Murapol wycenił się na 1,6 mld zł

Mamy mieszkania cenowo najprzystępniejsze i podwyżki stóp tego mocno nie zmienią – mówi prezes. Wsparciem będzie też PRS.

IPO Murapolu obejmuje wyłącznie 14,28 mln akcji (35 proc. kapitału) należących do Grupy Ares (teraz Amerykanie mają 98 proc. papierów). Cena maksymalna została ustalona na 40 zł, co oznacza wartość oferty rzędu 571 mln zł, a samej spółki 1,63 mld zł.

Ares przejął dewelopera na początku 2020 r. Jaki zwrot może osiągnąć ze sprzedaży części papierów, nie wiadomo – wartość ubiegłorocznej transakcji pozostaje nieujawniona. Inwestorzy indywidualni mogą składać zapisy na przynajmniej 50 akcji do 29 listopada. Dzień później zostanie ogłoszona cena sprzedaży i wielkość transz (dla drobnych przewidziano 1,43–2,14 mln papierów). Debiut na GPW spodziewany jest 9 grudnia.

GG Parkiet

Murapol ma być spółką dywidendową. Na początek, w 2022 r., akcjonariusze mają otrzymać 170 mln zł, czyli 4,17 zł na akcję (stopa 10 proc. wobec ceny maksymalnej z IPO). W kolejnych latach ma to być co najmniej 75 proc. skonsolidowanego zysku.

ROE, nie C/WK

W przypadku deweloperów najpopularniejszym wskaźnikiem oceny jest C/WK (cena do wartości księgowej). W uproszczeniu, im mniej niż 1, tym spółka uchodzi za tańszą, im więcej – za droższą. Dla Murapolu, przy 431,2 mln zł kapitału własnego na koniec września br. oraz cenie maksymalnej, wskaźnik to 3,7. Obecnie najdroższy – i mocno odstający od pozostałych firm – jest Dom Development ze wskaźnikiem 2,45 – nieco ponad miesiąc temu, przed korektą indeksu WIG-nieruchomości, było to maksymalnie 3,2. Dla Atalu to 1,6, a innych deweloperów mieszkaniowych 0,8–1,2. Jak podkreślił Przemysław Kromer, członek zarządu Murapolu ds. finansowych, wysoki wskaźnik wynika z relatywnie niskich kapitałów własnych, bo spółka wyższych nie potrzebuje. Menedżer podkreślił, że kluczowy jest wskaźnik ROE (zwrot z kapitału własnego): zannualizowany na koniec września wyniósł 47,6 proc. W 2020 r. ROE wyniósł 33 proc., dla Dom Development 26, a Atalu 17,5 proc. To efekt mechanizmu nabywania gruntów: na początku firma płaci 10–30 proc., a resztę – w uproszczeniu – dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Niskie zapotrzebowanie na kapitał wynika też z tego, że Murapol nie sprzedaje mieszkań w modelu typu 10:90.

Produkt idealnie skrojony

Murapol upatruje swej siły na kilku polach. Prezes Nikodem Iskra podkreślił m.in. strukturalny deficyt mieszkań w Polsce, a spółka ma w ofercie lokale dostępne dla najszerszego grona klientów i ma najbardziej zdywersyfikowaną sprzedaż: to kilkanaście miast, nie tylko największe aglomeracje. Prezes powiedział, że filozofia sprzedaży wykuła się podczas kryzysu w 2008 r. Dlatego w ofercie przeważają mieszkania mniejsze (45 mkw.)., w middle-ringach (czyli ani w centrum, ale też nie na przedmieściach). 90 proc. sprzedaży to mieszkania za maksymalnie 450 tys. zł (w Dom Development to 24 proc., ta firma stawia na bardzo zamożnych: 40 proc. sprzedaży to lokale za co najmniej 630 tys. zł). Zdaniem menedżerów nawet przy rosnących stopach procentowych oferta Murapolu pozostanie najbardziej przystępna dla nabywców.

Po trzech kwartałach marża brutto ze sprzedaży mieszkań wyniosła 35 proc., czyli bardzo wysoko na tle branży i wobec 21–25 proc. w poprzednich trzech latach. Poza aglomeracjami to nawet 37 proc. Prezes Iskra powiedział, że to pochodna wzrostu cen lokali szybszego niż wzrost kosztów wykonawstwa. Murapol pod jednym dachem skupia wszelkie kompetencje: od zakupu ziemi, przez projektowanie, po wykonawstwo, ma też własną hurtownię materiałów budowlanych. Spółka z dużym wyprzedzeniem kontraktuje też usługi podwykonawców.

Na dwóch nogach

Po trzech kwartałach br. deweloper przekazał 1,93 tys. mieszkań, w IV kwartale ma to być jeszcze 1 tys. Na koniec września mieszkań sprzedanych, ale nieprzekazanych było 2,9 tys.

W ofercie na koniec III kwartału było 2,51 tys. lokali, a harmonogram rozpisany od IV kwartału br. do I kwartału 2028 r. przewiduje budowę 13 tys. mieszkań.

Drugą nogą działalności Murapolu jest od tego roku budowa mieszkań dla platformy najmu Aresa. Do połowy 2026 r. ma to być 10 tys. lokali. Po trzech kwartałach br. współpraca przyniosła 150 mln zł przychodów i 34 mln zł zysku brutto ze sprzedaży.