U większości deweloperów hamowanie sprzedaży

Powodów pewnego schłodzenia temperatury jest wiele: trudności w uzupełnianiu oferty, spadająca dostępność cenowa lokali, celowe zmniejszanie tempa sprzedaży, by bronić marż.

Zakończył się sezon publikacji przez związanych z rynkiem kapitałowym deweloperów raportów o sprzedaży mieszkań w III kwartale. 15 spółek znalazło nabywców na 6,66 tys. mieszkań, o 23 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy to rynek odbudowywał się po lockdownie. Okres lipiec–wrzesień wygląda też solidnie względem rozgrzanego I półrocza. Sprzedaż była lekko wyższa niż w I kwartale i o 6,6 proc. niższa niż w wyśmienitym II kwartale.

W ciągu dziewięciu miesięcy deweloperzy zawarli 20,4 tys. umów, o 43 proc. więcej wobec analogicznego okresu osłabionego lockdownem 2020 r.

Jeśli chodzi o wyniki poszczególnych spółek, boom rozkłada się nierównomiernie. Część deweloperów szczyt sprzedaży zanotowało w okresie styczeń–marzec. W II kwartale sprzedaż kwartał do kwartału wzrosła o 8 proc., ale „zrobiły" go Atal z Robygiem. W III kwartale Atal utrzymał wysoki wolumen, a Robyg z Murapolem zanotowały nowe maksima. Z wyników innych spółek wyraźnie, choć z różną dynamiką, uszło powietrze.

GG Parkiet

Jak to interpretować? Zdaniem ekspertów przede wszystkim kłopotami po stronie podaży, choć pojawiają się symptomy schłodzenia popytu.

Trudno sprawnie budować

– Wyniki sprzedaży mieszkań w III kwartale 2021 r. okazały się dość stabilne, choć nie obyło się bez niespodzianek. Sporo deweloperów odnotowało spadek rok do roku – komentuje Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Po pierwsze, uważam, że jest to efekt wysokiej bazy, bo w III kwartale 2020 r. klienci szturmowali biura sprzedaży. Po drugie, wydaje mi się, że spółki postawiły mniej na liczbę sprzedanych lokali, a bardziej na wzrost czy ochronę marży zysku. Ponadto wielu deweloperów mocno wyprzedało się ze swojej oferty w I połowie br. Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń administracyjnych i mała podaż gruntów skutecznie zniechęciły większość spółek do kontynuowania agresywnej polityki sprzedaży w III kwartale – dodaje.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, ocenia, że biorąc pod uwagę wymagający rynek gruntów, przeciągające się procedury administracyjne oraz wyśmienitą sprzedaż w I półroczu, wyniki za III kwartał są bardzo dobre. Zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę zasoby lokali w ofertach spółek.

– Mamy bardzo dobre wyniki sprzedaży przy spadającej do bardzo niskich poziomów ofercie. W przypadku niektórych deweloperów wpływ spadku na sprzedaż jest już mocno widoczny – mówi Mucha. – W kolejnych okresach deweloperzy mają przed sobą spore wyzwania. Jesteśmy niezmiernie ciekawi, jak będzie wyglądał przyszły rok. Deweloperzy z rynku kapitałowego większość działalności prowadzą w sześciu największych aglomeracjach, w których są też największe trudności z dostępem do gruntów. Zupełnie inaczej jest w innych miastach wojewódzkich czy Polsce powiatowej – podkreśla.

Robi się drogo

Zdaniem Wojciecha Matysiaka, analityka PKO BP, spowolnienie sprzedaży w III kwartale w relacji do rekordowych wyników z dwóch pierwszych kwartałów to efekt słabnącego popytu przy wysokich cenach mieszkań.

– Tempo wzrostu cen lokali w ostatnich latach przekraczało tempo wzrostu płac, w związku z czym od 2016 r. obserwujemy stopniowy spadek dostępności mieszkań. Od lipca dodatkowym czynnikiem ograniczającym tę dostępność jest zaostrzenie warunków wyliczania zdolności kredytowej przez skrócenie w Rekomendacji S okresu, w oparciu o który ta zdolność jest wyliczana – mówi Matysiak. Jego zdaniem, sprzedaż w IV kwartale również może być relatywnie niższa z uwagi na nieoczekiwaną podwyżkę stóp z 0,1 do 0,5 proc.

– Co prawda jest to podwyżka stosunkowo łagodna, ale moim zdaniem jest ważnym sygnałem skierowanym do flipperów, czyli kupujących mieszkania z zamiarem szybkiej odsprzedaży. Ci inwestorzy muszą się bowiem liczyć z mniejszym zainteresowaniem kupujących oraz kalkulować ryzyko spadku ceny nieruchomości, co może ograniczyć popyt z ich strony – wskazuje Matysiak. – Mimo słabszego popytu ceny mieszkań mogą jeszcze przez pewien czas rosnąć, czemu sprzyjają fundamentalne czynniki wzrostu kosztów budowy: wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa przy konkurencji o pracowników i wynajem sprzętu z innymi segmentami budownictwa. Spodziewamy się, że w II połowie 2022 r. wzrosty cen wyhamują. Do wspomnianych wcześniej czynników schładzających popyt dojdzie bowiem coraz szersza oferta mieszkań z terminem oddania do użytku po 2022 r. – podsumowuje. To ostatnie sugerują rozgrzane dane GUS mówiące o uruchamianych projektach i pozwoleniach na budowę.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zgadza się, że jednym z czynników ograniczających sprzedaż są problemy z zapewnieniem odpowiedniej podaży.

– Jednocześnie dynamicznie rosnące ceny mieszkań stopniowo zaczynają oddziaływać na wielkość popytu, ograniczając zdolność nabywczą potencjalnych kupujących i wydłużając podejmowanie decyzji – mówi Mikulska.

Zaznacza, że nowym elementem gry popytu i podaży stają się zakupy dokonywane przez inwestorów z sektora PRS (najem instytucjonalny mieszkań). – Budowa relacji z inwestorami instytucjonalnymi i przeprowadzanie pierwszych transakcji mają znaczenie nie tylko dla bieżących rezultatów spółek, ale również mogą okazać się istotne w przypadku ewentualnego pogorszenia koniunktury na rynku detalicznym – mówi Mikulska. – Z drugiej strony, efektem ubocznym tych transakcji w warunkach silnego popytu indywidualnego i ograniczonej podaży mogą być trudności z odbudową wielkości oferty skierowanej do Kowalskich – dodaje.

Kwestia metodologii

Dane o sprzedaży przez spółki z rynku kapitałowego zawsze należy traktować poglądowo, bo firmy mają różne systemy raportowania. Część uwzględnia tylko umowy deweloperskie i przedwstępne, część również łatwiejsze do zerwania rezerwacyjne. Apele o ujednolicenie formatu nie przynoszą skutku.

Pojawiają się też pierwsze transakcje z inwestorami PRS, które dodatkowo komplikują sytuację. Atal w III kwartale uwzględnił w wyniku sprzedaż 132 lokali funduszowi, ale Murapol nie dodaje sobie do wyniku transakcji przeprowadzonej z głównymi udziałowcami w II kwartale – a mowa o zamówieniu bagatela 1723 mieszkań. Z kolei Echo Investment to nie tylko budowniczy, ale i współudziałowiec platformy najmu – działalności na rzecz Resi4Rent spółka również nie zalicza do bieżącej sprzedaży.

O ile deweloperzy mają potężne banki ziemi, o tyle ryzyko wspomniane przez Agnieszkę Mikulską jest ograniczone. Nie jest jednak niemożliwe, co pokazuje przykład Marvipolu. W IV kwartale ub.r. deweloper sprzedał funduszowi 700 mieszkań – to tak przetrzebiło ofertę, że nie tylko w I i II kwartale, ale także w III kwartale sprzedaż była bardzo niska na tle wcześniejszych lat.