Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Deweloperzy zareagują w maju, czerwcu

Oczekiwany program „Bezpieczny kredyt” ma wyraźny wpływ na wzrost rezerwacji mieszkań i na sprzedaż lokali. Deweloperzy jeszcze nie zwiększają oferty, ale są w stanie to szybko zrobić – mówi Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.

W kwietniu w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano 5 tys. mieszkań, o 10 proc. więcej niż w marcu i najwięcej od 15 miesięcy. Mamy kolejny miesiąc odbicia – z czego on wynika, pamiętając, że sprzedaż to w waszych statystykach, upraszczając, umowy deweloperskie, zatem podpisywane przez tych, którzy płacą gotówką lub mają dograny kredyt. Zatem nie ma tu bezpośrednio działania programu „Bezpieczny kredyt”...

„Bezpieczny kredyt” został przyjęty przez Senat, jesteśmy już blisko, ale na bezpośredni wpływ programu musimy poczekać prawdopodobnie do sierpnia, września.

Widzimy od jakiegoś czasu pośredni wpływ programu. Decyzję o finalizowaniu zakupu zaczęły podejmować osoby, które przyglądały się rynkowi od kilku, czasami nawet kilkunastu miesięcy, czekając np. na zatrzymanie lub spadek cen. Kiedy minister Waldemar Buda w grudniu ogłosił program, już w styczniu widzieliśmy pierwszych klientów, którzy ocenili, że „Bezpieczny kredyt” zostanie wprowadzony i spowoduje dalszy ubytek niezbyt dużej oferty oraz dalszy wzrost cen. Stąd decyzja o dokonywaniu transakcji – za gotówkę lub przy posiłkowaniu się standardowym kredytem. Przy tym część tych osób w dalszym ciągu nie kupowałaby, jednak doszło do poluzowania bufora ostrożnościowego przy badaniu zdolności kredytowej. Tym samym warunki dla klientów potrzebujących skorzystać z tradycyjnego kredytu się poprawiły.

W kwietniu zawarto 3 tys. umów rezerwacyjnych, podobnie jak w marcu. Rezerwacje są konwertowane na umowy deweloperskie po uzyskaniu kredytu. Czy 3 tys. to dużo historycznie, czy tu widać wyraźnie ruch wywołany rządowym programem?

3 tys. rezerwacji to bardzo dużo, nigdy tylu nie było. Pod koniec 2022 r. było to 600–800 miesięcznie, potem 1–1,5 tys. Rzeczywiście klienci przychodzą do deweloperów rezerwować mieszkania, które kupią, jeśli otrzymają preferencyjny kredyt. Tu mamy bezpośredni wpływ zapowiedzianego programu i wiary, że kredyt zostanie przyznany.

Czy podaż podziela tę wiarę? W lutym, marcu i kwietniu, choć sprzedaż wyraźnie rosła, to liczba lokali wprowadzanych do oferty była niższa od liczby lokali sprzedanych. Z drugiej strony dane GUS z całej Polski za marzec mówią o tym, że liczba lokali w projektach, których budowa ruszyła, po ośmiu miesiącach znów była pięciocyfrowa (ponad 11 tys.). Skąd taki dysonans?

W ubiegłym roku mieliśmy taką sytuację, że liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była wyraźnie wyższa niż liczba rozpoczynanych budów – ale te budowy muszą w końcu ruszyć. Głównym powodem opóźnienia był problem deweloperów z oszacowaniem kosztów realizacji inwestycji.

W tym roku mamy sytuację, że sprzedaż jest już na dobrym poziomie, ale deweloperzy wciąż niespecjalnie przyspieszają z budowaniem. Uważam jednak, że w przypadku podaży miesiąc to za krótko, żeby wysnuwać wnioski, zastanawiać się, czy podaż się dźwignie. Poczekajmy do końca maja, czerwca.

Pamiętajmy, że w czerwcu ub.r. deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach wprowadzili do oferty prawie 10 tys. lokali wobec 4–5 tys. w poprzednich miesiącach. Owszem, wynikało to z chęci zdążenia przed 1 lipca, kiedy wchodziła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, niemniej to świadczy o tym, że firmy są w stanie szybko i zdecydowanie zwiększyć ofertę. Spodziewam się więc wyraźnych zmian po stronie podaży w maju i czerwcu.

Skoro sprzedaż idzie dobrze i rezerwacje są na historycznych maksimach, a podaż reaguje wolniej, to co się dzieje z cenami?

Scenariusz, w którym podaż nie nadąża za popytem, to klasyczny scenariusz wzrostu cen. Ceny mieszkań systematycznie rosną od dłuższego czasu i pytanie jest tylko o tempo tego wzrostu i czy może on przyspieszyć. W kwietniu na wszystkich rynkach mieliśmy wzrost cen w ofercie, mieliśmy pewną stabilizację, jeśli chodzi o ceny mieszkań kupowanych od deweloperów, ale na bardzo wysokim poziomie. Na siedmiu rynkach coraz trudniej znajdujemy takie, gdzie średnia cena jest poniżej 10 tys. zł za mkw., co jeszcze niedawno charakteryzowało segment luksusowy. W Warszawie to już 14 tys. zł. W przypadku mieszkań 50–70 mkw. dla rodzin to już są ogromne kwoty. Niestety, nie ma w tej chwili przesłanek do tego, żeby myśleć o tym, że ceny będą spadały. Niemniej na poszczególnych rynkach ceny się zmieniają, rosną, w różny sposób.

To znaczy?

Według naszych badań co do zasady na każdym z siedmiu rynków 50–60 proc. mieszkań, które były w ofercie deweloperów na koniec kwietnia, utrzymało cenę sprzed trzech miesięcy. 3–4 proc. lokali to takie, których ceny były niższe niż trzy miesiące wcześniej. W przypadku pozostałych cena była wyższa.

Wyjątkowe jest na tym tle Trójmiasto. Tam udział mieszkań, których ceny spadły w ciągu trzech kwartałów, wynosił ponad 10 proc., a tych, które podrożały – 20 proc. To może oznaczać, że oferta jest tam dość bogata i deweloperzy mają większą łatwość uzyskania pozwolenia i wprowadzania projektu do sprzedaży.