Prezes Murapolu: Nie boję się o popyt na lokale z naszej półki

- W przypadku mieszkań przystępnych cenowo, które dominują w naszej ofercie i które w zdecydowanej większości kupowane są w celu zaspokojenia własnych potrzeb, a nie inwestycyjnie, wysoki popyt będzie się utrzymywać. Ruch w górę stóp nie powinien zachwiać naszym potencjałem sprzedaży - mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

IPO zbiega się z korektą indeksu WIG-nieruchomości i wycen budowniczych mieszkań, a to jest pokłosiem podnoszenia stóp procentowych. Stopa referencyjna to obecnie 1,25 proc., wciąż mniej niż przed pandemią (1,5 proc.). Czy perspektywę dalszego wzrostu stóp postrzega pan jako znaczący czynnik hamujący generalnie rynek mieszkaniowy?

Patrząc z perspektywy 20 lat działalności, Murapol dynamicznie rósł i na początku drugiej dekady naszego wieku wszedł do grona największych deweloperów mieszkaniowych w kraju przy zdecydowanie mniej sprzyjających warunkach makroekonomicznych niż mamy obecnie. Wówczas stopy procentowe przewyższały obecny poziom, a Murapol już sprzedawał ponad 2 tys. mieszkań rocznie. Jestem przekonany, że główne czynniki rozwoju rynku nieruchomości pozostają korzystne, a są to: ogromny deficyt mieszkaniowy w Polsce i najniższa spośród krajów europejskich liczba lokali na 1 tys. mieszkańców, bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, dostępność cenowa mieszkań, wzrost zamożności społeczeństwa i niski poziom bezrobocia, a także stabilna sytuacja na rynku finansowym i dostępność kredytów.

Dodatkowym atrybutem, który w naszej ocenie powoduje, że oferta Murapol jest najbardziej odporna na wahania rynkowe, a co ważniejsze – została właśnie wypracowana po kryzysie roku 2008 i doskonale się sprawdziła – jest fakt, że nasze mieszkania są kompaktowe, zunifikowane, przystępne cenowo a jednocześnie zawierają udogodnienia zgodne ze współczesnymi oczekiwaniami – pakiet eco, smart home, przyjazna architektura, lokalizacja w tzw. middle-ringach polskich miast. Stawiamy na osoby i rodziny, które kupują mieszkanie na własne potrzeby – tacy klienci stanowią ponad 80 proc., a ponad 60 proc. nabywców kupuje u nas swoje pierwsze mieszkanie.

Deficyt mieszkaniowy w Polsce jest nadal ogromny, według niektórych szacunków przekracza 2 mln lokali. Jestem zatem przekonany, że w zakresie mieszkań przystępnych cenowo, które dominują w naszej ofercie i które w zdecydowanej większości kupowane są w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, popyt będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Stąd ruch w górę stóp procentowych nie powinien zachwiać naszym potencjałem sprzedażowym – może natomiast spowodować większe zainteresowanie naszą ofertą tych osób, które wcześniej rozważałyby zakup trochę większych czy droższych lokali.

Ponadto w warunkach, gdy inflacja zdecydowanie przewyższa stopy procentowe, inne motywacje klientów także pozostają aktualne.

Mówicie, że kluczem do waszego biznesu są mieszkania dostępne cenowo niezależnie od wahań koniunktury. Co to znaczy?

Działamy na polskim rynku od ponad 20 lat, w trakcie których nasza strategia produktowa zdała egzamin także w okresach dekoniunktury. W naszej ofercie dominują kompaktowe, 2- i 3-pokojowe mieszkania, o metrażach od 35 do 55 mkw., które cieszą się niezmiennie i od lat największą popularnością. Nasze inwestycje realizujemy w tzw. middle ringach, czyli poza centrum, ale też nie na peryferiach, w ciekawych i rozwojowych dzielnicach, dobrze skomunikowanych i z infrastrukturą do życia społecznego, dzięki czemu zapewniamy klientom atrakcyjny stosunek lokalizacji do ceny.

Ponad 90 proc. naszej sprzedaży w pierwszych trzech kwartałach tego roku stanowiły mieszkania, których cena nie przekraczała 450 tys. zł, a ponad 60 proc. kosztowało mniej niż 350 tys. zł. Trafiamy więc w potrzeby szerokiego i najbardziej chłonnego segmentu rynku, relatywnie odpornego na wahania czynników makroekonomicznych.

W ciągu trzech kwartałów br. sprzedaliście 2316 mieszkań, o 8 proc. więcej niż rok wcześniej, a sam III kwartał okazał się w tym roku najlepszy, podpisaliście 841 umów deweloperskich. Jakie są zapatrywania na IV kwartał?

Liczymy, że będzie to również dobry okres dla Grupy Murapol. Mamy aktualnie bogatą ofertę niemal w całej Polsce. Na koniec września obejmowała ona ponad 2,5 tys. mieszkań, a w październiku powiększyliśmy ją dodatkowo o ponad tysiąc, do przeszło 3,5 tys. mieszkań. Nowo wprowadzone do sprzedaży lokale zlokalizowane są we Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Toruniu i Bydgoszczy. W sytuacji utrzymującego się wysokiego popytu, regularne uzupełnianie oferty jest niezwykle istotne, szczególnie w największych miastach, gdzie niska oferta rynku pierwotnego jest szczególnie odczuwalna.

Jaki jest potencjał produkcyjny Murapolu - jak na koniec III kwartału wyglądał harmonogram wprowadzania inwestycji w latach 2022 i 2023?

Według stanu na koniec września, znajdujące się w naszym banku ziemi projekty w przygotowaniu obejmowały ponad 14,6 tys. lokali. W przypadku czterech projektów, liczących łącznie ponad 800 lokali, prace budowlane albo już się rozpoczęły, albo rozpoczną się przed końcem tego roku. W latach 2022-2023 planujemy natomiast rozpocząć budowę około 7,5 tys. lokali (bez PRS). Mówimy przy tym tylko o inwestycjach, pod które mieliśmy już zabezpieczone grunty w naszym banku ziemi na koniec trzeciego kwartału. Nieustannie poszukujemy natomiast kolejnych działek.

Chciałbym wrócić do II kwartału 2020 r. i lockdownu. Dom Development utrzymał wtedy sprzedaż z I kwartału, inne firmy zaliczały spadki, a wy sprzedaliście aż 861 mieszkań, o 32 proc. więcej kwartał do kwartału. Z czego wynikał ten skok i dlaczego po lockdownie sprzedaż zeszła na poziom 600-700 lokali kwartalnie?

Drugi kwartał ubiegłego roku, tak w branży deweloperskiej, jak i w każdej innej, był zdominowany przez sytuację epidemiczną i konieczność dostosowania się do nowej rzeczywistości. Nasze intensywne działania dostosowawcze oraz marketingowe i sprzedażowe skutecznie stymulowały zainteresowanie naszą ofertą, co przełożyło się na satysfakcjonujące wyniki sprzedaży odnotowane w tamtym trudniejszym okresie. Sprzedaż oceniamy zawsze nie tylko pod kątem wolumenów, ale przede wszystkim marż.

W tym roku macie przekazać 2,9 tys. mieszkań, co oznacza, że w IV kwartale wydacie 1 tys. lokali. Plan na kolejne lata to przekazywanie 3,2-4,2 tys. mieszkań rocznie. Jaki jest konkretnie potencjał przekazań w 2022 i 2023 r. wynikający z harmonogramu budów? Czyli ile na koniec III kwartału było mieszkań z terminem oddania do końca 2022 i 2023 r., a najlepiej jeszcze w podziale sprzedane/niesprzedane.

Na koniec trzeciego kwartału w budowie mieliśmy blisko 6,7 tys. mieszkań, z czego około 5 tys. z przeznaczeniem dla klientów detalicznych oraz około 1,7 tys. na rzecz najmu instytucjonalnego.

Ponad tysiąc lokali zamierzamy ukończyć przed końcem tego roku, na 2022 rok mamy zaplanowane zakończenie projektów liczących około 3,7 tys. lokali (bez uwzględnienia lokali na rzecz PRS), a pozostałe inwestycje zostaną ukończone w 2023 r. Biorąc pod uwagę, że średni czas realizacji projektów deweloperskich w naszym przypadku wynosi około 21 miesięcy, a niekiedy mniej, w 2023 r. będziemy również kończyć projekty, których budowa na koniec trzeciego kwartału tego roku jeszcze się nie rozpoczęła, a które są planowane do startu pod koniec tego lub w pierwszej połowie przyszłego roku – łącznie może to być ponad 3 tys. mieszkań.

Spośród wspomnianych 5 tys. mieszkań budowanych dla klientów detalicznych, na koniec września br. sprzedanych lub zarezerwowanych było już ponad 2,1 tys. mieszkań.

Skąd tak znaczący wzrost marży brutto ze sprzedaży w segmencie mieszkaniowym w ciągu trzech kwartałów br.? Rentowność wyniosła ponad 35 proc., w pełnych poprzednich latach było to 21-25,5 proc., czego można się spodziewać po deweloperze sprzedającym mieszkania ze średniej, a nie wyższej półki. Czy rentowność rzędu 30 proc. w górę jest do utrzymania? Jak długo można przerzucać wzrost kosztów na ceny?

Jednym z wyróżników Grupy Murapol na tle deweloperów notowanych na GPW jest nasz pionowo zintegrowany model biznesowy. Pod jednym dachem skupiamy wszystkie kompetencje niezbędne do realizacji przedsięwzięć deweloperskich, co w połączeniu z wypracowanym przez lata know-how, w tym wykorzystaniu technologii BIM, projektowania 3D oraz naszego autorskiego systemu Unit94, przekłada się na wysoką efektywność kosztową. Umożliwia nam ona szeroką skalę działania, w tym na rynkach o niższych średnich cenach sprzedaży mieszkań. Jeśli spojrzymy na średnie marże osiągane przez nas w 2020 r., to w miastach regionalnych były one nawet nieco wyższe niż w aglomeracjach.

Przykładem unikalnego know-how Grupy Murapol jest wspomniany system U94 – tj. 94 wystandaryzowanych zadań, który umożliwia nam bardzo precyzyjne przygotowywanie budżetów inwestycji oraz zwiększa konkurencyjność procesu pozyskiwania podwykonawców. Jednocześnie cały czas kontrolujemy marżowość poszczególnych inwestycji poprzez odpowiednie dostosowanie tempa sprzedaży do postępu prac. Dzięki temu mamy pewność, że cena, którą płacą klienci odpowiednio adresuje bieżący poziom kosztów budowy.

Jak duży jest bank ziemi? Chwalicie się modelem nabywania gruntów takim, że na początku płacicie niewielką zaliczkę, a resztę po – skracając – uzyskaniu pozwolenia na budowę. Czy taki model jest do utrzymania w dobie walki o grunty? Czy sprzedający nie liczą sobie premii, skoro muszą dłużej czekać na pieniądze?

Na koniec września br. nasz bank ziemi obejmował grunty (będące własnością bądź w użytkowaniu wieczystym Grupy Murapol lub zabezpieczone warunkowymi umowami przedwstępnymi) umożliwiające wybudowanie ponad 19,9 tys. lokali.

W zdecydowanej większości przypadków stosujemy sprawdzony, dwuetapowy model nabywania gruntów. 10-30 proc. ceny wpłacamy po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a pozostałą część dopiero po spełnieniu określonych warunków, np. uzyskaniu pozwolenia na budowę. Ten model nie tylko umożliwia nam zabezpieczenie gruntów po cenie ustalanej na początku procesu i ogranicza początkowe zaangażowanie kapitału własnego. Pozwala także uniknąć zamrażania gotówki, a tym samym zmniejsza ryzyko biznesowe. O tym, że ten model jest do utrzymania, świadczą akwizycje gruntów dokonane w ciągu trzech kwartałów 2021 r., kiedy to zabezpieczyliśmy nieruchomości pod budowę łącznie 5,6 tys. lokali, w kilkunastu zdywersyfikowanych projektach. Nabywaniem gruntów zajmuje się nasz własny 25-osobowy zespół specjalistów, który odpowiada za wyszukiwanie atrakcyjnych działek w interesujących nas lokalizacjach. Poszukujemy ich nie tylko w największych aglomeracjach, ale również w mniejszych miastach regionalnych.

Działacie w kilkunastu miastach w Polsce. Deweloperski boom niesiony jest właśnie skokowym rozwojem w mniejszych ośrodkach, bo w aglomeracjach jest najtrudniej z podażą: gruntami, wydolnością administracji. Jak jednak oceniacie chłonność tych rynków? Czy w planach są kolejne rynki lokalne? Jak głęboko planujecie schodzić?

Jesteśmy deweloperem o najbardziej zdywersyfikowanej mapie inwestycji w Polsce. Na przestrzeni ponad 20 lat działalności swoją obecność zaznaczyliśmy w 17 miastach. Aktualnie w budowie lub w przygotowaniu mamy inwestycje w 15 miastach – zarówno w największych aglomeracjach, jak i w miastach regionalnych. Dzięki temu możemy korzystać z obserwowanego dynamicznego rozwoju rynku mieszkaniowego również w mniejszych ośrodkach.

Kontynuujemy dywersyfikację geograficzną i rozważamy zakup gruntów w kolejnych lokalizacjach, np. w Lublinie, Szczecinie, Olsztynie czy Rzeszowie.

Czy interesują was przejęcia na poziomie ogólnopolskim bądź lokalnym?

 

Koncentrujemy się na rozwoju organicznym, kupując grunty i adaptując na nich wystandaryzowane rozwiązania. Nasz sposób działania określamy jako „plug&play” – sprawdzone rozwiązania i wystandaryzowane projekty efektywnie przenosimy do kolejnych lokalizacji.

 

Jakie są plany w zakresie waszej współpracy – jako wykonawcy mieszkań – dla platformy PRS Aresa? Ile mieszkań sprzedaliście dotychczas i jakie są plany długofalowe?

 

W ramach umowy ramowej zawartej z Grupą Ares w segmencie PRS, do połowy 2026 r. Murapol ma przygotować portfel około 10 tys. mieszkań. Liczba ta obejmuje zarówno lokale, które w tym czasie będą oddane do użytkowania, jak i w trakcie budowy lub w formie zabezpieczonych praw do gruntu.

Na koniec września 2021 r. byliśmy już w trakcie realizacji 6 projektów liczących blisko 1,4 tys. mieszkań oraz w trakcie projektowania 4 kolejnych inwestycji obejmujących łącznie ok. 1,7 tys. mieszkań, co do których podpisane zostały przedwstępne umowy zakupu gruntu. Prowadziliśmy także zaawansowane rozmowy dotyczące pozyskania nieruchomości gruntowych umożliwiających budowę kolejnych blisko 2 tys. mieszkań, a potencjalne projekty dotyczące pozostałych ok. 5 tys. mieszkań były przedmiotem analizy.

Warto jeszcze wyjaśnić, że współpraca z Grupą Ares w obszarze PRS zakłada, że Grupa Murapol będzie odpowiedzialna za realizację przedsięwzięć deweloperskich, w tym za pozyskiwanie gruntów, projektowanie oraz generalne wykonawstwo i z tego tytułu będzie realizowała marże. Natomiast właścicielem gruntów i wybudowanych na nich budynków i lokali mieszkalnych będzie docelowo Grupa Ares. Grupa Ares będzie również odpowiedzialna za zarządzanie wynajmem takich lokali i będzie czerpała z tego korzyści finansowe.

Nasza umowa z Grupą Ares przewiduje ponadto, że w 2025 r. przystąpimy do negocjacji mających na celu podpisanie aneksu lub nowej umowy dotyczącej kolejnych 10 tys. lokali.

 

Sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym księgowana jest wraz z przekazaniem kluczy. A jak księgowana jest działalność na rzecz PRS? W ciągu trzech kwartałów br. przychody z tego tytułu wyniosły 150 mln zł, a zysk brutto ze sprzedaży 34 mln zł. Z czego pochodzą te wartości?

 

Przychody z PRS obejmują przychody ze sprzedaży gruntów na rzecz platformy PRS oraz realizowanych na rzecz tej platformy usług generalnego wykonawstwa, w systemie zaprojektuj i buduj. Przychody z tytułu usług generalnego wykonawstwa ujmowane są w miarę upływu czasu, proporcjonalnie do stopnia zaawansowania inwestycji. Projekty na rzecz platformy PRS są na bieżąco finansowane przez Grupę Ares.

W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy 2021 r. rozpoznaliśmy po raz pierwszy przychody z PRS w wysokości niemal 150 mln zł, które wynikały właśnie ze sprzedaży gruntów oraz zrealizowanych usług generalnego wykonawstwa.

 

Jak zabezpieczone jest ryzyko wzrostu kosztów na kontraktach z PRS? Macie klauzule waloryzacyjne?

 

Planowane wynagrodzenie dla Grupy Murapol w związku z realizacją przedsięwzięć deweloperskich w segmencie PRS to 18–20 proc. marży ustalonej w oparciu o uzgodnione budżety inwestycji. Umowa ramowa z grupą Ares przewiduje przy tym możliwość zwiększenia ostatecznego budżetu inwestycji, który powstaje po uzyskaniu pozwolenia na budowę, o 5 proc. bufor. Ponadto, z wyjątkiem pierwszej transzy blisko 1,4 tys. lokali, wynagrodzenie oparte na końcowym budżecie dla danego projektu PRS może ulec dodatkowej waloryzacji do 5 proc. w skali kontraktu.

 

IPO nie obejmuje emisji akcji. Jak planujecie finansować działalność? Czy planujecie emitować obligacje, jak większość dużych deweloperów z GPW?

 

Generujemy znaczące przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej, dzięki czemu w ostatnich latach znacząco obniżyliśmy zadłużenie, ciągle rozwijamy się, powiększając i odnawiając nasz bank ziemi, a jednocześnie – zgodnie z przyjętą strategią i polityką dywidendową – mamy możliwość dzielenia się wypracowywanymi zyskami z akcjonariuszami. Ponownie zwrócę uwagę na nasz bardzo efektywny model biznesowy, który w ograniczonym stopniu angażuje kapitał własny, głównie ze względu na wypracowany, dwuetapowy model akwizycji gruntów.

Dodatkowo posiadamy kredyt konsorcjalny z Bankiem Pekao oraz mBankiem, który odpowiednio zabezpiecza finansowanie naszej strategii rozwoju. W tej chwili nie widzimy potrzeby dodatkowego zastrzyku finansowego.

CV

Nikodem Iskra jest związany z Grupą Murapol od 2007 r. Zaczynał jako szef pionu prawnego, w latach 2013–2017 był wiceprezesem, a od 2018 r. kieruje firmą. Ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach. W 2009 r. uzyskał tytuł radcy prawnego. ar