#PROSTOzPARKIETU: MLP Group ma się gdzie rozwijać

Gościem Dariusza Wieczorka w czwartkowym programie „Prostu z Parkietu” był Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Na pierwszy rzut oka wyniki MLP Group za III kwartał i za dziewięć miesięcy są słabsze niż w analogicznych okresach poprzedniego roku. Czy inwestorzy mają się czego obawiać?

W ubiegłym roku w portfelu mieliśmy dwa parki logistyczne, które sprzedaliśmy za ponad 90 mln euro, stąd spadek przychodów o 3 proc. Gdybyśmy ubiegłoroczną bazę oczyścili z wyników sprzedanych obiektów, to mamy wzrost przychodów o 21 proc. W całym 2016 r. dynamika powinna być jeszcze wyższa. Realnie mamy więc wysoki wzrost uzyskany dzięki solidnej bazie nowych kontraktów. Jesteśmy więc bardzo zadowoleni.

Podpisaliście duże kontrakty na wynajem powierzchni m.in. dla Makro Cash & Carry, Auto Partnera czy Makity. Czy w tym roku mogą się jeszcze pojawić podobne umowy?

Tak, w najbliższym czasie chcemy zamknąć co najmniej jedną dużą transakcję. Ten rok powinien być rekordowy, analitycy szacowali, że powinniśmy wynająć 70–80 tys. mkw., ale na pewno przebijemy poziom 100 tys. mkw.

Na koniec września wynajmowaliście klientom 333 tys. mkw. powierzchni. W jakim tempie chcecie wynajmować powierzchnię w przyszłym roku – czy też będzie to 100 tys. mkw.?

100 tys. to cel minimalny, jeśli chodzi o tempo komercjalizowania nieruchomości, jaki postawiliśmy w budżecie.

Rynek bardzo się rozwija. Czy oprócz obiektów dedykowanych konkretnym najemcom przewidujecie projekty spekulacyjne, czyli budowę bez uprzedniego pozyskania najemców?

Wszystko zależy od lokalizacji. Budujemy tego typu magazyny w Poznaniu, nie wykluczamy inwestycji we Wrocławiu, w obu miastach widzimy potencjał. Jeśli chodzi o inne lokalizacje – zobaczymy. Taka inwestycja ma sens, jeśli stopa pustostanów na rynku jest bliska zeru. Pamiętajmy, że negocjacje z najemcami zabierają dwa miesiące, a budowa magazynu to kwestia czterech, pięciu miesięcy, wcześniej dwa, trzy miesiące zabiera uzyskiwanie pozwoleń. Czas dostarczenia produktu jest więc bardzo szybki i inwestycje spekulacyjne nie stanowią szczególnej wartości dodanej.

Pracujecie nad nową strategią – w planach jest stworzenie spółki REIT...

Oczekujemy, że ustawa regulująca funkcjonowanie REIT-ów w Polsce zostanie przyjęta w I kwartale 2017 r. Jesteśmy zainteresowani utworzeniem REIT-u magazynowego na poziomie dużych kilkuset milionów złotych – największego w Polsce i jednego z największych w Europie Środkowej. Chcemy do niego wnieść większość aktywów, które generują przychód z najmu. Wraz z komercjalizacją kolejnych parków logistycznych będziemy tworzyć następne REIT-y.

Bierzemy pod uwagę uplasowanie REIT-ów na giełdzie. Zachowamy przy tym pakiet większościowy i będziemy zarządzać REIT-em.

Czyli nie będziecie już sprzedawać parków na zewnątrz?

Będziemy dalej budować magazyny dedykowane zewnętrznym inwestorom. Parków nie planujemy sprzedawać – oczywiście nigdy nie mówi się nigdy, być może trafi się jakaś nadzwyczajna oferta.

Na jaki zwrot z inwestycji mogliby liczyć akcjonariusze REIT-u?

Na 7–8 proc. w skali roku. To oferta atrakcyjna w stosunku do lokat bankowych. Oferta jest tym atrakcyjniejsza, że zachodnie REIT-y wypłacają dywidendę co kwartał.

Jak wyglądają plany ekspansji zagranicznej? Wspominaliście o możliwości wejścia do Niemiec czy Rumunii...

Mocno analizujemy możliwość realizacji projektów na rynku niemieckim, negocjacje trwają już długo, wierzymy, że zmierzają ku finałowi i w I kwartale 2017 r. uda się zamknąć dwa projekty.

Czy chodzi o zakup czy o budowę parku?

Jesteśmy deweloperem, a nie funduszem. Co do zasady skupiamy się więc na budowie obiektów dla naszych klientów. Uważam, że na rynku niemieckim możemy zaistnieć dzięki współpracy z obecnymi kontrahentami – Metro Goup, właściciel Makro, jest jednym z największych najemców na tamtym rynku.

Niemniej rozważamy projekty „hybrydowe", czyli zakup już wynajętych obiektów z możliwością ich rozbudowy.

W Rumunii jesteśmy na wstępnym etapie analiz, więc ewentualne wejście to odleglejszy termin. Rynek ma duży potencjał – szczególnie teraz, kiedy w Polsce brakuje rąk do pracy, inwestycje lokowane są właśnie w Rumunii. To bardzo cykliczny rynek, więc analiza jest podstawowym narzędziem.

Rynek magazynowy w Polsce jest rozgrzany. Jak długo może potrwać dobra koniunktura?

Oceniamy, że polski rynek ma potencjał, by urosnąć czterokrotnie. Powierzchnie magazynowe w Polsce to 25 proc. średniej powierzchni w krajach zachodniej Europy. Tempo wzrostu rynku w Polsce w najbliższych latach powinno być dwucyfrowe.

Wycena MLP Group jest na historycznych maksimach. Czy pana zdaniem cena akcji uwzględnia już możliwości dalszego wzrostu rynku?

Paradoksalnie jesteśmy relatywnie nisko wyceniani. Jeśli spojrzymy na wyceny konkurentów notowanych na innych giełdach, dyskonto sięga 20–30 proc., a przecież my nie działamy na dojrzałym rynku – jak brytyjski, amerykański – tylko na bardzo mocno rosnącym.