Do mieszkaniowej bańki ciągle bardzo daleko

Mieszkania musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni jak u szczytu hossy 12 lat temu.

Tak wynika z najnowszych analiz HRE Think Tanku, które publikujemy pierwsi. Wynika z nich, że choć ceny mieszkań w wielu miastach są wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy w 2007 r., to o bańce nie ma mowy. – Szacunki NBP za II kw. pokazują, że za średnią miesięczną pensję Polacy mogą dziś kupić 0,82 mkw. przeciętnego mieszkania w dużym mieście – podaje Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate Think Tank. – Wynik jest bez porównania lepszy niż ten z III kw. 2007 r. (0,48 mkw.). Wtedy mieliśmy mieszkaniową bańkę. Lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni jak u szczytu ostatniej hossy. Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w III kw. 2007 r. średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań wynosiły w Warszawie 8,5 tys. zł, w III kw. br. było to 10,4 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mkw. nowych lokali wzrosły w ciągu 12 lat z niespełna 7,5 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście – z ponad 8,4 do 9,4 tys. zł.

Więcej w portfelu

Bartosz Turek, analityk HRE Investments, oblicza (za GUS i NBP), ile mkw. mieszkania kupimy za średnią pensję. I tak, w III kw. 2007 r. w Warszawie można było mieć 0,50 mkw. W III kw. br. (prognozy) jest to 0,77 mkw. W Krakowie możliwości nabywcze wzrosły z 0,41 mkw. do 0,79 mkw. We Wrocławiu z 0,50 do 0,82 mkw., w Gdańsku z 0,56 do 0,76 mkw., w Poznaniu z 0,53 do 0,87 mkw., a w Łodzi z 0,62 do 0,98 mkw. Coraz więcej metrów za pensję możemy też kupić w mniejszych miastach, np. w Kielcach możliwości wzrosły w ciągu 12 lat z 0,71 do 1,05 mkw.

– Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z inflacją. To przez nią za banknot stuzłotowy 12 lat temu można było kupić tyle co za 127 zł dziś – podkreśla Cebula. – Dopiero uwzględniając tę zmianę siły nabywczej pieniądza, możemy realnie ocenić, czy dziś mieszkania są droższe czy tańsze. Już to porównanie sugeruje, że lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o 10–15 proc., aby płaciło się za nie tyle co u szczytu ostatniej hossy. Cebula zwraca też uwagę, że wynagrodzenia Polaków we wrześniu br. były o 78 proc. wyższe niż 12 lat wcześniej (dane GUS o wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw). Ponad 20 proc. wzrosło zatrudnienie. – To znaczy, że więcej osób zarabia – tłumaczy prezes Cebula. – Potencjalni nabywcy mieszkań mają dziś znacznie więcej pieniędzy niż pod koniec 2007 r.

Niższa rata

GG Parkiet

Dobra sytuacja na rynku pracy oznacza też, że więcej osób może zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ten w rodzimej walucie jest teraz znacznie tańszy. Rata pochłania więc mniejszą część pensji. Jak podaje HRE Think Tank, 50-metrowe używane mieszkanie w stolicy w III kw. 2007 r. kosztowało niemal 457 tys. zł. Zakładając, że klient zadłużał się na 80 proc., rata 25-letniego kredytu złotowego wynosiła 2,4 tys. zł miesięcznie. – Przy ówczesnym poziomie wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw oznaczałoby to konieczność wydania 123 proc. średniej pensji – mówi prezes Cebula. – Dziś, chcąc kupić taki lokal, trzeba się przygotować na wydatek rzędu 448 tys. zł, co oznacza ratę na poziomie 2 tys. zł. Pochłonęłaby więc 56 proc. przeciętnej pensji. Można obliczyć, że mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o 120 proc., abyśmy mówili o bańce na miarę tej sprzed ponad dekady. Pytany o to Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że nie ma wzoru matematycznego, który by pozwolił zaliczyć ceny do silnie przeszacowanych. – Intuicja podpowiada jednak, że na rynku mieszkań zapanowała drożyzna – podkreśla. – Mały dwupokojowy lokal deweloperski na warszawskiej dalekiej Woli to dziś koszt, razem z wykończeniem, nawet 500–600 tys. zł. Pytanie: tanio to czy drogo w stosunku do zarobków, nawet tych warszawskich, jest retoryczne. W czasie hossy 2005–2008 nie była to bańka cenowa, ale bardziej spekulacyjny balon. Dziś po takich reakcjach nie ma śladu, rynek jest dojrzały, zdrowy i w pełni cywilizowany.

GG Parkiet

Ale, jak zauważa Jędrzyński, jeśli mieszkania będą nadal drożały, to rynek znajdzie się na prostej drodze do wykreowania bańki cenowej w perspektywie kilku–kilkunastu miesięcy. O zdrowej sytuacji na rynku mieszkań mówi też Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal. – Popyt i podaż niemal się równoważą. To deweloperzy mają większe trudności z produkcją i wprowadzaniem nowych inwestycji do oferty niż nabywcy z możliwościami nabywczymi – podkreśla. – W wielu największych miastach nadal jest ograniczony dostęp do gruntów, co wpływa na wzrost cen. Nasza firma do końca listopada br. sprzedała niemal 2,9 tys. mieszkań, bijąc rekordy. Nie widzimy istotnych przesłanek, które wskazywałyby, że sytuacja na rynku mogłaby się znacząco zmienić. Należy się spodziewać utrzymania trendu wzrostowego cen, ale w racjonalnych granicach.