Przypuszczamy, że sprzedaż mieszkań pozostanie na poziomie z 2020 r. Oczywiście wróżymy tu z fusów, jest tak dużo zmiennych, które mogą wpłynąć znacząco na rynek, że wszelkie prognozowanie należy odbierać z dużą rezerwą. Spodziewamy się jednak, że niskie stopy procentowe będą dalej czynnikiem stymulującym popyt. Myślę, że wszyscy oczekujemy szczepionki, która pozwoli na powolny powrót do normalnego życia, a także napływ środków europejskich, m.in. z funduszu odbudowy – oby te pieniądze jak najszybciej trafiły do gospodarki i wpierały rynek pracy – bo poczucie stabilności zatrudnienia jest kluczowe dla podejmowania przez konsumentów decyzji o dużych wydatkach czy zaciąganiu długoterminowych zobowiązań.
Co do cen mieszkań spodziewamy się dalszego kilkuprocentowego wzrostu wynikającego z wyższych kosztów budowy, m.in. w związku z wchodzącymi w życie od stycznia nowymi normami efektywności energetycznej budynków. Ponadto, podaż będzie dalej pod presją, wciąż brak jest gruntów, mimo pandemii dostępność ziemi się nie zwiększyła. Coraz dłużej zajmują formalności, uzyskiwanie pozwoleń na budowę, decyzji środowiskowych. Dziś przygotowanie i realizacja projektu deweloperskiego zabiera średnio pięć lat, a nie trzy–cztery jak jeszcze niedawno. Apelujemy do samorządów, by przyspieszać procedury, a z rządem rozmawiamy na temat upraszczania przepisów, by finalnie koszty zakupu mieszkania dla konsumentów były niższe.
Ostatnie lata na rynku mieszkaniowym to inwestycyjny boom i wzrost cen, od dawna poszukiwana jest bańka. Dziś część popytu to inwestorzy, którzy kupują już nie na wynajem, ale by zachować wartość kapitału. Czy macie dane mówiące, że na zakupy ruszyli do Polski także indywidualni inwestorzy zagraniczni? Czy tu można doszukiwać się bańki?
Hasło bańka jest popularne, źródła są poszukiwane przez wielu. Na początku pandemii jedna z firm pokusiła się o prognozę mówiącą o mocnym spadku cen mieszkań, co przebiło się do mediów. To się nie sprawdziło. Nie spodziewamy się, by ceny miały ani drastycznie rosnąć, ani spadać. Jak mówiłem, to powinien być kilkuprocentowy wzrost. Trudno więc mówić o bańce. Nie ma inwestorów spekulacyjnych, którzy pojawili się na przełomie 2019 i 2020 r.: kupowali mieszkania na wczesnym etapie inwestycji z myślą o odsprzedaży z zyskiem wybudowanych już lokali. Tacy inwestorzy nie są zdrowi na rynku, ale oni zniknęli z rynku w marcu.
Pojawili się nowi inwestorzy, to typowa polska rodzina szukająca ochrony kapitału w środowisku niskich stóp, niskiego oprocentowania lokat. Nie ma to nic wspólnego ze spekulacją, to zakupy na własne potrzeby. Nowe lokale mają służyć zamieszkaniu, dotychczasowe mogą zostać wynajęte. Nowe kupowane są też z myślą o wykorzystaniu w przyszłości np. przez dzieci, a do tego czasu będą wynajmowane... Jeszcze rok temu oczekiwano zwrotu rzędu 5 proc. w skali roku z najmu, dziś to raczej mniej, ale 3,5–4 proc. może być zadowalającą stawką, biorąc pod uwagę lokaty bankowe i inflację.
Pandemia zdziesiątkowała rynek krótkoterminowy, długoterminowy trzyma się nieźle, choć jest więcej zachodu ze znalezieniem najemcy, duża część lokali kupowanych na krótki najem jest kierowana na rynek długoterminowy. Do tego mamy inwestorów instytucjonalnych, którzy deklarują budowę w Polsce portfeli już rzędu nie kilkuset, a kilku tysięcy mieszkań. Budowa rynku PRS (Private Rented Sector) w Polsce zabierze trochę czasu, ale czy docelowo fundusze mogą być istotną konkurencją dla prywatnych właścicieli mieszkań?
