Emeryci w sukurs mieszkaniówce

2 mld zł zebrane przez fundusz emerytalny będą mnożone przez wspieranie dostępnego cenowo budownictwa? Takie rzeczy w Wielkiej Brytanii.

Zaprzęganie prywatnego kapitału do zasypywania luki mieszkaniowej to pomysł nie tylko polskich polityków, którzy chętnie widzieliby w takiej roli przyszłe REIT-y. Wielka Brytania chce zachęcać inwestorów do zaangażowania się w rynek nieruchomości przystępnych cenowo. Na wyspach doszło właśnie do jednej z największych transakcji w sektorze domów ze współdzieloną własnością.

Uniwersyteccy emeryci zbudują tanie domy

Universities Superannuation Scheme, największy w Wielkiej Brytanii prywatny fundusz emerytalny dla pracowników uniwersytetów (zarządza blisko 80 mld GBP, czyli 400 mld zł), kupił właśnie ponad 3 tys. domów ze współdzieloną własnością w 250 lokalizacjach od Sage Homes, dostawcy (registered provider) i właściciela dostępnych cenowo nieruchomości, kontrolowanego przez Blackstone i Regis. Wartość transakcji to 405 mln GBP (2 mld zł) – to jedna z największych transakcji od 1990 r., kiedy utworzono formułę współdzielonej własności. Fundusz Universities Superannuation Scheme kupił domy przez powołaną właśnie spółkę celową Sparrow Shared Ownership, która sama ma status dostawcy i plany rozwoju na tym rynku.

Dom z dojściem do własności po brytyjsku

Shared ownership to mix biznesu deweloperskiego i PRS. Formuła przewiduje, że konsumenci nabywają na warunkach rynkowych część udziałów w nieruchomości – w zależności od możliwości finansowych (można się przy tym wspierać kredytem hipotecznym) – a za pozostałą część płacą czynsz spółce-dostawcy. Model umożliwia zwiększanie udziałów.

– Utworzenie Sparrow Shared Ownership to ważny moment dla brytyjskiego sektora domów ze współdzieloną własnością. Dzięki znaczącemu zaangażowaniu „cierpliwego”, długoterminowego kapitału największego prywatnego funduszu emerytalnego zaczynamy od ponad 3 tys. domów, by pomóc tysiącom ludzi wspinać się po mieszkaniowej drabinie – powiedział David Avery, prezes Sparrow.

Sage Homes powstał w 2017 r. z inicjatywy platformy inwestycyjnej Regis, przy udziale potężnego funduszu inwestycyjnego Blackrock. Menedżerowie Regis podkreślili, że celem było przyciągnięcie inwestorów do perspektywicznego rynku: przy popycie szacowanym na 1,2 mln gospodarstw podaż nowych dostępnych cenowo domów sięgała 3 tys. rocznie. Od swego powołania Sage Homes dostarczył ponad 16 tys. domów.

– W ostatnich trzech latach Sage Homes był największym dostawcą. Cieszymy się, że udało się stworzyć portfel, który przyciągnął długoterminowy kapitał instytucjonalny do tego sektora. Transakcja ze Sparrow Shared Ownership pozwoli nam dalej inwestować przez Sage Homes i pomagać wyrównywać strukturalny niedobór mieszkań – powiedział James Seppala odpowiedzialny za europejski rynek nieruchomości w Blackstone.

Jak zaznaczył „Financial Times”, komentując transakcję, ta zbiega się z deklaracjami nowego brytyjskiego rządu w sprawie zwiększenia dostępności mieszkań. Możliwości finansowania budownictwa z publicznej kasy są ograniczone, dlatego do inwestycji w sektor mają być zachęcani prywatni gracze.

Dziennik podaje przy tym, że sama formuła współdzielonej własności nie jest doskonała, bo nabywcom trudno dojść relatywnie szybko do pełnej własności, ponadto użytkownicy m.in. ponoszą koszty utrzymania 100 proc. powierzchni niezależnie od swojego udziału.

Dopłata do kredytów czy budownictwo społeczne?

W Polsce trwa właśnie ostry spór o kształt polityki mieszkaniowej. Pilotowany przez ministerstwo rozwoju projekt programu dopłat do kredytów „Na start” jest mocno krytykowany, część koalicjantów (Polska 2050, Lewica) jest zdecydowanie za wspieraniem budownictwa społecznego – resort rozwoju szykuje przepisy i w tej sprawie. Jednym i drugim filarem rząd ma się zająć w najbliższym czasie – intencją jest skierowanie projektów ustaw do Sejmu po wakacjach.

Równolegle trwają prace nad projektem ustawy o REIT-ach, czyli spółkach umożliwiających gromadzenie kapitału na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Rola REIT-ów w tworzenie zasobu dostępnych czynszowo mieszkań na wynajem była wielokrotnie podkreślana przez polityków koalicji. Tu jednak prace nad projektem postępują znacznie wolniej, zajmują się tym i resort rozwoju, i Ministerstwo Finansów.

Otwarte fundusze emerytalne czy PPK w Polsce mają ograniczone możliwości inwestowania na rynku nieruchomości. OFE inwestują powierzony kapitał m.in. w akcje spółek deweloperskich – to typowe inwestycje kapitałowe, nastawione na zwrot ze wzrostu wartości papierów i czerpania dywidend. Ciekawym przypadkiem jest ogólnopolski deweloper Develia, gdzie ponad 70 proc. kapitału znajduje się pod kontrolą kilku OFE. Fundusze chętnie obejmują też deweloperskie obligacje.