Tak wynika z najnowszych analiz HRE Think Tanku, które publikujemy pierwsi. Wynika z nich, że choć ceny mieszkań w wielu miastach są wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy w 2007 r., to o bańce nie ma mowy. – Szacunki NBP za II kw. pokazują, że za średnią miesięczną pensję Polacy mogą dziś kupić 0,82 mkw. przeciętnego mieszkania w dużym mieście – podaje Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate Think Tank. – Wynik jest bez porównania lepszy niż ten z III kw. 2007 r. (0,48 mkw.). Wtedy mieliśmy mieszkaniową bańkę. Lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni jak u szczytu ostatniej hossy. Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w III kw. 2007 r. średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań wynosiły w Warszawie 8,5 tys. zł, w III kw. br. było to 10,4 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mkw. nowych lokali wzrosły w ciągu 12 lat z niespełna 7,5 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście – z ponad 8,4 do 9,4 tys. zł.
Więcej w portfelu
Bartosz Turek, analityk HRE Investments, oblicza (za GUS i NBP), ile mkw. mieszkania kupimy za średnią pensję. I tak, w III kw. 2007 r. w Warszawie można było mieć 0,50 mkw. W III kw. br. (prognozy) jest to 0,77 mkw. W Krakowie możliwości nabywcze wzrosły z 0,41 mkw. do 0,79 mkw. We Wrocławiu z 0,50 do 0,82 mkw., w Gdańsku z 0,56 do 0,76 mkw., w Poznaniu z 0,53 do 0,87 mkw., a w Łodzi z 0,62 do 0,98 mkw. Coraz więcej metrów za pensję możemy też kupić w mniejszych miastach, np. w Kielcach możliwości wzrosły w ciągu 12 lat z 0,71 do 1,05 mkw.
– Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z inflacją. To przez nią za banknot stuzłotowy 12 lat temu można było kupić tyle co za 127 zł dziś – podkreśla Cebula. – Dopiero uwzględniając tę zmianę siły nabywczej pieniądza, możemy realnie ocenić, czy dziś mieszkania są droższe czy tańsze. Już to porównanie sugeruje, że lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o 10–15 proc., aby płaciło się za nie tyle co u szczytu ostatniej hossy. Cebula zwraca też uwagę, że wynagrodzenia Polaków we wrześniu br. były o 78 proc. wyższe niż 12 lat wcześniej (dane GUS o wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw). Ponad 20 proc. wzrosło zatrudnienie. – To znaczy, że więcej osób zarabia – tłumaczy prezes Cebula. – Potencjalni nabywcy mieszkań mają dziś znacznie więcej pieniędzy niż pod koniec 2007 r.
Niższa rata
Dobra sytuacja na rynku pracy oznacza też, że więcej osób może zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ten w rodzimej walucie jest teraz znacznie tańszy. Rata pochłania więc mniejszą część pensji. Jak podaje HRE Think Tank, 50-metrowe używane mieszkanie w stolicy w III kw. 2007 r. kosztowało niemal 457 tys. zł. Zakładając, że klient zadłużał się na 80 proc., rata 25-letniego kredytu złotowego wynosiła 2,4 tys. zł miesięcznie. – Przy ówczesnym poziomie wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw oznaczałoby to konieczność wydania 123 proc. średniej pensji – mówi prezes Cebula. – Dziś, chcąc kupić taki lokal, trzeba się przygotować na wydatek rzędu 448 tys. zł, co oznacza ratę na poziomie 2 tys. zł. Pochłonęłaby więc 56 proc. przeciętnej pensji. Można obliczyć, że mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o 120 proc., abyśmy mówili o bańce na miarę tej sprzed ponad dekady. Pytany o to Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że nie ma wzoru matematycznego, który by pozwolił zaliczyć ceny do silnie przeszacowanych. – Intuicja podpowiada jednak, że na rynku mieszkań zapanowała drożyzna – podkreśla. – Mały dwupokojowy lokal deweloperski na warszawskiej dalekiej Woli to dziś koszt, razem z wykończeniem, nawet 500–600 tys. zł. Pytanie: tanio to czy drogo w stosunku do zarobków, nawet tych warszawskich, jest retoryczne. W czasie hossy 2005–2008 nie była to bańka cenowa, ale bardziej spekulacyjny balon. Dziś po takich reakcjach nie ma śladu, rynek jest dojrzały, zdrowy i w pełni cywilizowany.
