Celujemy w sprzedaż rzędu 1,6 tys. mieszkań

Gościem Dariusza Wieczorka był Rafał Jarodzki, wiceprezes Archicomu.

Rynek nieruchomości jest rozgrzany, w 2017 r. w sześciu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 72,7 tys. mieszkań, o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak miniony rok wypadł dla grupy?

To był bardzo dobry rok, sprzedaliśmy 1,43 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 52 proc.

Przekazaliśmy 942 lokale względem nieco ponad 900 rok wcześniej. W tym roku spodziewamy się wydać około 1,25 tys. mieszkań.

A więc można się spodziewać wzrostu wyników w 2018 r., skoro przekażecie więcej mieszkań?

Generalnie tak, oczywiście zysk zależy od marży uzyskiwanej na poszczególnych projektach i innych czynników.

Ile mieszkań chcecie sprzedać w tym roku, ile jest w trakcie budowy?

Planujemy sprzedać 1,6-1,65 tys. lokali.

Naszym celem na 2018 r. jest zakończenie budowy około 2 tys. mieszkań - oczywiście tu dużo zależy od procesów administracyjnych. To daje solidną bazę pod przekazania w tym i przyszłym roku.

Koniunktura sprzyja deweloperom, czy wysokie tempo sprzedaży jest do utrzymania?

Mamy bardzo mocny popyt na mieszkania. Oferta deweloperów zmalała - widać że podaż nie nadąża za popytem. Jest to spowodowane kłopotami z zakupem gruntów i wzrostem cen. Także koszty wykonawstwa znacząco się zwiększyły.

W efekcie w 2017 r. ceny mieszkań wzrosły na rynku o średnio 6 proc. i w podstawowym scenariuszu zakładamy dalszy wzrost o 5-10 proc. U nas w grupie wzrost wyniósł 10 proc.

Szybkie tempo wzrostu cen może spowodować, że klienci będą się wstrzymywać z decyzjami o zakupie. To wyzwanie dla branży, żeby z jednej strony reagować na koszty, bo marze są pod presją, a z drugiej nie doprowadzić do schłodzenia popytu podwyżkami.

Są też kwestie legislacyjne, które mogą wpływać na ograniczenie podaży gruntów, np. pomysł praktycznej likwidacji wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Mamy dość duży bank ziemi, co daje nam przewagę rynkową.

W ostatnich miesiącach informowaliście często o zakupach gruntów. Jak teraz wygląda bank?

Cały czas uzupełniamy i zwiększamy zasoby. mamy teraz 6,3 tys. mieszkań w banku. W relacji do planowanej na 2018 r. sprzedaży to jeden z najwyższych współczynników wśród deweloperów. To ziemia pozyskana w różnym czasie, w dobrych cenach. W zasadzie wszystkie objęte są planami, lub mają warunki zabudowy, nie ma gruntów w przypadku których nie można wystąpić o pozwolenie na budowę. To powinno się przełożyć na wyniki w kolejnych latach.

Czy będą kolejne zakupu ziemi? Może w nowych miastach? Warszawie?

Dzięki przejęciu spółki mLocum, która teraz nazywa się Archicom Polska, jesteśmy obecni na wszystkich głównych rynkach. Mamy oddział w Warszawie, ten rynek jest jak najbardziej interesujący. Jednak będziemy kupować tam, gdzie ziemia pozwoli osiągnąć dobrą marżę i zwrot z kapitału. Czy to będzie Warszawa, czy inne miasto - zobaczymy. Oczywiście prędzej czy później pojawimy się w stolicy.

Jaki macie budżet na zakupy gruntów?

To około 120 mln zł, częściowo na wydatki we Wrocławiu, bo to nasz główny rynek, częściowo pewnie w innych miastach. Jak wspomniałem, duży bank ziemi powoduje, że nie jesteśmy pod presją. Ostateczne wydatki będą zależały od warunków rynkowych.

Jaki jest wpływ mLocum na wyniki?

Sprzedaż mLocum kształtowała się w ostatnich latach  na poziomie 300 mieszkań rocznie. Historycznie było to nawet 600, ale poprzedni właściciel - mBank - wygasza tę działalność. Jest więc duży potencjał wzrostu.

W tym roku musicie wydać jeszcze 55 mln zł w ramach przejęcie mLocum. Archicom jest spółką dywidendową - czy mimo tego wydatku coś się zmieni w polityce podziału zysków? Może wyemitujecie akcje?

Na pewno nie, w najbliższych latach będziemy dalej rekomendować wypłatę minimum 50 proc. zysku. Nasze przepływy pozwalają na wypłatę dywidendy i uiszczenie raty za mLocum. Nie planujemy więc emisji akcji.

Jeśli pojawią się rynkowe okazje i będziemy potrzebować więcej kapitału na ziemię, wtedy rozważymy emisję obligacji.

Budujecie osiedla społeczne - czym one się charakteryzują?

Mamy 10 we Wrocławiu i dwie w innych miastach. W tym roku chcemy zwiększyć te liczby do odpowiednio 12 i 6. Główną masę stanowią inwestycje wieloetapowe. Osiedla społeczne charakteryzują się większą liczbą udogodnień dla klientów, mieszkańców. Dbamy, żeby był dostęp do usług, do przedszkola, sklepu itp. Robimy też często boiska, kluby, siłownie - będące potem własnością wspólnot.

Jesteście też deweloperem komercyjnym. Jak wygląda pozyskiwanie najemców w biurowcu City Forum we Wrocławiu?

Budowa ruszyła w czerwcu ub.r. i jesteśmy na poziomie zero. Rozmawiamy z potencjalnymi najemcami, kontrakty pojawią się w tym roku i pierwsi najemcy powinny się wprowadzać na początku przyszłego roku.

W marcu będziemy ruszać z kolejnym etapem tego kompleksu. Jesteśmy w trakcie pozyskiwania finansowania. Każdy z etapów to 90 mln zł, w sumie będzie to 24 tys. mkw. powierzchni najmu. Myślę, że będzie to atrakcyjny obiekt dla funduszy, bo nasza polityka nie przewiduje trzymania biurowców w portfelu.

Co prawda mamy biurowiec West Forum, ale został on oddany w 2008 r., kiedy rozpoczął się kryzys. Trwa rekomercjalizacja, mamy umowy na 70 proc. powierzchni i po pozyskaniu kolejnych najemców rozważymy sprzedaż, jeśli będzie kupiec na taki relatywnie starszy obiekt. Jeśli nie, to biurowiec będzie dostarczał przyzwoite przepływy z najmu.