Ile można zarobić na mieszkaniu w młynie albo w fabryce trampek

Oferta lokali w poprzemysłowych murach jest ograniczona. Eksperci przekonują, że lofty z dobrym adresem trzymają cenę. Ale na wynajmie takich mieszkań majątku raczej nie zbijemy.

Na unikatowe mieszkania powstające w fabrykach, magazynach, młynach, spichlerzach, hutach i browarach zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Znakiem rozpoznawczym tzw. hard loftów są przestronne, wysokie pomieszczenia, surowy klimat wnętrz, dominacja szkła, stali, surowej cegły, kamienia – opowiada. – Tam, gdzie nie ma poprzemysłowych nieruchomości, deweloperzy budują od podstaw soft lofty, czyli mieszkania, które są stylizowane na przemysłowe.

Dla bogatych

Ekspert RynkuPierwotnego.pl podkreśla, że lofty to wyższa półka nieruchomości adresowanych do zamożniejszych klientów. Takie mieszkania powstają w największych metropoliach – w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi. – Nie znajdziemy ich raczej w mniejszych miejscowościach, mimo że mają odpowiednie historyczne obiekty. Wyjątkiem jest Żyrardów, gdzie powstały lofty de Girarda. Nie obyło się jednak bez problemów – opowiada Jarosław Jędrzyński. Dodaje, że podaż odpowiednich nieruchomości, w których można urządzić lofty, jest ograniczona. – W stolicy na swoje pięć minut czeka jeszcze Pollena przy ul. Szwedzkiej – mówi.

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że dużymi zasobami odpowiednich nieruchomości dysponuje Łódź, do przełomu lat 80. i 90. ubiegłego wieku polska stolica przemysłu włókienniczego. – Wraz z końcem ery przemysłowej problemem dla miasta i właścicieli obiektów stały się niszczejące, opustoszałe fabryki, hale produkcyjne, magazyny – opowiada Horbaczewski. – Wtedy zaczęły powstawać inwestycje z loftami, m.in. Fabryka Scheiblera. Poza Łodzią tego typu obiekty, często o pięknej architekturze XIX i początku XX wieku, znajdziemy m.in. na Śląsku, w Krakowie i Gdańsku – wskazuje.

Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, ocenia, że pierwszy zachwyt loftami w Polsce już minął. – Ostudziło go kilka spektakularnych upadłości deweloperskich. Jedną z najbardziej znanych było objęcie przez syndyka loftów w fabryce Scheiblera w Łodzi. Cena mkw. na początku sprzedaży sięgała 7,5 tys. zł, a ostatecznie mkw. lokalu z trudem sprzedawano za 3 tys. zł – wspomina analityk. – Mimo fiaska łódzkiego projektu na deweloperskiej mapie pojawiło się w krótkim czasie sporo inwestycji loftowych. W Poznaniu w zabytkowych koszarach XV Pułku Ułanów Poznańskich powstały Lofty Ułańskie, których ceny wahają się od 7 do 11 tys. zł za mkw. Podobne inwestycje znajdziemy we Wrocławiu. W Loftach Platinum ceny zaczynały się od 8 tys. zł za mkw. Nowa Papiernia powstała w budynku z 1889 roku. Ceny w tej inwestycji wahają się od 7,8 do 10 tys. zł za mkw. – podaje Maciej Górka. Na krakowskim Zabłociu lofty powstają w zabytkowym młynie Ziarno.

Sławomir Horbaczewski zwraca uwagę, że dobrą passę loftów w 2008 r. przerwał kryzys. – Po załamaniu rynku inwestorzy z większą ostrożnością podchodzili do projektów – przypomina ekspert. – Bezpieczniej jest inwestować w tradycyjny rynek mieszkań, dlatego wielu deweloperów wycofało się z pomysłu inwestowania w lofty oraz rewitalizowania zabytkowych kamienic – zauważa. Inwestowanie w stare mury jest drogie. – Stan techniczny starych, często zawilgoconych murów, zdewastowana infrastruktura i otoczenie oznaczają konieczność przeprowadzenia kosztownych prac, często pod okiem konserwatora zabytków – mówi Sławomir Horbaczewski. – To wszystko komplikuje, wydłuża i podraża całą inwestycję.

Także Michał Stanek, broker nieruchomości z oddziału Freedom Nieruchomości Kraków Podgórze, zauważa, że deweloperzy podchodzą do budowy loftów bardzo ostrożnie. – Remont budynku może przekroczyć planowany budżet. Czasem są problemy z uzyskaniem od konserwatora zabytków pozwolenia na przebudowę. Nowa inwestycja jest bardziej przewidywalna – podkreśla Michał Stanek. – Przykładem trafionej inwestycji może być Browar Lubicz w Krakowie. Choć samo wykończenie wnętrz wygląda bardzo klasycznie, to zewnętrzna fasada idealnie wpasowuje się w loftowy projekt. Cena mkw. lokalu w stanie deweloperskim wynosiła ponad 11 tys. zł.

Wzrost wartości

Potencjał loftów docenia Joanna Lebiedź, pośredniczka z RE/MAX Action. Przyznaje jednak, że poprzemysłowe mieszkania nie są w Polsce tak popularne jak w USA.

– A jest to wspaniała substancja, która stwarza ogromne pole do popisu dla architektów. Takie nieruchomości ze względu na niebanalną bryłę i aranżację wnętrz są lubiane przez artystyczne dusze i przez ludzi młodych – mówi pośredniczka. – W Warszawie nieco zbliżone do loftów są powszechne dziś aranżacje starej substancji poprzemysłowej do celów handlowo-usługowych. Na Starej Pradze powstało na przykład kilkanaście klubów oraz modnych i obleganych restauracji, które ulokowano w starych zakładach przemysłowych, dawnej wytwórni wódek czy w zakładzie, w którym w czasach PRL produkowano trampki.

Zdaniem Joanny Lebiedź inwestycję w lofty na pewno warto rozważyć. – Każda inwestycja w mieszkania z dobrym adresem jest dobrym pomysłem – zapewnia pośredniczka.

Opinię podziela Jarosław Jędrzyński. – Kiedy podaż obiektów stanowiących bazę pod lofty się wyczerpie, ceny takich nieruchomości z pewnością będą rosły bez względu na zawirowania rynkowe – ocenia ekspert RynkuPierwotnego.pl. – Liczy się oczywiście lokalizacja, najlepiej blisko centrum miasta, w cichej, klimatycznej okolicy.

Lofty będą zyskiwać na popularności w ocenie Michała Stanka. – A to wpłynie na ich wartość rynkową. Pamiętajmy, że inwestycja w nieruchomości to lokata wieloletnia – mówi ekspert Freedom Nieruchomości. – Jeśli miałbym doradzać w co zainwestować na rynku mieszkań, to wskazałbym nieruchomość, która zyska na wartości w ciągu pięciu–dziesięciu lat. Taką inwestycją jest duży loft o wysokim standardzie w centrum miasta – ocenia.

A Dominika Lewków z Freedom Nieruchomości dopowiada, że klienci szukający oryginalnych nieruchomości docenią industrialne wnętrza i lepszy standard loftów górujących nad przeciętnymi mieszkaniami z lat 50., 70. i 80. w centrum Warszawy.

Także Karolina Żal-Kołodziejczyk z Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście twierdzi, że gra wydaje się warta świeczki. – Ceny w warszawskich loftach wahają się od 9 do 12 tys. zł za mkw. – podaje. – Lofty są więc towarem z wyższej półki. Pytanie jednak, czy mamy w Polsce odpowiednio wielu klientów, którzy są w stanie zań zapłacić. Według Macieja Górki popyt na lofty jest w Polsce bardzo mały. Wielu klientów boi się, że wiekowe mury są trudne w adaptacji. – Barierą jest też cena. Metr takiego mieszkania jest zazwyczaj wyższy o 2–3 tys. zł od średniej w danej lokalizacji – zauważa analityk portalu Domiporta.pl.

Wysokie rachunki

Na wysokie koszty eksploatacji loftów zwraca uwagę Sławomir Horbaczewski. Charakterystyczne dla takich nieruchomości duże okna, jeśli nie będą energooszczędne, mogą być źródłem znacznych strat ciepła – przestrzega. – Z kolei konieczność pozostawienia historycznej elewacji, głównie cegły, oznacza wykonanie termicznej izolacji od wewnątrz, która jest znacznie droższa. Do tego mamy liczne mostki termiczne z elementów metalowych w elewacji, wysokie pomieszczenia, których ogrzanie kosztuje o wiele więcej niż standardowych mieszkań. Wszystko to sprawia, że lofty nie są dla każdego. To nieruchomości dla pasjonatów historii, miłośników pięknych oryginalnych przestrzeni i unikatowych wnętrz.

Sławomir Horbaczewski podziela jednak opinie, że lofty mogą być zyskowną inwestycją. – Im bardziej prestiżowa okolica, tym lepiej. Duże znaczenie ma także wartość historyczna miejsca i bliskość centrum – wskazuje. – W Warszawie praktycznie nie ma budynków przemysłowych w ścisłym centrum, poza nielicznymi wyjątkami, jak choćby oficyny na dziedzińcu kamienicy Wedla przy Szpitalnej 8, gdzie nie ma jednak mieszkań, ale siedziby firm – opowiada. Dodaje, że flagowym stołecznym przykładem przemysłowej przestrzeni adaptowanej na lofty jest dawna Warszawska Wytwórnia Wódek, czyli Praskie Centrum Koneser. – Atrakcyjne lofty tego typu znajdziemy także na warszawskim Grochowie w kompleksie Soho Factory. Nieruchomości pełnią jednak głównie funkcje biurowe i handlowe.

Jarosław Jędrzyński ocenia, że o ile lofty da się po czasie odsprzedać z zyskiem, o tyle rynek najmu kokosów już raczej nie przyniesie. – Wynajem loftu da pewnie jakieś 4 proc. netto, czyli tyle, ile standardowe nieruchomości – szacuje. – Trudno jednak powiedzieć, jak szukać najemców gotowych zapłacić jakieś 6 tys. zł miesięcznie za 100-metrowy loft, wart, powiedzmy, 1 mln zł. Zawsze będziemy mieć dylemat, czy lepszym rozwiązaniem nie byłaby inwestycja w cztery kawalerki z dobrym adresem.

[email protected]