.

W I połowie br. wypracowaliście 32 proc. marży brutto ze sprzedaży, co pochodzi z projektów, których budowa ruszyła około dwóch lat temu. Czy taki poziom jest do utrzymania, biorąc pod uwagę skokowy wzrost kosztów w latach 2021–2022? Dziś słyszymy o fali bankructw wśród firm budowlanych, szczególnie mniejszych, związanych z mieszkaniówką.

Rentowność jest wypadkową kilku elementów, jednym z nich jest utrzymująca się duża presja na ceny. Panuje przekonanie, że to „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nakręca podwyżki, ale nie do końca się z tym zgadzam. W zeszłym roku zwyżki cen mieszkań były bardzo niskie przy bardzo wysokiej inflacji. Pamiętajmy też, że rentowność brutto ze sprzedaży odzwierciedla masę czynników ryzyka, jakie mogą być udziałem dewelopera. Optymalna rentowność to ponad 20 proc., poziom bliżej 30 proc. to najczęściej pochodna wzrostu wartości gruntu – kupionego wcześniej, zwłaszcza dużego, pod inwestycję wieloetapową.

Co do wykonawców, oni, zawierając kontrakt, podejmują się oddania inwestycji za ustalone z góry wynagrodzenie i w umówionym terminie. Zeszły rok był rzeczywiście bardzo ciężki, jeśli chodzi o szok po stronie kosztów – materiałów, energii, wykonawstwa itd. Większość z nas, zamawiających, w większy lub mniejszy sposób wspierała swoich generalnych wykonawców, renegocjowała umowy i podwyższała wynagrodzenie, by zrekompensować część tego szoku. Ten rok też nie jest łatwy. Jest mniej inwestycji, ale i ludzi do pracy jest mniej. Koszty budowy nie spadają i myślę, że dalej będziemy obserwować kilkuprocentowy w skali roku wzrost cen, szczególnie że dalej mamy wysoką inflację.

Co z prospektem dotyczącym oferty obligacji do 200 mln zł? Jest szansa, by koszty finansowania były niższe? Oferujecie marże 6–7 proc.

Rynek długu korporacyjnego odżywa, fundusze dostają coraz więcej środków, co powoduje, że jesteśmy dzisiaj w stanie lepiej plasować obligacje. W I połowie br. pozyskaliśmy 60 mln zł, finalizujemy teraz emisję o wartości 100 mln zł. Nie jesteśmy notowani na GPW, musimy więc oferować wyższe marże niż spółki notowane. Co do prospektu, wydaje się, że jesteśmy na końcówce i w ciągu miesiąca lub dwóch dokument zostanie zatwierdzony. Chcemy zaoferować papiery inwestorom detalicznym, umożliwiając ulokowanie pieniędzy na przyzwoitych warunkach w średnim terminie.