Prezes Unidevelopmentu: Wejście na giełdę to dostęp do kapitału i wzmocnienie marki

Rynek nie załamie się, deweloperzy będą potrzebowali więcej czasu na sprzedaż lokali. Planujemy ekspansję i IPO to rozważana opcja rozwoju – mówi Zbigniew Gościcki, prezes Unidevelopmentu.

Jesteście deweloperem, który wykorzystał ostatnie lata boomu mieszkaniowego do wzrostu skali. Z poziomu 500–600 sprzedawanych rocznie lokali w latach 2016–2018, przez 700–800 w latach 2019–2020, doszliście do 920 w ubiegłym. Ambicje są takie, by w najbliższym czasie osiągnąć skalę 1,5 tys. rocznie. Jak pogodzić ten plan z mocnym schłodzeniem rynku – jeśli nie zmianą trendu – obserwowanym od końca zeszłego roku? Przecież i u was widać, że IV kwartał 2021 r. i I kwartał 2022 r. przyniósł sprzedaż o wiele niższą niż we wcześniejszych okresach – odpowiednio o 133 i 112 lokali.

Jeśli chodzi o trend na rynku, trzeba podkreślić, że obecna sytuacja to normalny cykl koniunkturalny branży. Po okresie boomu przychodzi stabilizacja. W ostatnich latach popyt był ogromny i wiele firm z chwilą oddawania budynku do użytkowania miało sprzedaną znakomitą większość, a czasem i wszystkie lokale. Na rynku widać spowolnienie sprzedaży jako konsekwencję wzrostu stóp procentowych i niepewności wywołanej wojną. Teraz wracamy do czasów starej dobrej „deweloperki", czyli sprzedaży mieszkań rozciągniętej w czasie od startu projektu do etapu jeszcze po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli chodzi o naszą sprzedaż, to kwartalne wyniki nie są reprezentatywne dla wyników rocznych. Sprzedaż jest również pochodną podaży, czyli tego, ile projektów mieliśmy w ofercie i na jakim były etapie realizacji. Jeśli popatrzymy, jaką część oferty stanowiła sprzedaż w danym okresie, to ten stosunek u nas jest na dobrym poziomie.

Pod koniec I kwartału wprowadziliśmy III etap inwestycji Fama Jeżyce w Poznaniu – budowa dopiero ruszyła, a już z 370 dostępnych mieszkań 83 są objęte umowami rezerwacyjnymi. Bieżący rok widzimy pozytywnie. Mamy w ofercie mieszkania w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach, z segmentu średniego plus – zdolność kredytowa naszych klientów jest większa niż przeciętnego Kowalskiego. W banku ziemi mamy grunty pod budowę ponad 5 tys. lokali i jest to portfel dobrze zdywersyfikowany produktowo i geograficznie.

Jeśli chodzi o poziom sprzedaży, w który celujemy w perspektywie dwóch–trzech lat, czyli 1,5 tys. rocznie, będzie to również pochodną ekspansji. Jesteśmy obecni na czterech rynkach: w Warszawie, Poznaniu, Radomiu, a w tym roku ruszyliśmy z pierwszym projektem w Gdańsku. Rozważaliśmy inwestycję w Częstochowie, patrzymy na aglomerację śląską, m.in. Katowice czy Dolny Śląsk, m.in. Wrocław, ale też mniejsze miasta, liczące powyżej 200 tys. mieszkańców, są w kręgu naszego zainteresowania. W ciągu dwóch–trzech lat chcielibyśmy funkcjonować na pięciu–sześciu rynkach.

To będzie ekspansja organiczna?

Wszystkie opcje są możliwe. Mamy renomę na rynku, zdrowy biznes i 130 mln zł do dyspozycji na bank ziemi. Rozważamy różne możliwości, od rozwoju organicznego po partnerstwo czy przejęcia lokalnych firm lub projektów. Mamy doświadczenia we wdrażaniu każdego modelu.

W projektach joint venture nasi partnerzy zyskują gwarancję stabilności i „dowiezienia" inwestycji pod względem sprzedaży i marż, bo realizujemy projekty kompleksowo. Nie bez znaczenia jest tu partnerstwo z naszym głównym akcjonariuszem, Unibepem, jako generalnym wykonawcą – to firma budująca mieszkania dla największych deweloperów w Polsce. Obecnie kończymy wieloetapowy projekt na Ursusie z naszym partnerem, CPD, spółką z kapitałem brytyjskim. W Poznaniu, przy innym projekcie, współpracujemy z polskim przedsiębiorcą.

Nie wykluczamy przejęć. Kilka lat temu kupiliśmy notowaną na NewConnect spółkę Monday Development, lokalnego gracza z Poznania. Dziś ta spółka to jeden z wiodących w tym mieście graczy.

W 2021 r. przekazaliście 908 mieszkań, o 18 proc. więcej niż rok wcześniej, księgując 286 mln zł przychodów, również o 18 proc. więcej rok do roku. Jaki jest potencjał przekazań w 2022 r.?

W tym roku spodziewamy się uzyskać pozwolenia na użytkowanie sześciu inwestycji, na ten rok przesunęły się też częściowo wydania mieszkań z projektów oddanych w 2021 r., kolejne sześć projektów rozpoczynamy. Myśląc o skali biznesu, nie tracimy z oczu zyskowności. Bardzo uważnie analizujemy koszty naszych projektów.

Unidevelopment należy do deweloperów, którzy gwarantują solidne marże inwestorowi, zgodnie ze średnią na rynku. I to powinno się co najmniej utrzymać. Co do wyników w 2022 r., przede wszystkim patrzymy na marże i zyski. Te ostatnie chcielibyśmy w br. zwiększyć.

W 2021 r. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 22,8 proc. Od kilku lat utrzymujecie poziom plus minus 23 proc. Deweloperzy w bieżących sprawozdaniach księgują mieszkania przekazane, a więc z projektów rozpoczętych mniej więcej dwa lata wcześniej. Czy rentowność obecnych inwestycji będzie podobna, czy słabsza – biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa?

W 2021 r. wzrost kosztów udało się zrekompensować wzrostem cen, powinniśmy więc pokazać dobre marże. Wypadamy dobrze na tle rynku, ale wciąż dbamy o poprawę efektywności.

Czy koszty można jednak w nieskończoność przerzucać na klientów, czy sufit jest blisko?

Cały rynek – deweloperzy, wykonawcy i klienci – uczy się funkcjonować w otoczeniu rosnących kosztów wykonawstwa. Cena sprzedaży musi uwzględniać wzrost tych kosztów. Nie da się sprzedawać w branży deweloperskiej, w której zyski są odsunięte w czasie, poniżej pewnej marży. Moim zdaniem raczej tempo sprzedaży zwolni, jak wspomniałem na początku, deweloperzy będą dłużej komercjalizować projekty, oferta na rynku może być mniejsza.

Giełdowi generalni wykonawcy mówią o konieczności waloryzacji wynagrodzeń i negocjacjach z zamawiającymi, w tym deweloperami mieszkaniowymi. Jak wyglądają relacje z Unibepem?

Unibep to nasz główny partner, jednak przy części projektów korzystamy z zewnętrznych wykonawców. Co do rozliczeń z Unibepem, kontrakty są waloryzowane. Działy techniczne obu spółek ściśle współpracują i szukają możliwości optymalizacji, przy czym priorytetem Unidevelopmentu i Unibepu jest zachowanie wysokiego standardu i jakości budowy, bo to nasz atut konkurencyjny. Walczymy o wspólny cel.

Nie stronicie od transakcji z funduszami PRS. Jakie są dotychczasowe dokonania i plany? Czy rosnące koszty i wojna za wschodnią granicą studzą aktywność inwestorów?

W tym roku oddamy do użytkowania inwestycję sprzedaną funduszowi, w Poznaniu, liczącą 250 mieszkań. Szykujemy kolejne projekty w Warszawie i Poznaniu, analizujemy bank ziemi pod kątem budowy nie tylko mieszkań, ale też akademików i aparthoteli. Szeroko pojęty rynek najmu będzie się w Polsce dalej dynamicznie rozwijał. Z punktu widzenia dewelopera sprzedaż klientowi instytucjonalnemu to szybszy zwrot kapitału i uzupełnienie przychodów.

Spowolnienia na tym rynku u inwestorów nie widzimy. Wręcz przeciwnie, mamy dużo nowych zapytań. Duże zainteresowanie funduszy współpracą z nami wynika z tego, że mamy dobrą pozycję rynkową i jesteśmy w stanie zaoferować kompleksowe usługi, współpracując z Unibepem.

Unibep chce rozwijać Unidevelopment, do tego potrzebny jest kapitał. Jedna z opcji to oferta publiczna akcji i debiut na giełdzie. Czy piszecie już prospekt?

Wejście na giełdę to dla nas nie tylko kapitał. To także wzmocnienie marki, postrzegania przez kontrahentów oraz instytucje finansowe. Ostateczne decyzje zapadną w stosownym momencie, a debiut będzie uzależniony od sytuacji na rynkach. Wybierzemy optymalne rozwiązanie i moment.

Czy jesteście spółką dywidendową?

Tak, w ostatnich dwóch latach płaciliśmy część zysków w formie dywidendy. Jednak co do zasady stawiamy na rozwój firmy, reinwestowanie w bank ziemi i zwiększanie skali działalności.

CV

Zbigniew Gościcki prezesem Unidevelopmentu, firmy wchodzącej w skład giełdowej Grupy Unibep, jest od 2010 r. Wcześniej związany był ze spółkami Dom Development i Echo Investment. Poza kierowaniem Unidevelopmentem, jako członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i członek zarządu oddziału warszawskiego PZFD, aktywnie uczestniczy w rozwoju branży. Absolwent Wydziału Budownictwa Politechniki Warszawskiej.