Podział firmy przełoży się na wzrost wartości biznesów

WYWIAD | MARIUSZ KSIĄŻEK z prezesem i głównym akcjonariuszem Grupy Marvipol rozmawia Adam Roguski

Marvipol dotychczas był deweloperem mieszkaniowym. Jakie są plany rozwoju w nowym obszarze – magazynowym?

Pierwszy projekt magazynowy, zrealizowany wspólnie z Panattoni, był dla nas swoistym testem atrakcyjności tego obszaru biznesowego, który wypadł zdecydowanie pozytywnie. W ciągu niespełna roku od uruchomienia pieniędzy na finansowanie Panattoni Park Warsaw rozpoczęliśmy rozmowy z inwestorem w sprawie sprzedaży tego projektu. O podobnej rotacji kapitału w segmencie mieszkaniowym nie ma mowy. Zwrot na kapitale również jest atrakcyjny.

Jesteśmy bardzo zadowoleni ze współpracy z Panattoni, wszystko przemawia za tym, by ją intensyfikować. Stąd podjęliśmy strategiczną decyzję o budowie segmentu logistycznego, stanowiącego przeciwwagę dla inwestycji mieszkaniowych. Nie oznacza to, że planujemy ograniczenie skali działalności w segmencie mieszkaniowym. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarliśmy umowy kupna sześciu nieruchomości pod nowe projekty mieszkaniowe w Warszawie, negocjujemy zakup kolejnych. Większość działek, które oglądamy, wymaga poświęcenia od roku do 3–4 lat na przygotowanie inwestycji pod kątem formalnym i projektowym. W tej sytuacji szybko rotujące projekty logistyczne stanowią idealne dla nas rozwiązanie.

W ile projektów magazynowych rocznie chcielibyście być zaangażowani?

Bylibyśmy gotowi, by w tym roku zaangażować się w dwa projekty nie mniejsze od Panattoni Park Warsaw. Czy tak się stanie, zależy jednak od podaży atrakcyjnych projektów. W segmencie logistycznym działamy na zasadzie funduszowej – mamy w firmie dział do analizy i nadzoru inwestycji, możemy wspierać ich realizację na etapie pozyskiwania działek, jednak resztę kompetencji dostarczają partnerzy. Do nich należy również tworzenie pomysłów na nowe inwestycje. Mamy określone wymagania wobec rentowności projektów i dopuszczalnego ryzyka – dziś trudno przesądzić o skali naszego zaangażowania w projekty logistyczne.

Czy planujecie kolejne projekty biurowe po Prosta Tower?

Nie mamy takich planów. Choć Prosta Tower to wysoce zyskowny projekt, to uważamy, że nasz kapitał będzie lepiej pracował w segmentach mieszkaniowym i logistycznym. Nie wykluczamy realizacji etapów biurowych, np. w ramach większych inwestycji z dominującą rolą mieszkaniową, kilka projektów tego typu mamy obecnie na biurkach.

Na jakim etapie jest sprzedaż Prosta Tower? W jaki sposób zostaną zagospodarowane wpływy z transakcji?

Trwa due dilligence budynku, zakładamy, że najpóźniej w IV kwartale br. negocjacje z inwestorem się zakończą. Jeśli dojdzie do transakcji, wpływy pozostałe po spłacie zadłużenia celowego przeznaczymy na nowe projekty deweloperskie. Dziś wartość księgowa Prosta Tower to blisko 100 mln zł, oczekujemy, że projekt zostanie sprzedany z premią wobec niej.

Zapowiada się, że 2016 r. będzie jeszcze lepszy dla deweloperów mieszkaniowych niż rekordowy 2015 r. Tymczasem Marvipol po I półroczu sprzedał 291 lokali, czyli o prawie 14 proc. więcej niż rok wcześniej. Jakie są zapatrywania na cały 2016 r. i na kolejny okres?

Nie jesteśmy zadowoleni z wyników I półrocza, szczególnie końcówka II kwartału nas rozczarowała. Na spadek sprzedaży złożyło się szereg czynników, w tym przedłużające się prace nad startem budowy osiedli na Żeraniu i Bemowie. Podjęliśmy działania naprawcze na poziomie organizacji, ponadto jesteśmy o krok od rozpoczęcia budów w obu wspomnianych inwestycjach, stąd zakładam, że osiągniemy wynik roczny porównywalny do roku 2015. Jeśli przygotowanie projektów na posiadanych już gruntach przebiegać będzie zgodnie z planem, w 2017 r. powinniśmy się pochwalić co najmniej 25-proc. wzrostem liczby zawartych umów sprzedaży mieszkań.

Ile mieszkań spodziewacie się przekazać w 2016 r. i jaki wolumen możliwy jest do osiągnięcia w 2017 r.?

Ze względu na cykl inwestycyjny w tym roku przekazywać będziemy głównie mieszkania z etapu Ib Central Park Ursynów, a w 2017 r. – niemal wyłącznie z etapu IIa tej inwestycji. Biorąc pod uwagę liczbę lokali w obu etapach w 2016 r., mamy potencjał, by przekazać 550 lokali, a w 2017 r. utrzymać podobny poziom przekazań, który znacząco wzrośnie w 2018 roku i w latach kolejnych.

Jak długo, waszym zdaniem, może się utrzymać dobra koniunktura na mieszkania?

W minionych latach dość ostrożnie – niekoniecznie słusznie, jak się okazało – ocenialiśmy perspektywy wzrostu rynku. Poprzestańmy więc na stwierdzeniu, że życzę sobie, by rynek dalej pozytywnie zaskakiwał ekspertów rynku.

Ile mieszkań macie teraz w ofercie? Jakie projekty są teraz realizowane, jakie są w planach?

Na koniec lipca mieliśmy 639 lokali w sprzedaży, a bank ziemi pozwala na wybudowanie blisko 3 tys. lokali. W 2016 r. ruszy budowa Bemowo Residence i Riviera Park na Żeraniu, w przyszłym roku, obok kolejnych etapów inwestycji Central Park Ursynów i Riviera Park chcielibyśmy rozpocząć projekt na Mokotowie, a w ciągu następnych kilku miesięcy uruchomić kolejne działki z naszego banku – zlokalizowane na Ochocie, Powiślu, Gocławiu i Bielanach.

Jak wygląda podaż gruntów w stolicy?

Warszawa to bezdyskusyjnie najgorętszy dziś rynek mieszkaniowy, o czym świadczy chociażby ekspansja firm z korzeniami w innych dużych miastach Polski. W połączeniu z ograniczoną podażą gruntów ich ceny zmierzają w kierunku poziomów znanych z 2005–2006 r. Można oczekiwać, że ceny gruntów, w krótkiej perspektywie, będą dalej rosnąć.

Czy w tej sytuacji jesteście zainteresowani wyjściem poza Warszawę?

Nie wykluczamy takiego kroku. W tym roku przeanalizowaliśmy kilkanaście projektów zlokalizowanych w innych aglomeracjach, m.in. w Trójmieście. Jesteśmy tu jednak bardzo ostrożni, uczymy się na błędach naszych znamienitych konkurentów z Warszawy. Potrzeba będzie naprawdę wyjątkowego projektu, by przekonać nas do wyjścia z rodzimego rynku.

W zeszłym roku sprzedaliście 1,27 tys. samochodów, czyli o 13 proc. więcej niż w 2014 r. Po pierwszych siedmiu miesiącach tego roku sprzedaż wzrosła o 53 proc., do 1,14 tys. aut. W jaką sprzedaż celujecie w całym 2016 r.?

Na początku roku ocenialiśmy, że mamy potencjał, by 2016 r. zamknąć z ponad 25-proc. wzrostem sprzedaży. Dziś nasze oczekiwania są większe, choć nie spodziewamy się utrzymania, w skali całego roku, dynamiki z I półrocza. Konserwatywnie zakładamy, że 2017 r. może przynieść kilkunastoprocentowy wzrost sprzedaży. Na tak dynamiczne wzrosty składa się przede wszystkim bardzo dobra oferta – koncern Jaguar Land Rover nie bez powodu nazywany jest najdynamiczniej rozwijającym się globalnym graczem rynku motoryzacyjnego. Do dobrze znanych klientom modeli samochodów dołączają nowe, takie jak Jaguar F-Pace, poszerzając grono odbiorców. Marvipol wykorzystuje swoją szansę, rozbudowując sieć dystrybucji, podnosząc jakość obsługi, w skrócie – sprawiając, że kupując Jaguara czy Land Rovera, klient dostaje nie tylko bardzo dobre auto w dobrej cenie, ale równie dobrą obsługę pozakupową.

Jakie są zapatrywania na kolejne lata?

Obserwujemy rosnące zainteresowanie samochodami z naszej oferty, dziś mamy wszelkie powody, by sądzić, że kolejne lata będą stały pod znakiem dynamicznych wzrostów. Osiągamy świetne wyniki finansowe, nie tylko ze sprzedaży samochodów, ale również ze sprzedaży części, usług serwisowych. Wzmocnieniem wyników finansowych w kolejnych okresach powinny być też podejmowane przez nas działania, takie jak obrót samochodami używanymi, umowy z firmami wynajmującymi samochody czy obsługa flot samochodowych.

Strategia zakłada, że oba segmenty działalności grupy zostaną wydzielone do dwóch spółek, które będą notowane na GPW. Kiedy operacja zostanie sfinalizowana i jak będzie wyglądać z punktu widzenia inwestora, który ma dziś na rachunku akcje Marvipolu?

Zgodnie z planami w grudniu br. na rynku głównym GPW będą notowane dwie spółki – motoryzacyjna i deweloperska. Ze względu na dobro transakcji w dzisiejszym Marvipolu zostanie część motoryzacyjna, a nowa spółka przejmie segment deweloperski. Dlatego w ostatnim etapie operacji spółki zamienią się nazwami. Koniec końców dzisiejsi akcjonariusze będą współwłaścicielami dwóch niezależnych, jednolitych biznesowo spółek, co powinno być z korzyścią dla ich rynkowej wyceny i wartości dla akcjonariuszy. Im bardziej zbliżamy się do podziału i pracujemy z profesjonalnymi wyceniaczami, tym bardziej jesteśmy przekonani, że obecna wycena giełdowa istotnie odbiega od realnych wycen obu naszych segmentów. Chcemy jeszcze w tym kwartale opublikować plan podziału. Prospekty są w przygotowaniu, chcemy złożyć je najpóźniej we wrześniu br.

W tym roku Marvipol pierwszy raz w historii wypłacił dywidendę. Jak będzie wyglądać polityka dywidendowa wydzielonych spółek?

Chcemy do końca roku opublikować polityki dywidendowe dla obu pionów biznesowych. Na tym etapie jest jeszcze zbyt wcześnie, by mówić o szczegółach, jednak mogę zdradzić, że spółka motoryzacyjna będzie mieć wszelkie predyspozycje ku temu, by regularnie dzielić się atrakcyjną częścią wypracowanego zysku.

Próbowaliście przejąć kontrolę nad Torpolem zajmującym się budownictwem infrastrukturalnym. Czy takie „łowienie" okazji biznesowych może wydarzyć się także po podziale spółek?

Koncentrujemy się na rozwoju segmentów deweloperskiego i motoryzacyjnego. Jeśli na rynku pojawi się szansa na zakup spółki z naprawdę atrakcyjnym portfelem nieruchomości czy ciekawym biznesem z obszaru sprzedaży i serwisu samochodów, przystąpimy do rozmów.

Marvipol podzieli się na dwie notowane na GPW spółki

Strategia Marvipolu zakłada, że w tym roku na parkiecie oddzielnie będą notowane dwa biznesy grupy: deweloperski i motoryzacyjny. W połowie czerwca analitycy DM Vestor wycenili akcje Marvipolu na 10,5 zł przy kursie 6,9 zł. Bieżąca wycena to 6,3 zł, co daje kapitalizację na poziomie prawie 262 mln zł. W czerwcowym raporcie analitycy wycenili segment deweloperski Marvipolu na 234 mln zł, motoryzacyjny na 156 mln zł, a biurowiec Prosta Tower na 96,3 mln zł.

Założycielem, główym akcjonariuszem i prezesem Marvipolu jest Mariusz Książek, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Początkowo firma świadczyła usługi na rzecz innych deweloperów, a od 1998 r. sama zajmuje się tym biznesem. W 2003 r. działalność została rozszerzona o import i sprzedaż samochodów Jaguar i Land Rover.