Deweloperzy pokazali w czerwcu pazur

Infrastruktura pozostaje motorem napędowym branży, ale po dwóch słabszych miesiącach jest poprawa w mieszkaniówce.

W czerwcu produkcja budowlano-montażowa była niższa o 2,4 proc. rok do roku – podał GUS. Wynik znów okazał się gorszy niż mediana ankietowanych przez „Parkiet" analityków (spadek o 1,8 proc.), choć nie była to tak drastyczna różnica jak w maju. W kwietniu produkcja budowlano-montażowa skurczyła się o 0,9 proc. rok do roku, a w maju o 5,1 proc.

Po sześciu miesiącach br. produkcja budowlano-montażowa była o 2,3 proc. wyższa niż rok wcześniej. Wzrost rzędu 6,6 proc. zaliczył rynek infrastruktury, w przypadku robót specjalistycznych zwyżka to 1,8 proc. Budownictwo kubaturowe po sześciu miesiącach osiągnęło wynik słabszy o 1,8 proc. rok do roku.

Państwowy fundament

– Czerwcowy odczyt GUS wydaje się potwierdzać przewidywania co do kierunku rozwoju sytuacji w budownictwie w kolejnych miesiącach. Obecnie portfele są wypełnione zleceniami pozyskanymi przed pandemią, ale na rynku pojawiają się pierwsze oznaki spowolnienia inwestycyjnego, które zacznie być odczuwalne przez firmy już w II połowie tego i prawdopodobnie przez cały przyszły rok – komentuje Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – Motorem napędowym budownictwa będą inwestycje infrastrukturalne realizowane na poziomie centralnym (drogi, kolej, energetyka), przy ograniczeniu inwestycji w samorządach. Spadek aktywności inwestycyjnej spodziewany jest także w mieszkaniach i biurach, ale może mieć charakter umiarkowany i krótkotrwały, w zależności od dalszego rozwoju epidemii i nastawienia banków, które dziś podchodzą z dużą ostrożnością do finansowania nowych projektów budowlanych – dodaje.

GG Parkiet

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w firmie PMR, wskazuje, że wraz z upływem czasu i kończeniem kolejnych prac budownictwo zaczyna odczuwać zmniejszoną aktywność inwestycyjną. Trzeci już miesiąc spadku produkcji budowlano-montażowej (rok do roku) nie powinien zaskakiwać, przy czym 2,5 proc. w czerwcu to relatywnie korzystny rezultat. Warto też zwrócić uwagę na wzrost względem maja.

GG Parkiet

– Realizacja inwestycji infrastrukturalnych sprawia, że budownictwo inżynieryjne utrzymuje po półroczu wzrost o ponad 6 proc., podczas gdy kubaturowe jest na delikatnym minusie. W tym kontekście kluczowym pytaniem jest to, czy aktywność w infrastrukturze wystarczy, by zrównoważyć zmniejszoną skalę inwestycji kubaturowych. Po I półroczu wystarcza, ale na koniec roku będzie to naszym zdaniem jednak nieco za mało i cały rynek budowlany zakończy rok kilkuprocentowym spadkiem wobec 2019 r. – podsumowuje Jungiewicz.

Seweryn Żołyniak, ekspert ds. analiz sektorowych w Alior Banku, uważa, że czerwcowy odczyt, zwłaszcza w relacji do majowego, jest dobrym wynikiem. – Na dobrym poziomie była budowa obiektów infrastrukturalnych, która zanotowała spadek o skromne 1,2 proc. Tu nie spodziewamy się negatywnych szoków i zakładamy, że ta kategoria budownictwa będzie nadal radzić sobie dobrze. 0,2 proc. wzrostu zanotowało budownictwo specjalistyczne, co wyjaśnić można z jednej strony dużą liczbą oddawanych mieszkań, skutkującą popytem na usługi wykończenia, a z drugiej ożywieniem w zakresie budów rozpoczynanych oraz wydawanych pozwoleń na budowy, co skutkuje wzrostem popytu na usługi przygotowania placów budów i wyburzeń, które również są sklasyfikowane w robotach specjalistycznych – mówi Żołyniak.

Zdaniem eksperta najnowsze dane dobrze rokują na dalszą część roku. – W naszych bazowych scenariuszach zakładaliśmy istotne spowolnienie w budownictwie w II połowie 2020 r., jednak najnowsze dane, wskazujące na ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, sugerują, że założenia te mogą wymagać rewizji, gdyż spowolnienie może nie być wcale aż tak duże – podsumowuje Żołyniak.

Zaskakujący skok

Po słabych, naznaczonych lockdownem kwietniu i maju, w czerwcu deweloperzy wyraźnie odzyskali wigor, ruszając z budową 9,3 tys. mieszkań. To co prawda o prawie 12 proc. mniej rok do roku, ale w kwietniu i maju „produkcja" spadła do 6,2 tys. lokali miesięcznie, po 45 proc. mniej rok do roku. Przed lockdownem, w I kwartale br., deweloperzy miesięcznie rozpoczynali budowę średnio 10,6 tys. lokali. Licząc po I półroczu, firmy rozpoczęły budowę 53,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 20 proc. słabszym niż rok wcześniej.

Zdecydowaną poprawę widać w uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleniach na budowę. W czerwcu firmy dostały zielone światło na postawienie aż 16,6 tys. mieszkań, o ponad 19 proc. więcej niż rok wcześniej. W „zdrowym" I kwartale było to średnio 12,3 tys. mieszkań miesięcznie, a w kwietniu i maju 10,2 tys.

Licząc po I półroczu, deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 74,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem o niecałe 6 proc. słabszym niż rok wcześniej.

– Zgodnie z danymi GUS sytuacja epidemiczna największy wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego miała w kwietniu, kiedy obowiązywały najsilniejsze restrykcje. Jednak nawet wówczas nie mieliśmy do czynienia z załamaniem, a jedynie z ograniczeniem aktywności deweloperskiej – wskazuje Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE. – Obecnie na rynku widzimy ożywienie. Dane wskazują na to, że deweloperzy przede wszystkim przygotowują nowe inwestycje, ale znacznie ostrożniej rozpoczynają nowe budowy – dodaje.

Zdaniem ekspertki w najbliższych miesiącach deweloperzy będą starali się elastycznie reagować na zmiany popytu obserwowanego w biurach sprzedaży. Część firm postara się nawiązać współpracę z inwestorami instytucjonalnymi, zainteresowanymi wejściem na polski rynek najmu.

Jak zaznacza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, po wprowadzeniu lockdownu w połowie marca doszło do załamania sprzedaży mieszkań, ale z miesiąca na miesiąc sytuacja się poprawia – zatem polepszające się statystyki GUS w czerwcu nie powinny być zaskoczeniem. Zaskoczeniem jest skala odbicia. – Wzrost liczby mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli, o ponad 50 proc. względem maja, to najlepszy prognostyk szybkiego powrotu rynku mieszkaniowego do normalności. W odróżnieniu od liczby wydanych pozwoleń na budowę pokazuje on zazwyczaj faktyczne działania: wejście robotników na plac budowy – mówi Turek. – Ponadto wzrost liczby rozpoczynanych budów wynika często z faktu, że deweloperzy muszą uzupełnić ofertę, co z kolei może świadczyć o aktywności kupujących i szybkim wracaniu do normalności – wskazuje.

Ekspert zaznacza, że jeśli chodzi o liczbę mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach, do powrotu do poziomu sprzed pandemii brakuje już niewiele.

– Jeśli nie będziemy mieli do czynienia z drugą falą zarażeń albo kolejną odsłoną lockdownu, to coraz więcej informacji sugeruje, że na rynek mieszkaniowy normalność wróci nadspodziewanie szybko – przekonuje Turek. Popyt na mieszkania jest wspierany m.in. rekordowo niskimi stopami, co zachęca do poszukiwania możliwości lokowania wolnej gotówki.

– Klienci deweloperów nadal będą mogli liczyć na promocje, choć jest to zależne od rodzaju inwestycji i lokalizacji. Deweloperzy w dobie pandemii zostali nieco opuszczeni przez inwestorów – ci, którzy wciąż funkcjonują na rynku, preferują rynek wtórny, bo tam można osiągać zwrot z najmu od razu, bez czekania na wybudowanie lokalu – mówi z kolei Barbara Bugaj, główna analityk w Sonarhome.pl.