Pułap 3,6 tys. sprzedanych mieszkań osiągnęło w 2018 r. dwóch deweloperów mieszkaniowych – Dom Development i Murapol (tego ostatniego, niestety, nie ma obecnie na Catalyst po skorzystaniu z opcji przedterminowych wykupów notowanych tu obligacji). Skala sprzedaży jest zbliżona, ale podejście do zadłużenia – odmienne. Dom Development od lat utrzymuje relację długu netto względem kapitału własnego w okolicach zera (maksymalnie było to 0,17x na koniec 2015 r.), podczas gdy Murapol należy na tle rynku do agresywnych graczy, a w połowie ub.r. wskaźnik ten sięgał 1,19x (1,22x według metodyki Obligacje.pl), co było najwyższym wskaźnikiem wśród przedstawicieli branży obecnych na Catalyst. Wystarczy dodać, że obecnie najwyższy wskaźnik zadłużenia osiąga Vantage Development (dług netto sięga 59 proc. kapitału własnego), który plasuje się dwukrotnie powyżej średniej (dla deweloperów, którzy opublikowali już raporty za 2018 r.). Jednak i dla Murapolu jednym ze strategicznych celów jest zejście z poziomem zadłużenia do 0,6x jeszcze na koniec 2019 r.
Konserwatywni mimo hossy
Zdecydowana większość deweloperów stara się naśladować raczej Dom Development jako lidera branży niż Murapol. Średni wskaźnik zadłużenia w tej grupie (rozumiany jako relacja długu netto do kapitału własnego) to 0,27x – nieznacznie mniej niż przed rokiem. Spośród 12 firm, które opublikowały wyniki (nie uwzględniamy deweloperów komercyjnych, których wskaźniki finansowe omówiliśmy we wcześniejszych wydaniach „Parkietu") za 2018 r. sześć zanotowało wzrost wskaźnika, a pięć spadek, jednak generalnie nie można mówić o skokowych zmianach. Najmocniej wskaźnik zadłużenia zwiększył Marvipol Development (z 0,28x do 0,46x), ale jego historia jako osobno działającego podmiotu (bez części samochodowej) jest zbyt krótka, by stwierdzić, czy obecne poziomy wskaźnika utrzymają się dłużej, czy może bardziej typowe będą dla niego niższe poziomy.
W pozostałych przypadkach nie widać specjalnie chęci do tego, by korzystać z dobrej koniunktury i przyspieszać wzrost, polegając na wyraźnie zwiększonym lewarowaniu. Być może lekcja sprzed 10 lat wciąż jest jeszcze pamiętana przez przedstawicieli branży, być może decydują inne względy – niskie wskaźniki zadłużenia pozwalają taniej pozyskiwać finansowanie dłużne, względnie pozwalają je pozyskiwać w ogóle, bo na trudnym rynku obligacji nie wszystkie projekty przyjmowane są z otwartymi ramionami. Trzeba przy tym pamiętać, że deweloperzy coraz chętniej wypłacają też dywidendy, co wskazuje, że problem ze wzrostem sprzedaży mieszkań w ogóle nie jest związany z barierą finansowania, ale raczej z możliwościami realizacji projektów i ich sprzedaży.
Jeśli dopatrywać się minusów w bilansach przedstawicieli branży, to jest nim wzrost wskaźników ogólnego zadłużenia. Przy czym wynika on właśnie z rozwoju biznesu – w pasywach krótkoterminowych sporą część zajmują wpłacone przez klientów zaliczki, które w aktywach pojawiają się często jako środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania – rozpycha to nieco sumę bilansową i dopóki mieszkania nie zostaną oddane użytkownikom, nie zwiększą one przychodów i zysków (kapitału własnego). Stąd efekt wzrostu wskaźnika ogólnego zadłużenia w 2018 r. dotyczy dziewięciu na tuzin deweloperów umieszczonych w tabelce.
Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy są wskaźniki płynności gotówkowej. Po odjęciu wpłaconych zaliczek z zobowiązań krótkoterminowych przyjmują one wysokie wartości. Dziewięciu z dwunastu deweloperów mogło spłacić co najmniej trzy czwarte krótkoterminowych zobowiązań posiadaną gotówką (przy czym zaliczyliśmy do niej także środki o ograniczonej możliwości dysponowania). Są to wysokie wartości (książkowe oczekiwania to poziom 0,2), potwierdzające, że problemem dla deweloperów jest raczej realizacja i chłonność rynku niż dostęp do finansowania.
