Pensjonaty to oferta dla bogatszych inwestorów

Choć są propozycje za 300–400 tys. zł, trzeba wyłożyć około 1–5 mln zł, by nieruchomość przynosiła spodziewane zyski. SPA czy sale konferencyjne są dodatkowym atutem.

Podczas gdy zakup lokalu w apart- czy condohotelu zaczyna się od kilkuset tysięcy złotych, pensjonat to oferta dla inwestora z grubszym portfelem lub większą zdolnością kredytową, gdyż pochłonąć może nawet ponad 10 mln zł. Co więcej, takie przedsięwzięcie wymaga profesjonalnej wiedzy o zarządzaniu projektem, gdyż na tym rynku trudno dziś o zewnętrznego operatora, który fachowo zaopiekuje się pensjonatem i jednocześnie zagwarantuje stałe zyski z najmu, jak się to dzieje w przypadku apartamentów wakacyjnych w obiektach hotelowych. – Na rynku hotelowym widać dwie drogi rozwoju. Pierwsza to obiekty ustandaryzowane, gdzie głównym celem inwestorów jest wprowadzenie budynku do globalnej sieci hotelowej.  Nie jest to jednak łatwe w przypadku polskich miejscowości turystycznych. Drugi kierunek to budowa bardziej butikowych obiektów, często przez  inwestorów „zapaleńców", którzy następnie osobiście kierują obiektem. W tej grupie często warunkiem kluczowym było i jest pozyskanie dofinansowania ze środków Unii  Europejskiej – tłumaczy  Łukasz Madej, szef firmy ProDevelopment. Paweł Grząbka, przedstawiciel spółki CEE Property Group, dodaje, że w Polsce to zdecydowanie rodzinny interes. – Dla dużych operatorów pensjonaty są zwykle zbyt małe i niejednorodne, aby zarządzać nimi pod jedną marką  – zapewnia Grząbka.

Z dobrym zapleczem

Zdaniem Bartosza Turka, analityka z Home Broker, choć istnieje pewien popyt na pensjonaty, oferty takie raczej długo czekają na nowego właściciela. Ich wysoka cena, niełatwa często do ustalenia rentowność sprawiają, że nabywcy podejmują decyzję nierzadko przez wiele miesięcy

– Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych – a do takich zaliczamy pensjonaty – wymagają dokładnych analiz. Nikogo więc nie dziwi, gdy „zapięcie" kupna galerii handlowej  trwa nawet rok. W przypadku pensjonatów sprawa może, ale nie musi być znacznie prostsza – podkreśla Bartosz Turek.

Ponadto znacznie łatwiej uzyskać dofinansowanie banku na zakup apartamentu wakacyjnego niż pensjonatu, gdyż w tym drugim przypadku w rachubę wchodzi kredyt na działalność gospodarczą, przy którym pojawiają się większe obostrzenia, a sam koszt kredytu jest wyższy.

Sama rentowność z najmu pokoi w pensjonacie, według analityków Home Broker, oscyluje na podobnym poziomie jak w przypadku lokali w apart- czy condohotelach, czyli 4–6 proc. w ciągu roku. Np. przychód z najmu 6-pokojowego pensjonatu w Muszynie kosztującego 1,6 mln zł (stawka ofertowa) wynosi ok. 100 tys. rocznie, co daje ok. 6-proc. stopę zwrotu. Z kolei 28-pokojowy pensjonat w Kołobrzegu przyniesie jego właścicielom rocznie ok. 300 tys. zł. Biorąc pod uwagę wartość nieruchomości sięgającą 7,5 mln zł (stawka ofertowa), roczna stopa zwrotu wynosi ok. 4 proc.

– Do podstawowych zarobków płynących z najmu pokoi w wielu przypadkach dochodzą zyski, które można czerpać z zaplecza konferencyjnego, SPA oraz imprez integracyjnych i przyjęć okolicznościowych. Teoretycznie więc na takim pensjonacie można zarobić co najmniej 7–12 proc. w skali rocznej – wylicza Bartosz Turek.

Paweł Grząbka zaznacza, że na tym rynku widać szczególnie dużą różnicę w cenach najmu pokoi w sezonie i poza sezonem. – W czasie wakacji czy ferii zimowych właściciele mogą liczyć na stabilne stawki. Jednak w okresie jesienno-wiosennym duża konkurencja między pensjonatami wymusza drastyczne obniżki cen – tłumaczy Paweł Grząbka. Dotyczy to oczywiście w większym stopniu obiektów położonych nad morzem czy na Mazurach.

Noclegi w pensjonatach są najdroższe tam, gdzie ma miejsce największy ruch turystyczny, czyli na Pomorzu, Mazowszu oraz w Małopolsce. Jak podaje serwis Szybko.pl, najwyższe stawki za nocleg od jednej osoby w pensjonatach na Pomorzu sięgają 125 zł, w Małopolsce (w tym na Podhalu) – 120 zł, a w aglomeracji warszawskiej – ok. 100 zł. Z kolei najtaniej jest w Bieszczadach i na Kujawach – do 30 zł od osoby za dobę.

W okolicach Zakopanego

Według serwisu Szybko.pl najwięcej ofert sprzedaży pensjonatów pochodzi z Podhala. Kolejne lokalizacje cieszące się dość szerokim wyborem tego typu nieruchomości to Warmia i Mazury oraz Dolny Śląsk i Sudety.

– Na Podhalu turystyka należy do ważniejszych źródeł dochodów i ma bogate tradycje. Z kolei Warmia i Mazury to rejon bardzo atrakcyjny turystycznie, aczkolwiek w porównaniu z Podhalem jest ciągle niedoinwestowany i zapóźniony pod względem rozwoju bazy noclegowej. Zaległości te są nadrabiane w ostatnich latach – mówi  Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl. Jej zdaniem, przy rosnącej bazie noclegowej, w tym i coraz większej liczbie pensjonatów, ich standard jest coraz wyższy.  – Jest to spowodowane oczywiście rosnącym popytem na takie obiekty. Z drugiej strony bodźcem do budowania czy modernizowania pensjonatów są projekty unijne: dopłaty i współfinansowanie z dotacji – twierdzi Kosińska.

Średnia cena ofertowa pensjonatów według serwisu Domy.pl wynosi ok. 2 mln zł. Najtańsze  propozycje kosztują nawet mniej niż pół miliona złotych, a więc poniżej ceny za średniej wielkości mieszkanie w Warszawie.

Za ok. 300 tys. zł można stać się właścicielem 400-metrowego pensjonatu w Muszynie. Budynek posiada 19 pokoi i  dużą werandę, w której można urządzić jadalnię. Część pomieszczeń posiada centralne ogrzewanie, a część ogrzewana jest piecami kaflowymi. Nieruchomość wymaga dodatkowego remontu. Natomiast zaledwie za 220 tys. zł kupimy niewielki, 150-metrowy budynek liczący 10 pokoi w Świeradowie-Zdroju. Nieruchomość wymaga niestety kapitalnego remontu.

– Tymczasem za najdroższe pensjonaty, np. w Zakopanem, zbywcy żądają ponad 10 mln zł – wylicza Marcin Drogomirecki z serwisu Domy.pl. Nierzadko są to oferty, których budowę zatrzymał kryzys na rynku nieruchomości lub pogarszająca się sytuacja finansowa właściciela.

M.in. za 10,7 mln zł jest do wzięcia  pensjonat o pow. 1,8 tys. mkw., z zaplanowanymi miejscami noclegowymi dla 64 osób. Budynek od 2008 r. znajduje się w stanie surowym zamkniętym w Kościelisku – podaje serwis Domy.pl.  Za 10,5 mln zł do kupienia jest również w stanie surowym (otwartym) ogromny, liczący ponad 2 tys. mkw. pensjonat w otulinie Chojnowskiego Parku Krajobrazowego w Solcu, niedaleko Konstancina-Jeziorny. W budynku zaplanowano 22 pokoje. Przewidziano tu też możliwość budowy stadniny koni, ośrodka rehabilitacyjnego czy też SPA. Dotychczasowa budowa nieruchomości zakończyła się w 2004 r.

Marcin Drogomirecki zwraca uwagę, że w ostatnich latach na rynek coraz częściej trafiają obiekty znajdujące się przy drogach, które zaczynają podupadać z racji zasłaniających je ekranów dźwiękochłonnych lub skierowania głównego ruchu samochodowego na nowe drogi bądź autostrady. –  Na sprzedaż trafiają także pensjonaty w bardzo dobrych lokalizacjach, które jednak wymagają doinwestowania, a obecnych właścicieli na to nie stać  – tłumaczy.

Z kolei Łukasz Madej twierdzi, że osoby chcące zarabiać na pensjonacie raczej myślą o budowie nowego obiektu niż kupnie już istniejącej nieruchomości. To stawia wielu właścicieli podupadających pensjonatów w trudnej sytuacji.

[email protected]

Opinia:

Marcin Dumania, prezes Sun & Snow

Choć zajmujemy się zarządzaniem wynajmu apartamentów turystycznych, dostajemy wiele ofert objęcia zarządzaniem także pensjonatów. Jednak nie zdecydowaliśmy się do tej pory na ten krok. Rynek ten jest bardzo niejednorodny, a standard, który oferują pensjonaty, często jest zbyt niski w stosunku do oczekiwań klientów. Ponadto zwłaszcza starsze pensjonaty nie mogą zaoferować klientom odpowiedniego zaplecza rekreacyjnego (SPA, siłownia, baseny, place zabaw dla dzieci).

Co więcej, właściciele pensjonatów często mają zbyt wygórowane oczekiwania finansowe i jednocześnie są mało elastyczni w tym zakresie. Jednak rynek wymusi wkrótce zmiany w tym segmencie. Właściciele pensjonatów nie tylko będą zmuszeni podnieść jakość oferty wypoczynkowej oraz standard pokoi w pensjonacie, ale też urealnić swoje oczekiwania co do dochodów z wynajmu, zwłaszcza w przypadku zaangażowania firmy zewnętrznej.