Rynek mieszkaniowy w Polsce będzie się kurczyć

Przed nami dwa, trzy lata drogiego pieniądza, dlatego rozszerzamy działalność o najem instytucjonalny mieszkań – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

Ronson to kolejny deweloper, który stawia na PRS – nie tylko jako dostarczyciel mieszkań, ale i twórca oraz współudziałowiec platformy najmu. Na jakim etapie jest tworzenie platformy?

Rozmowy z potencjalnymi współudziałowcami trwają i mamy nadzieję, że w wakacje uda się już przedstawić więcej szczegółów. Zamieszanie na rynku mieszkaniowym jest w tej chwili dość duże i wcale się nie dziwię, że wielu deweloperów zainteresowało się PRS–em. Strategie są różne, sporo małych i średnich po prostu się wycofuje z rynku, który zrobił się mocno skomplikowany, w ostatnich tygodniach dostaliśmy np. ofertę odkupienia gruntów.

Chciałbym zaznaczyć, że PRS to nasz biznes uzupełniający, tym podstawowym będzie zawsze budowa i sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. Wygląda na to, że otoczenie drogiego pieniądza jakiś czas się utrzyma. Jak długo, nie wiadomo – myślimy że dwa, trzy lata to realna perspektywa. To oznacza, że deweloperzy będą mieć mniej klientów, bo coraz mniej ludzi będzie stać na kredyt. Dlatego, by utrzymać skalę i strukturę, postawiliśmy na PRS. Wytypowaliśmy dziesięć lokalizacji pod PRS w naszym portfelu, ruszyliśmy też z pierwszym projektem – to 100 mieszkań w kolejnym etapie osiedla Ursus Centralny, który będziemy oddawać w przyszłym roku.

Co do zarządzania mieszkaniami, budujemy powoli strukturę, ale w pierwszej fazie będziemy się posiłkować współpracą z zewnętrznymi podmiotami.

Podaliście, że do końca 2025 r. w ofercie platformy ma być około 3 tys. mieszkań. Podtrzymujecie ten cel?

2–3 tys. jest w zasięgu – o ile można cokolwiek brać za pewnik w dzisiejszych okolicznościach. Wspomniałem o 100 lokalach w Ursusie Centralnym, w tym roku planujemy start inwestycji liczących 500–600 lokali – m.in. dwóch budynków w osiedlu Miasto Moje na Białołęce, pod koniec tego roku spodziewamy się pozwoleń na budowę na działkach świeżo kupionych z myślą o PRS. Skupiamy się na Warszawie, interesujący jest też Wrocław – to miasto dynamiczne, a na południu mocno rozwija się biznes koreańskich inwestorów, który potrzebuje zaplecza mieszkaniowego. Myślę, że w tym roku kupimy tam działkę pod PRS.

Na jaki typ klienta stawiacie?

Nie będziemy oryginalni – na młodych mobilnych profesjonalistów, którym najem jest bliższy niż kupowanie na własność, którzy będą podążać za pracą, którzy będą chcieli mieszkać w miejscach dobrze skomunikowanych z centrami biurowymi. Ale to nie wszystko. Wygląda na to, że dostępność lokali dla osób zainteresowanych dotychczas własnością będzie spadać i najem będzie alternatywą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym ten popyt będzie się geograficznie pokrywać z tym, który wynikałby z chęci zakupu lokalu na własność. To będzie ten sam klient, dlatego pod PRS przeznaczamy etapy naszych flagowych osiedli: Ursusa Centralnego i Miasta Mojego.

Wróćmy na rynek sprzedaży detalicznej. W I kwartale br. podpisaliście 99 umów, o 72 proc. mniej wobec zdaje się rekordowego I kwartału 2021 r. i o 11 proc. mniej wobec IV kwartału 2021 r. Czy dalej podtrzymujecie, że sprzedaż 700 mieszkań w całym 2022 r. jest w zasięgu?

Celu na razie nie zmieniamy, ale to oczywiste, że rynek się skurczy. Jak mówiłem, wiele osób traci zdolność kredytową, ale i część tych, które na pożyczkę stać, nie akceptuje perspektywy płacenia wysokich rat. Skoro przy kredycie 500 tys. zł trzeba co miesiąc płacić 4 tys. raty, to jest to znaczące obciążenie. Ludzie więc będą wstrzymywać się z zakupami.

Dużo będzie zależało nie tylko od popytu. Szykujemy się do wprowadzenia nowych inwestycji do oferty w Szczecinie, Poznaniu i Warszawie, ale uruchomienie będzie zależało od tego, co położą na stół generalni wykonawcy, czy ich warunki pozwolą na zrealizowanie przyzwoitej marży. Koszty wykonawstwa i przygotowanie sensownego budżetu spędzają dziś sen z powiek wszystkim. Dziś koszt budowy to okolice 6 tys. zł za mkw. netto, a mówię o prostych projektach – a gdzie koszty gruntu, finansowania.

Rynek klientów się kurczy, ale i deweloperów też – skończyły się czasy, że mieszkania czy domy może budować każdy. Na rynku zostaną najsilniejsi gracze. Dostajemy oferty nie tylko zakupu ziemi, ale i przejęć projektów w toku – bo budowa jest rozgrzebana, klientów nie ma, wykonawcy trzeba płacić, bank zakręcił kurek, a środków własnych brakuje – lecz nie zajmujemy się budownictwem jednorodzinnym. Takie przypadki więc będą, ale raczej incydentalne i nie wpłyną one na ogólny trend obniżania cen – nie przy tych kosztach budowy, nie przy tej inflacji. Wszystkie znaki na niebie i ziemi pokazują, że będzie drożej. Biznes deweloperski robi się coraz ryzykowniejszy, a dostęp do finansowania coraz trudniejszy. Banki się usztywniają, a obligacje obejmują inwestorzy indywidualni i są to raczej mniejsze kwoty, nie rzędu 100 mln zł. Myślę, że na jakąkolwiek poprawę tzw. sentymentu na rynku deweloperskim musimy poczekać do jakichś przełomowych rozstrzygnięć odnośnie do Ukrainy.