Sprzedaż idzie lepiej, niż się spodziewaliśmy

WYWIAD | ZBIGNIEW JUROSZEK z prezesem i głównym akcjonariuszem Atalu rozmawia Adam Roguski

W I kwartale sprzedaliście 762 mieszkania, o prawie 8 proc. więcej rok do roku. Na razie mamy dane GUS za kwiecień pokazujące wpływ lockdownu: liczba mieszkań w budowie skurczyła się o prawie 50 proc., liczba mieszkań z pozwole-niami na budowę o 27 proc. Jak wyglądał kwiecień i maj w Atalu?

Do połowy marca wszystko w budownictwie funkcjonowało normalnie, później gwałtownie stanęło. Kwiecień był najtrud-niejszy, ponieważ praktycznie nie funkcjonowała administracja. Trudno było zatem uzyskiwać pozwolenie na użytkowanie wybudowanych mieszkań. Trudno było startować z nowymi inwestycjami. Na szczęście w maju widzimy odblokowanie admi-nistracji i myślę, że dane GUS za maj powinny pokazać już mniejsze spadki rok do roku pod względem przekazywania miesz-kań do użytkowania, rozpoczynanych inwestycji i pozwoleń na budowę.

Jeśli chodzi o sam Atal, nasze budowy funkcjonują na 80–90 proc. mocy, brakujące 10–20 proc. to utrudnienia logistyczne podwykonawców.

Sprzedaż wygląda też satysfakcjonująco wobec tego, czego spodziewaliśmy się po wprowadzeniu lockdownu. W kwietniu sprzedaliśmy 170 lokali, a w pierwszych dwóch tygodniach maja ponad 100, co oznacza, że w całym miesiącu możemy zna-leźć nabywców na około 200 lokali. Gdyby nie było pandemii, pewnie byłoby to około 250.

Myślę, że jeśli wszystko będzie funkcjonowało tak jak teraz, a jesienią nie przyjdzie duża druga fala zachorowań i nie będzie kolejnego lockdownu, to branża powinna skończyć rok sprzedażą o 20–25 proc. niższą, niż gdyby nie było pandemii.

Niektórzy deweloperzy wstrzymują się z inwestycjami, żeby zobaczyć, jak rynek się zmieni. Jak wygląda wasz harmono-gram?

My start kilku projektów mieliśmy opóźniony z powodów administracyjnych. W I kwartale wprowadziliśmy do oferty trzy inwestycje z 628 lokalami, właśnie rozpoczęliśmy sprzedaż kolejnego etapu inwestycji Aleja Pokoju w Krakowie – to 248 lokali.

Jak ocenia pan popyt, mając na uwadze, że idzie spowolnienie, a banki zaostrzyły politykę kredytową?

Tak jak wspomniałem, wyniki sprzedaży w maju i kwietniu są lepsze, niż się spodziewaliśmy. Widać jednak zmianę zacho-wania klientów. Ostatnie lata boomu to w zasadzie kupowanie mieszkań z marszu. Dziś nabywcy mają bardziej selektywne podejście, zwracają uwagę na produkt i na dewelopera. Owszem, w bankach jest więcej problemów, ale nie jest tak, że kredy-tu w ogóle nie można dostać – jest potrzebny wyższy wkład własny, konieczne są dodatkowe zabezpieczenia. Jak rozwinie się sytuacja, zobaczymy.

Niskie stopy skłaniają też do lokowania gotówki w nieruchomości.

Deweloperzy stosują mniejsze lub większe promocje, tarcze. Czy Atal również?

Punktowo może to mieć miejsce, generalnie jednak od lat mamy taką politykę, że oferujemy umiarkowane ceny na tle kon-kurencji, więc nie są konieczne specjalne upusty.

Według JLL w I kwartale ceny mieszkań dalej rosły, w skali roku zwyżka przekroczyła 12 proc. Niektórzy wieszczą, że kryzys zatrzyma wzrost cen, a może nawet zmieni trend...

Już wcześniej mówiłem, że ceny mieszkań w Polsce doszły już do takiego poziomu, że nie powinny dalej rosnąć. Nie bardzo jednak wiem, z jakiego powodu ceny miałyby mocno spaść. Patrząc na koszty, raczej nie ma szans na to, by robocizna była tańsza. Nawet jeśli mamy chwilowo zamieszanie na rynku pracy, to będzie to przejściowe. Ceny materiałów nie drgnęły, niektóre nawet minimalnie zdrożały. Jeśli chodzi o grunty, tu mogą być lekkie obniżki, widzimy już takie oferty na rynku. Ale to nie jest skala, która miałaby się przełożyć na niższe ceny lokali.

Rząd się głowi, jak pomóc ludziom, ostatnio mowa była o dopłatach do najmu, do wykończenia mieszkań. Czy branża mieszkaniowa potrzebuje tarczy – mam na myśli zarówno klientów, jak i deweloperów?

O ile uważałem i uważam, że państwo nie powinno się brać do budowy mieszkań, bo to nie ma szans powodzenia, o tyle myślę, że klientom pomogłoby wsparcie przy obsłudze kredytów hipotecznych, pomoc w spłacie odsetek za odroczone raty.

Jeśli chodzi o firmy deweloperskie, nie potrzeba nam żadnych publicznych pieniędzy. Od lat prosimy o jedno i to samo: uproszczenie procedur administracyjnych. Wtedy szybciej będzie można budować, a ceny mieszkań będą mogły być niższe.

Jak lockdown przekłada się na przekazywanie mieszkań? W 2019 r. przekazaliście 1,8 tys. mieszkań, o jedną trzecią mniej rok do roku. Pół tysiąca lokali – z uwagi na opóźnienia administracyjne – przeszło na ten rok. W I kwartale klienci odebrali klucze do 473 lokali, a jaki jest potencjał na cały rok?

Tegoroczny potencjał przekazań to 3,8 tysiąca lokali, obejmuje to inwestycje, których harmonogram budów kończy się w tym roku, jak i projekty niewydane, a ukończone w zeszłym roku. Kluczowe w tym zakresie jest podejście urzędów i spraw-ność w wydawaniu pozwoleń na użytkowanie.

W I kwartale zostały wydane 473 lokale. Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na użytkowanie przedsięwzięć zakończonych, których większość otrzymaliśmy pod koniec marca 2020 r., spowodowały przesunięcie dużej części przekazań lokali na II kwartał 2020 r.

Czy jest już przesądzone, że dywidendy w tym roku nie będzie? Niektórzy deweloperzy rekomendują wypłatę, niektó-rzy czekają z decyzją. Projekty uchwał na walne zgromadzenie 3 czerwca mówią o przekazaniu zysku na kapitał zapaso-wy...

Uznaliśmy, że nie ma sensu odwlekać zwoływania walnego zgromadzenia podsumowującego 2019 r. Brak dywidendy uznajemy za najbezpieczniejsze rozwiązanie w tej chwili. Trudno powiedzieć, jak sytuacja będzie wyglądała po wakacjach – czy będzie druga fala zachorowań, czy zadziałają programy pomocowe. To jednorazowe odstępstwo od polityki, zatrzymane pieniądze spółka będzie reinwestować, by w kolejnych latach dywidenda mogła być wyższa.

Niedawno Polski Związek Firm Deweloperskich zaapelował o możliwość interwencyjnego skupu obligacji deweloperów, zwłaszcza tych zapadających w latach 2020–2021. Wasze zadłużenie na Catalyst to 330 mln zł – czujecie się komfortowo z tym długiem?

Obligacje to podstawowy produkt płynnościowy deweloperów i jeśli ten rynek nie działa do końca, byłoby dobrze, gdyby państwo go tymczasowo wsparło. Szczerze mówiąc, jestem zdziwiony tak mocnym odpływem pieniędzy z funduszy obligacji, z wycofywaniem się nierzadko ze stratą. Mam nadzieję, że po tej pierwszej panice rynek obligacji wróci do normalności. Nie bardzo przecież widać alternatywę inwestycyjną, a trzymanie gotówki się nie opłaca.

My z obligacjami czujemy się dobrze, dopiero w październiku zapadają papiery o wartości 70 mln zł. Do obligacji podcho-dzimy tak jak do kredytu, skala zawsze dostosowana jest do tego, by dług mógł być obsługiwany z przepływów. Nie widzimy presji.

Czerwcowe zgromadzenie ma też wydać zgodę na możliwość emisji akcji w ramach kapitału docelowego...

Wygasa ważność poprzedniego trzyletniego upoważnienia. To opcja, którą chcemy mieć pod ręką, ale z której nie musimy korzystać. Zwłaszcza teraz, kiedy wyceny akcji na GPW nie są zachęcające.

A jak wygląda sytuacja w Niemczech, w Dreźnie, gdzie buduje pan w joint venture z Atalem osiedle?

Bardzo dobrze, mamy trzy, cztery miesiące przesunięcia przy I etapie – z powodu pandemii, ale też uczenia się tamtejszej administracji. Prace budowlane trwają bez zakłóceń, 200 mieszkań oddamy w przyszłym roku. Jeśli chodzi o kolejne etapy, jesteśmy po konkursach architektonicznych i trwa projektowanie, we wrześniu chcemy rozpocząć sprzedaż.

W Niemczech nie widać zmian w cenach mieszkań, nasza cena to średnio 4 tys. euro za mkw. Tamtej-szy rynek jest stabilniejszy. Kiedy u nas banki podnosiły wkład własny, tam udział spadł z 10–20 proc. do zera, banki wręcz namawiają do lokowania w nieruchomości.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek, w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, m.in. dla Vistuli i Próchnika. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, później wzięła się za biurowce. Pod koniec lat 90. skupiła się na mieszkaniówce. Zbigniew Juroszek z rodziną znalazł się na siódmym miejscu tegorocznej listy 100 najbogatszych Polaków „Forbesa" z majątkiem szacowanym na 3,7 mld zł.