Krzysztof Andrulewicz, prezes Archicomu: Mamy szansę ustanowić nowy rekord sprzedaży

#prostozparkietu | PREZES ARCHICOMU: NA SZEROKIM RYNKU SPRZEDAŻ SPADA, ALE nasza oferta jest dobra

W 2018 r. przekazaliście klientom rekordową liczbę 1,33 tys. lokali, a w I kwartale liczba przekazań była niższa o prawie jedną trzecią rok do roku. Czy spadek powinien niepokoić?

Nie ma żadnych powodów do niepokoju. Cel na cały rok to przekazanie kluczy do 1,5–1,6 tys. mieszkań, jeśli go osiągniemy, zanotujemy nowy rekord.

I kwartał wypadł słabiej niż rok wcześniej, ale to wynika z wysokiej liczby wydań w IV kwartale 2018 r. Z uwagi na sezonowość warto porównywać cały rok, a nie kwartał. Reasumując, dążymy do celu, jakim jest wydanie kluczy do 1,5–1,6 tys. mieszkań w całym 2019 r.

Wyniki finansowe deweloperów zależą właśnie od poziomu przekazań. Jeśli padnie nowy rekord, to automatycznie zanotujecie lepsze zyski niż w 2018 r.?

Jeśli osiągniemy cel, w sposób oczywisty zanotujemy lepsze wyniki.

Patrząc na poziom sprzedaży osiągnięty przez was w I kwartale znaleźliście nabywców na 406 lokali, o 58 proc. więcej niż rok wcześniej – można chyba stwierdzić, że boom trwa w najlepsze.

Był to drugi pod względem sprzedaży kwartał w historii Archicomu. Wysoki wynik to efekt atrakcyjnej oferty. Mamy teraz w sprzedaży 1,6 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu. Licząc do 20 maja, sprzedaliśmy już ponad 600 mieszkań.

A jaki jest cel sprzedaży na 2019 r.?

Założyliśmy, że będziemy dążyć do sprzedania między 1,3 tys. a 1,6 tys. lokali. Przedział wynika z tego, że na rynku panuje niepewność, biorąc pod uwagę, że na całym rynku sprzedaż skurczyła się w 2018 r. w stosunku do rekordowego 2017 r.

A jakie są zapatrywania na 2020 r.?

Myślę, że jest za wcześnie, by taki cel precyzować.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosną, w 2018 r. wzrost sięgnął średnio kilkunastu procent. Jak teraz wygląda sytuacja?

W zeszłym roku ceny rosły dynamicznie, ale ze względu na wzrost kosztów. W tym roku, przynajmniej jak dotąd, obserwujemy stabilizację. Ceny wzrosły, ale już nie tak gwałtownie, o kilka procent i wciąż wynika to z presji kosztów.

Nie przekłada się to na spadek popytu?

Nasze wyniki świadczą o tym, że dobry popyt się utrzymuje – ale to efekt atrakcyjnej i zdywersyfikowanej oferty.

Ubiegłoroczny wzrost cen przełożył się na wyniki całej branży, w 2018 r. sprzedaż ogółem była o około 10 proc. niższa wobec rekordowego 2017 r. Mimo korekty ubiegłoroczny wynik należy oceniać jako bardzo dobry.

Czy ceny mają jeszcze potencjał wzrostu?

Dużo będzie zależało od sytuacji makro. Na razie utrzymuje się wysoki wzrost gospodarczy, a stopy procentowe są niskie, co pozytywnie przekłada się na popyt.

Jaka jest wasza pozycja w macierzystym Wrocławiu, a jak wygląda oferta w innych miastach?

We Wrocławiu mamy największą ofertę, ale intensyfikujemy działalność poza tą aglomeracją. W 2017 r. przejęliśmy mLokum, które dziś jako Archicom Polska odpowiada za ekspansję. Cały czas pracujemy nad bankiem ziemi i większą dywersyfikacją oferty.

Chcemy też przenieść filozofię budownictwa mieszkaniowego, która przyniosła nam sukces we Wrocławiu, na inne rynki.

Jak wygląda dziś bank ziemi?

Nasz bank umożliwia budowę 5,6 tys. mieszkań, z tego 3,7 tys. we Wrocławiu.

Ciągle nie ma was w Warszawie. Czy rozważacie wejście do stolicy?

Oczywiście, chcielibyśmy budować w Warszawie, historycznie mLokum było tu aktywne. Do każdej inwestycji podchodzimy indywidualnie, bo one muszą mieć sens biznesowy.

Można szacować, że bank ziemi pozwala wam pracować na obecnym poziomie przez 3–3,5 roku. Jak dużo chcecie zainwestować w nowe działki?

Bank daje nam komfort działania i pozwala na bardziej selektywne podchodzenie do zakupów nowych parceli. Mamy do wydania w 2019 r. 100 mln zł, szczególnie poza Wrocławiem, ale nie zamierzamy jednak przepłacać.

A jak wyglądają podaż działek i ceny?

Porównując z poprzednimi latami, 2014–2016, podaż jest niższa a ceny wyższe.

Czy ustawa przekształceniowa użytkowania wieczystego we własność utrudnia wam działalność?

Są pewne wymogi administracyjne związane z ustawą, generalnie uważam, że ustawa ma charakter pozytywny dla rynku nieruchomości, porządkujący. Na działalność operacyjną nie ma to przełożenia. Efektem jest wzrost wskaźnika zadłużenia, bo zobowiązania wynikające z użytkowania wieczystego musimy pokazywać w zobowiązaniach długoterminowych. To zwiększyło o około 5 proc. wskaźnik długu netto do kapitałów własnych.

Mamy jednak zabezpieczone pieniądze zarówno na spłatę wymagalnych w tym roku zobowiązań, jak i na wypłatę dywidendy.

Jest pan prezesem Archicomu od nieco ponad roku. Od początku tego roku notowania odbiły z okolic 11 zł do 15 zł. Czy to odzwierciedla wartość godziwą spółki?

Wydaje mi się, że kurs jest atrakcyjny. Cieszę się z odbicia i docenienia przez rynek wyników za 2018 r. i perspektyw na 2019 r., mamy bardzo atrakcyjną politykę dywidend. W tym roku wypłacimy 1,15 zł na papier.

Grupa ma też dodatkowy segment działalności – budujecie biurowce we Wrocławiu. W realizacji jest złożony z dwóch budynków kompleks City Forum. Jaki jest poziom wynajęcia, czy planujecie jego sprzedaż?

Budynek City One został skomercjalizowany w prawie 90 proc. W marcu uzyskaliśmy pozwolenie na użytkowanie, jesteśmy w trakcie prac wykończeniowych dla najemców. W przypadku budynku City Two jesteśmy na etapie stanu surowego, oddanie planujemy w II połowie 2020 r.

A co ze sprzedażą?

Myślimy o tym.

Będą kolejne takie inwestycje?

Tak, to druga noga, dająca dywersyfikację. Jesteśmy skupieni na Wrocławiu, to jeden z trzech silnych ośrodków usług dla biznesu w Polsce, popyt jest silny.

Przed dołączeniem do Archicomu był pan szefem Skanskiej w Polsce. Czy kierowanie spółką deweloperską różni się od zarządzania generalnym wykonawcą? Może łatwiej jest panu współpracować z wykonawcami waszych osiedli?

Działalność firmy deweloperskiej ma oczywiście szerszy zakres niż generalnego wykonawcy. Dołączyłem do spółki, która powstała 30 lat temu, z jasną filozofią działania i znakomitym zespołem.