Krzysztof Borowski: Rynek nieruchomości jest kluczowy

WYWIAD | PROF. Krzysztof Borowski - z profesorem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie rozmawia Piotr Zając

Czy to, co dzieje się teraz na rynkach finansowych, coś panu przypomina?

Przebieg krachu z 1929 r. był praktycznie taki sam (zgodny z teorią C. Dowa czy też R. Elliotta). Najpierw dynamiczna fala spadkowa, zwana paniką czy też ścianą płaczu (według oznaczeń Dowa – fala pierwsza, a według wskazań Elliotta – fala A). Moim zdaniem jest to dokładnie to, z czym mamy do czynienia dzisiaj. Po pierwszej fali pojawia się fala korekty (druga fala lub fala B wg oznaczeń Elliotta), będąca pułapką. Charakteryzuje się ona komentarzami w stylu: „wszystko wraca do normy" lub też „po co było się tak niepokoić, znowu rośnie". Jednak jest to tylko odbicie zdechłego konia (czy też kota, jak mówią Anglicy), które przechodzi w falę zniechęcenia (falę trzecią lub C wg Elliotta). Fala trzecia jest destrukcyjna dla psychiki inwestorów. Ceny przez dłuższy czas spadają po trochu, z niewielkimi korektami wzrostowymi. Duża część inwestorów odwraca się wtedy od giełdy na zawsze lub na długie lata. To jest scenariusz charakterystyczny dla załamań finansowych jak w 1929 czy 2008 r.

Konsekwencje ekonomiczne mogą być równie dotkliwe jak w tamtych czasach?

Teraz podłoże jest nieco inne, bo psychologiczne. Jednak ono ewoluuje w stronę gospodarczego, bowiem aktualnie wszyscy zaczynają się zastanawiać, jaki wpływ na gospodarkę będzie miał koronawirus. Na horyzoncie pojawiło się wiele sektorów zagrożonych spadkiem przychodów i zysków: turystyka, przewozy (w tym lotnicze), wydobycie i przerób ropy naftowej, miedzi, gazu, etc. Inne sektory powinny zyskiwać, jak np. sektor medyczny. I tak też dzieje się za oceanem, ale nie w Polsce. U nas firmy związane z ochroną zdrowia tracą na wartości. Jest ewidentny dowód na to, że na GPW inwestorzy nie podejmują racjonalnych decyzji tylko emocjonalne (strach). Coraz częściej zaczyna się mówić o spowolnieniu gospodarczym, zmniejszeniu prognozy wzrostu PKB (tak jakby rzeczywiście można byłoby wystraszyć taką prognozą koronawirusa) i jeszcze nieśmiało, ze strachem, żeby nie powiedzieć po kryjomu, wypowiada się magiczne słowo „recesja".

Mamy teraz swoiste rynkowe „sprawdzam".

Dla mnie kluczowe będzie zachowanie rynku nieruchomości, na który trafiały oszczędności Polaków w ostatnich czasach. Jeśli okaże się niebawem, to co zawsze wychodziło na jaw w czasie krachów, bo chyba możemy już w pełni świadomie używać takiego określenia, że „Cash is King", wówczas najpierw wyhamuje popyt, a potem spadną ceny nieruchomości. Jeśli tak się stanie, wtedy będzie to symptom spowolnienia gospodarczego przechodzącego w recesję.

Dlaczego aż tak bardzo niepokoi pana rynek nieruchomości?

Dlatego że inwestycje na nim również cechowały się niskim ryzykiem i skazane były na powodzenie, podobnie jak na rynku producentów gier. Na rynku warszawskim obowiązywała dobrze nam znana zasada „Sky is the limit". Cena metra kwadratowego przekroczyła 10 tys. zł – czyżbyśmy mieli do czynienia z syndromem okrągłych cen? Hmm...

Zaznaczam, że nie twierdzę, że skończyła się hossa na rynku nieruchomości, ale prawdopodobieństwo postawienia takiej tezy po ostatnich spadkach cen akcji na GPW w Warszawie i na świecie gwałtownie wzrosło. Po prostu akcje (i surowce) stały się dużo tańsze niż nieruchomości, a parafrazując nieco zasadę Kopernika-Greshama, że pieniądz gorszy wypiera lepszy, moglibyśmy powiedzieć, że inwestycje tańsze wypierają inwestycje droższe. Tak więc niebawem część środków finansowych powinna przenieść się z rynku nieruchomości (oby też i niskooprocentowanych lokat) na rynek akcji czy surowców (które też gwałtownie potaniały, a tym samym stały się relatywnie tańsze). Jeszcze czysto z handlowego punktu widzenia akcje czy surowce możemy nabyć, nie spotykając się z innymi osobami, podczas gdy przy nabyciu nieruchomości jest to wręcz niemożliwe. A osobiste kontakty z innym osobami, kiedy strach przed koronawirusem paraliżuje racjonalne myślenie, są niewskazane (co powinno przełożyć się na spadek popytu na rynku nieruchomości aż do czasu wyjaśnienia sytuacji).

Rządy i banki centralne już uruchomiły plany pomocy. Może uda się wyjść z tej sytuacji obronną ręką?

Duża część pieniędzy przeznaczonych na walkę z koronawirusem nie przyczynia się do wzrostu PKB. Oczywiście rozumiem, że takie wydatki są uzasadnione i konieczne, natomiast pieniądze nie przyczynią się do wytworzenia nowych dóbr, zwiększających dobrobyt. Przypomina to trochę parę idącą w gwizdek lokomotywy zamiast do tłoka napędzającego koła i wprawiającego je w ruch. Im więcej pary trafi do gwizdka, tym mniej dotrze do kół, przy stałej ilości węgla (czytaj środków w budżecie), a tym samym parowóz przemieści się na mniejszą odległość. Podobne rozumowanie można przedstawić w przypadku gospodarki. Jeszcze raz pragnę zaznaczyć, że zdaję sobie sprawę z konieczności przeznaczania określonych kwot na ochronę zdrowia, a nie na inne inwestycje. Poza tym zamknięcie szkół, teatrów, kin przyczyni się do wzrostu sprzedaży usług cyfrowych, tj. wypożyczalni filmów (Netflix) czy też gier komputerowych. Tak więc niebawem studia gier może wrócą do gry, ale jednak po wielkopostnej, solidnej korekcie cen.

Jakaś optymistyczna puenta?

Rynek finansowy wyczekuje informacji dotyczących zwalczania koronawirusa i z utęsknieniem czeka na wiadomość o wynalezieniu szczepionki (remedium) skutecznie unieszkodliwiającej ten rodzaj wirusa. Wtedy jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki zostalibyśmy wydobyci z giełdowego piekła, przynajmniej do czyśćca, a potem do raju. Oby!