Dziewięciu na dwudziestu uwzględnionych w zestawieniu deweloperów mieszkaniowych zwiększyło wskaźnik zadłużenia netto względem kapitału własnego w ostatnich 12 miesiącach zakończonych w czerwcu. Choć równocześnie ponad połowa monitorowanych firm zmniejszyła zadłużenie, to średnio wskaźnik jest wyższy niż rok wcześniej (0,42x wobec 0,40x przed rokiem). Jednak trzeba pamiętać, że w wielu przypadkach wskaźniki zadłużenia osiągnęły wartości tak niskie, że możliwości dalszego spadku są ograniczone, osiągnięcie zaś pozycji „ujemny dług netto" wyłącza daną spółkę ze średniej. Stąd mimo delikatnego wzrostu kondycję deweloperów mieszkaniowych można określić mianem doskonałej, co zresztą nie powinno być zaskoczeniem dla nikogo, kto w miarę regularnie czyta doniesienia o popycie na rynku mieszkaniowym.
A jeśli przyjdzie kryzys?
Pytaniem, które zadaje sobie część inwestorów, nie jest jednak bieżąca ocena kondycji deweloperów, ale raczej to, co może ich czekać później, szczególnie gdyby doszło do rozwoju niekorzystnego scenariusza. W końcu zerowe stopy procentowe będą musiały zostać podniesione przy obecnym poziomie inflacji, co wpłynie na wysokość kosztów odsetkowych.
Jeśli chodzi o samych deweloperów, to niskie wskaźniki zadłużenia są rękojmią tego, że uporają się z wyższymi kosztami zadłużenia bez większych problemów. Warto przy tym pamiętać, że mówimy o pozycji dług netto, są więc to zobowiązania pomniejszone o posiadane środki pieniężne. W większości przypadków są to kwoty robiące spore wrażenie i pokrywające lwią cześć zobowiązań finansowych. Stąd już tylko krok od przyjęcia założenia, że jeśli oprocentowanie kredytów i obligacji wzrośnie, to wolnych środków pieniężnych także. Innymi słowy, wyższe koszty obsługi zadłużenia zostaną zrekompensowane wyższymi przychodami odsetkowymi. A nawet jeśli tak się nie stanie (bo np. oprocentowanie lokat wzrośnie z opóźnieniem), to wielkiej krzywdy deweloperzy nie doświadczą.
A na pewno nie znajdą się w gorszej sytuacji niż ich klienci, którzy zazwyczaj nie posiadają zasobów gotówki pokrywających wysokość zobowiązań hipotecznych. Przy rosnącej inflacji, na którą składają się przecież koszty energii, paliw i żywności, których nie sposób zignorować, udział przychodów, które mogą być przeznaczone na spłatę kredytów, spadnie. A jeśli raty odsetkowe wzrosną, sytuacja kredytobiorców się pogorszy.
