Chcemy zbudować w Polsce portfel 2 tys. lokali z wartością dodaną

Silne fundamenty zachęciły nas do przyjrzenia się polskiemu rynkowi nieruchomości. PRS to dla nas inwestycja długoterminowa – mówią Margreet van der Vorm i René Voortmeijer z zarządu Van der Vorm Real Estate Group.

René Voortmeijer z zarządu Van der Vorm Real Estate Group

Fot. mat. prasowe

Zanim zapytam o to, co zachęciło Van der Vorm do zaangażowania się w budowę rynku PRS w Polsce, proszę opowiedzieć o samej firmie.

MARGREET VAN DER VORM: Firma została założona w 1919 r. przez mojego dziadka, początkowo zajmowała się budownictwem. Po II wojnie światowej powstała część deweloperska, a w latach 60. rozpoczęło się tworzenie portfela inwestycyjnego. Van der Vorm Real Estate Group jest teraz obecna w Niderlandach, Belgii, Francji, Wielkiej Brytanii i w Polsce. Działamy jak inwestor instytucjonalny, ale rodzina nadal kontroluje 100 proc. akcji.

Co zatem sprowadziło was do Polski, po latach inwestowania na zachodzie Europy?

RENÉ VOORTMEIJER: Zacznijmy od tego, że w 2005 r. rozszerzyliśmy portfel o pierwszą inwestycję zagraniczną, kupując apartamenty w Paryżu. To dało nam ekspozycję na rynek z wyższej półki, który wówczas nie istniał w Niderlandach. Pewne elementy, jak wykończenie premium, zaczęliśmy wykorzystywać na macierzystym rynku. Dlatego nasze mieszkania pod względem tego, jak wyglądają i jakie wywołują odczucia, są poprzeczkę wyżej niż u konkurencji. Paryż stał się rynkiem numer dwa po Niderlandach.

W 2013 r. zdecydowaliśmy się wejść do Wielkiej Brytanii, rok później dokonaliśmy pierwszej transakcji PRS – w Londynie – i dalej się tam rozwijamy. Zaczęliśmy przyglądać się innym rynkom w Europie, które spełniałyby nasze kryteria inwestycyjne.

Jak trafiliśmy do Polski? Jeden z holenderskich funduszy inwestujący w budowę parków handlowych w Polsce zaprosił nas do udziału jako inwestora kapitałowego. Ponieważ zawsze chcemy na własne oczy widzieć, gdzie idą nasze pieniądze, odwiedziliśmy wszystkie miejsca, gdzie partner planował postawić parki. W ten sposób poznaliśmy tutejszych deweloperów, ich wysoką kulturę i profesjonalizm. Polska to kraj z silnym rok do roku wzrostem PKB, dobrze wykształconym i pracowitym społeczeństwem znającym języki, należy do UE i NATO. Te fundamenty zachęciły nas do przyjrzenia się tutejszemu rynkowi.

MV: Dostrzegliśmy potencjał rynku mieszkaniowego i postanowiliśmy go przetestować, kupując różne mieszkania w Warszawie. Wynajmowaliśmy je i sprzedawaliśmy. W ten sposób pozyskaliśmy praktyczną wiedzę o zarządzaniu nieruchomościami, o systemie prawnym i podatkowym itp.

Pamiętajmy, że jeszcze przed 2021 r. polscy deweloperzy skoncentrowani byli na sprzedawaniu mieszkań przede wszystkim nabywcom indywidualnym i kupienie przez inwestora PRS całego bloku było bardzo trudne – początkowo mogliśmy negocjować nabywanie co najwyżej paczek lokali. Z czasem rynek się zmienił i mogliśmy już zawierać transakcje forward na wybudowanie całych bloków. Ostatnie miesiące to już widoczna zmiana podejścia deweloperów w związku ze zmianą otoczenia rynkowego.W grudniu ub.r. przeprowadziliśmy największą inwestycję w Polsce, kupując wynajęte mieszkania i akademik – projekt Trio w Krakowie od Catelli.

Negocjacje z Catellą rozpoczęły się przed rosyjską inwazją na Ukrainę. Zamknęliście transakcję, a więc wojna nie wpłynęła negatywnie na postrzeganie przez was naszego rynku. Jaka była jednak wasza pierwsza reakcja?

RV: Wybuch wojny był szokiem. Widzieliśmy, jakie wrażenie wywarło to na naszych polskich partnerach, przyjaciołach i społeczeństwie. To było bardzo imponujące zobaczyć tę solidarność i pomysły na niesienie pomocy Ukraińcom. Na własne oczy widzieliśmy ten kryzys: dworce pełne uchodźców, powstające z dnia na dzień centra pomocy, aktywność wolontariuszy itd. W Krakowie udostępniliśmy pokoje hotelowe matkom z dziećmi, zorganizowaliśmy lekcje angielskiego, wspieraliśmy uchodźców w podróży do Niderlandów. Działaliśmy z naszymi polskimi partnerami, jak Laris Hotel Group czy kancelarią KWKR.

MV: W ciągu ponad 100 lat istnienia firma była świadkiem wielu trudnych momentów. Mamy jednak spojrzenie długoterminowe i zazwyczaj tej strategii się trzymamy. Rosyjska agresja mogła mieć wpływ na transakcję z Catellą, jednak jesteśmy obecni w Polsce od kilku lat, znamy ludzi, widzieliśmy na własne oczy reakcję na kryzys – i to zadecydowało o zamknięciu transakcji.

Jak obecnie wygląda wasz polski portfel?

RV: Jesteśmy obecni w Warszawie i Krakowie. W portfelu mamy 717 wynajmowanych mieszkań i 128 w budowie, które zostaną oddane w tym roku. W Krakowie mamy też trzy hotele: Xerion, MR67 i Rakowicka, które liczą łącznie 115 pokoi.

Zasób PRS to zatem prawie 850 lokali. Czy macie jakiś ustalony cel? Plan wejścia do kolejnych miast?

MV: Chcielibyśmy powiększyć portfel PRS do ok. 2 tys. mieszkań. Nie mamy w Polsce przedstawicielstwa, dlatego koncentrujemy się na Warszawie i Krakowie. Wierzymy, że te aglomeracje i ich najbliższe otoczenie mają duży potencjał, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na mieszkania.

RV: Jako firma rodzinna mamy zasadę, żeby nie delegować wszystkiego na innych ludzi i czekać z założonymi rękami, aż pieniądze zaczną płynąć na konta. Bardzo angażujemy się w każdy projekt, chcemy na własne oczy widzieć, co się dzieje. Odwiedzamy Polskę co miesiąc, jednocześnie budujemy zespół zaufanych współpracowników w zakresie prawa, podatków, zarządzania nieruchomościami, kontroli kosztów itd. Oczywiście widzimy potencjał innych aglomeracji, jak Wrocław czy Trójmiasto. Nie wykluczamy, że będziemy się tam rozglądać za okazjami, ale najpierw chcemy dokończyć projekty w budowie.

Kto wspiera was w zarządzaniu najmem i nieruchomościami w Polsce?

MV: Uruchomiliśmy własną platformę najmu Van der Vorm Living. W Polsce współpracujemy z dwiema firmami zarządzającymi nieruchomościami: Leach & McGuire oraz Hamilton May. Zatrudniliśmy też community managera, który dba o jeszcze wyższy poziom obsługi najemców: naszym celem jest bowiem stworzenie wysokiego standardu i wartości dodanej. Najem ma być doświadczeniem, dlatego m.in. organizujemy wydarzenia integrujące mieszkańców, wspólne przestrzenie. Na Pradze-Północ rewitalizujemy ogród, który będzie służył najemcom oraz okolicznym mieszkańcom.

RV: To również element strategii ESG – kwestie społeczne i ład korporacyjny traktujemy równie poważnie, co kwestie związane ze środowiskiem. Owszem, takie podejście generuje wyższe koszty, ale zadowolony najemca zostanie z nami dłużej. To zatem bardziej inwestowanie w relacje niż dodatkowy koszt.

Trio to nie tylko mieszkania na wynajem, ale i akademik. Czy będziecie się rozwijać również na tym rynku?

RV: To dla nas zupełnie nowa klasa aktywów i podchodzimy do tego trochę testowo. Planujemy pewne modyfikacje w akademiku – chcemy, żeby to były bardziej przytulne przestrzenie, chcemy postawić na większą integrację najemców. Jesteśmy świadomi, że popyt na akademiki w Polsce jest bardzo silny, więc nie jest wykluczone, że będziemy więcej inwestować na tym rynku.

A co z hotelami?

MV: W tej chwili nie planujemy rozszerzać tego portfela. Zainwestowaliśmy w kilka kameralnych hoteli, bo stopy kapitalizacji i szacowany zwrot były bardzo atrakcyjne. Istotne było też to, że jest opcja zamiany tych obiektów w typowy PRS, gdyby zaszła taka potrzeba.

Od pewnego czasu trwa dyskusja nad możliwością wprowadzenia czynszów w euro w PRS w Polsce. Jak zapatrujecie się na ten temat?

MV: Wahania kursowe to pewne wyzwanie, ale nasza perspektywa, jak mówiliśmy, jest długoterminowa. Nie zamierzamy naliczać czynszów w euro, bo większość najemców zarabia w złotych. W akademikach odsetek zagranicznych studentów jest niewielki.

Jest też dyskusja o opodatkowaniu „hurtowych” transakcji zakupu mieszkań – i generalnie jest dużo stereotypów o inwestorach PRS: że wykupujecie mieszkania nabywcom indywidualnym itp. To duża przeszkoda?

RV: Oczywiście. Kwestie podatkowe mają bezpośredni wpływ na nasz model biznesowy. Rozumiemy jednak, że to rok wyborczy i politycy mają swoje sposoby na przyciągnięcie uwagi. Rozumiemy, że mogą pojawić się obawy o stawki czynszów, o jakość usług, obsługi itd. Możemy tylko powiedzieć z naszego doświadczenia, że inwestorzy instytucjonalni podchodzą do tego bardzo poważnie i odpowiedzialnie w porównaniu z indywidualnymi właścicielami pojedynczych mieszkań na wynajem. Nasze czynsze są przystępne dla najemców, tak by mieszkania nie stały puste, inwestujemy w utrzymanie nieruchomości, by mitygować koszty. Widzimy rosnący trend polegający na stylu życia opartym na najmie, a nie własności. Niedobór mieszkań, rosnące wymogi ESG, konieczność modernizacji i powiększania zasobu mieszkaniowego, tworzenie wspólnot – z tych wszystkich powodów Polska potrzebuje inwestorów PRS.

Obecny zasób wynajmowanych mieszkań należących do inwestorów PRS to zaledwie 0,7 proc. całego rynku najmu, więc opodatkowywanie na tym etapie nie przyniesie rządowi wielkich korzyści. Wywieranie zbyt dużego nacisku na inwestorów będzie działać tylko zniechęcająco – ze szkodą dla obywateli.

Margreet van der Vorm w zarządzie Van der Vorm Group odpowiada za inwestycje zagraniczne. Początkowo nie była zaangażowana w biznes rodzinny, mieszkała w Paryżu i pracowała dla BNP Paribas. Zmieniło się to po śmierci ojca w 1999 r. René Voortmeijer z grupą związany jest od 2012 r. Jest dyrektorem handlowym, od 2018 r. jest równolegle szefem operacji w Polsce.