REKLAMA
Czytaj e-wydanie
REKLAMA

Felietony

To będzie dobry rok na rynku nieruchomości

Trend regulacji czynszów najmu mieszkań przybiera na sile. Ostatnio coraz częściej mówi się o podobnych obostrzeniach, które mają być wdrożone w niektórych miastach zachodniego wybrzeża USA

Jakub Pacholec, zarządzający Funduszem Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ

Foto: materiały prasowe

Nieruchomości są ulubioną kategorią inwestycji w Polsce. Taki obraz maluje wciąż wysoki popyt na rynku mieszkań, eksplozja inwestycji w condo- i aparthotele, a także – prawdopodobnie – po raz drugi z rzędu przekroczone 7 mld euro rocznie na transakcje komercyjne oraz spadek rentowności obserwowany praktycznie w każdym sektorze. Tym bardziej dziwi fakt, że fundusze nieruchomości to wciąż mniej niż 1 proc. aktywów pod zarządzaniem TFI, zaś inwestycje w tę klasę aktywów pozostają w dużej mierze poza nadzorem. Być może część inwestycji zostanie uporządkowana przez polską ustawę o REIT-ach, której projekt, pomimo krytyki środowiska, został uznany za krok w dobrym kierunku. Legislacja REIT-ów nie tylko porządkuje rynek inwestycji w nieruchomości, ale także daje dostęp do inwestowania w wiele sektorów (jak magazyny czy biura) niedostępnych do tej pory dla klientów indywidualnych.

Jak radziły sobie ostatnio nieruchomości na najważniejszych światowych rynkach? Aby to sprawdzić, dobrze jest rzucić okiem na sektory REIT-ów. Ich cechą charakterystyczną na rynkach rozwiniętych jest specjalizacja sektorowa. Obserwując ruchy cen, można zatem sprawdzić, jak w oczach inwestorów wygląda segment biurowy, hotelowy czy związany z nieruchomościami służby zdrowia. W ciągu ostatnich dwóch lat zaobserwować można duże znaczenie trendów strukturalnych. Ważniejsze niż ogólny stan gospodarki i moment cyklu koniunkturalnego są zatem czynniki specyficzne dla danego sektora (np. e-commerce). W Stanach Zjednoczonych wyprzedaż akcji spółek będących właścicielami galerii handlowych trwa w najlepsze. Dość powiedzieć, że w 2019 r. za oceanem zbankrutowało ponad 50 sieci handlowych. Ci, którym udało się pozostać nad wodą, masowo zamykają kolejne lokalizacje. W minionym roku zamknięto 9300 sklepów – aż o 50 proc. więcej niż rok wcześniej.

W Europie najgorzej radziły sobie brytyjskie galerie handlowe. Wysoki odsetek zakupów, które robione są przez internet (w Wielkiej Brytanii jest to niemal 20 proc., co jest jedną z najwyższych wartości na świecie), w połączeniu z obawami o brexit nie mógł dać innego rezultatu niż trzeci kolejny rok z ujemnymi stopami zwrotu.

Wspomniany e-commerce, który okazuje się zabójczy dla galerii handlowych, jest motorem napędowym do zwyżek nieruchomości logistycznych. Dużym zwyżkom cen akcji towarzyszy również wysoka aktywność inwestorów (m.in. przejęcie LPT przez Prologisa za 12,6 mld USD czy utworzenie przez Blackstone funduszy nieruchomości logistycznych o wartości przekraczającej 30 mld USD).

Podobnie jest w Europie. Jednym z najsilniejszych działów okazała się logistyka, zaś spółki z tego sektora urosły średnio o ponad 30 proc. Zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim obiekty należące do tzw. ostatniej mili. Potwierdzeniem tego może być wrześniowa transakcja, w ramach której Blackstone utworzył fundusz o wartości 8 mld euro, skupiony właśnie ma miejskich fulfillment centers.

Zapowiadane m.in. w Niemczech stymulowanie gospodarki za pomogą narzędzi fiskalnych czy relatywnie dobre dane makro z Francji pchnęły też w górę kontynentalny sektor biurowy (wzrost cen akcji o ponad 35 proc.). W CBD (centralnych dzielnicach biznesowych) zachodnioeuropejskich stolic dalej obserwować można spadek rentowności.

Presja na czynsze mieszkaniowe w Berlinie, gdzie w ciągu dziesięciu ostatnich lat, pomimo rządowych regulacji, średni czynsz wzrósł dwukrotnie z 5,5 do 11 euro za metr kwadratowy, spowodowana demografią oraz mocno ograniczoną podażą mieszkań doprowadziła do masowych protestów. Senat berliński jako rozwiązanie zaproponował zamrożenie czynszów na pięć lat. Spotkało się to ze zdecydowanym sprzeciwem inwestorów. Kwestionowana była nie tylko konstytucyjność takich ustaw, ale także fakt, że rozwiązaniem problemu braku mieszkań nie jest ograniczanie stawek najmu, bo doprowadzi to do sytuacji, w której deweloperom nie będzie opłacało się realizować inwestycji, co tylko pogłębi problem.

Trend regulacji czynszów najmu mieszkań ewidentnie przybiera na sile (m.in. w Irlandii), zaś ostatnio coraz częściej mówi się o podobnych obostrzeniach, które mają być wdrożone w niektórych miastach zachodniego wybrzeża Stanów Zjednoczonych. Przyczyna jest zawsze ta sama: zbyt mała podaż mieszkań skutkująca presją na stawki najmu i wzrostem tej pozycji kosztów w budżetach domowych mieszkańców. Faktycznie jednak niezadowolenie z tego tytułu bardzo łatwo przekuwane jest na narzędzie polityczne, co stanowi jedną z głównych obaw w kontekście prognoz na rok 2020.

Globalne rynki nieruchomości od ostatnich dwóch lat cechują się bardzo dużymi dysproporcjami stóp zwrotu. Z jednej strony w skali globalnej dalej bardzo słabo radzi sobie handel (przeceny REIT-ów działających na tym rynku sięgają 30 proc. rocznie), z drugiej strony logistyka i sektory nowych technologii potrafią utrzymywać dynamikę na poziomie 30–40 proc. rocznie. Nic nie wskazuje również na to, aby ten trend uległ zmianie w najbliższym czasie ze względu na łatwo dostępny i tani kapitał dla graczy z najbardziej popularnych sektorów. Dalej trendy strukturalne (5G i wolumen transferu danych) wspierać będą nieruchomości wysokich technologii (Data Centers i Cell Towers), zaś ewentualny łagodny przebieg brexitu może dać okazję do zarobienia w bardzo mocno przecenionym brytyjskim sektorze biur i handlu.

Nieruchomości, pod warunkiem odpowiedniej selekcji, pozostają atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym i wraz z prognozowanym wzrostem zysków powinny dostarczyć satysfakcjonujących stóp zwrotu również w 2020 r.

Jakub Pacholec, zarządzający Funduszem Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA