Arkadiusz Urban, Krajowy Zasób Nieruchomości: Współpraca z deweloperami jest możliwa

Wiąże nas ustawa, możemy wnosić grunty do spółek celowych, ale część mieszkań z takich inwestycji musi iść na wynajem. Wystawiamy też niektóre działki na sprzedaż w przetargach – mówi Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ostatnio głośno było o wygaszaniu programu „Mieszkanie+”, ale już wiosną 2021 r. ówczesny wicepremier Jarosław Gowin ogłosił na naszych łamach, że nieudane „Mieszkanie+” zostanie zastąpione przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Krótko po tym stracił stanowisko, a o SIM-ach nie było szczególnie głośno. KZN jest koordynatorem tego programu – w jakim miejscu jesteśmy latem 2023 r.?

Często bywa, że różni oficjele zapowiadają szumnie rzeczy, a my po prostu prowadzimy pracę organiczną. Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to twór, którego nazwa bardzo dobrze oddaje istotę projektu. Łączy wszystkie strony zainteresowane budowaniem mieszkań dla osób, które nie mają zdolności kredytowej – a więc dla osób, których jest dzisiaj najwięcej, zwłaszcza po wybuchu wojny w Ukrainie. Z jednej strony mamy rząd w postaci KZN, Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa i Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego, z drugiej strony mamy samorząd oraz przyszłych mieszkańców. To wszystko składa się na montaż finansowy. To o tyle istotne, że nie mamy jednego źródła finansowania. Wszystkie strony, które wymieniłem, uczestniczą w procesie wybudowania mieszkań.

Na start gmina może otrzymać z RFRM 3 mln zł na objęcie udziałów w nowym SIM-ie lub, od lipca ub.r. w już istniejącym, co jest ważne, bo program skierowany jest do małych i średnich gmin, czyli tam gdzie powinien, bo duże miasta i tak mają szeroki wachlarz możliwości, zasobniejsze budżety, tam od dawna są Towarzystwa Budownictwa Społecznego, działa najwięcej deweloperów. Ale jest cała masa małych miast, które potrzebują 10–20 mieszkań, a nie mają często nawet spółki komunalnej – po to są SIM-y. Poza 3 mln zł każda gmina może otrzymać 10 proc. wartości inwestycji, do tego do 35 proc. z FD, a także unikatowy kredyt z BGK z oprocentowaniem równym WIBOR3M, bez żadnej marży. Ostatni element montażu finansowego to wkład własny gminy. 10–30 proc. wartości inwestycji to partycypacja przyszłych mieszkańców, w zależności od tego jak rada gminy uchwali. My oczywiście zachęcamy, żeby partycypacja była jak największa, bo wtedy potrzebny będzie mniejszy kredyt, co odbija się na niższym czynszu. Czynsz i tak zawsze będzie niższy od cen rynkowych, on jest kształtowany przez tzw. współczynnik wartości odtworzeniowej ogłaszany przez wojewodów. W naszych wyliczeniach czynsze w SIM-ach kształtują się średnio o 10 proc. mniej od rynkowych. SIM-y to nie tylko najem, ale możliwość dojścia do własności.

Ile SIM-ów teraz działa, ile jest i ile będzie mieszkań?

Program zgromadził prawie 400 gmin w ponad 30 SIM-ach, rozmawiamy z kolejnymi 400 gminami i chciałbym, żeby do końca tego roku tworzenie SIM-ów się zakończyło. Jest to więc program już powszechny, bo jest w nim co trzecia gmina w Polsce.

Wszystkie SIM-y są start-upami, więc mają pod górkę, jeśli chodzi o rozmowy z bankami, niemniej proces przebiega dość płynnie. Dzisiaj w większości przypadków dochodzimy do etapu uzyskiwania pozwoleń na budowę, realizacji montażu finansowego i wyłaniania wykonawców. Od lipca ub.r. pozyskaliśmy pozwolenia na budowę 3 tys. lokali, w tym roku spodziewam się 10 tys. Dziesięć SIM-ów jest już na etapie wyłaniania wykonawców, czyli spodziewam się, że latem, najpóźniej wczesną jesienią, dojdzie do wbicia łopaty, na co wszyscy czekają.

Te procesy mogą być prowadzone szybko. W lipcu 2021 r. zostaliśmy udziałowcem TBS-u w Lęborku, wnosząc grunt, rok później zmontowaliśmy finansowanie i ruszyła budowa, dziś inwestycja jest w stanie surowym zamkniętym i w październiku mieszkańcy będą odbierać klucze. TBS w Lęborku działa jednak od 20 lat.

Od dawna mówi się, że państwo ma zasoby ziemi, które mogłyby być wykorzystane przez deweloperów komercyjnych. Jakie zasoby są w rękach KZN i czy, skoro program „Mieszkanie+” został zakończony, faktycznie część działek mogłaby trafić na rynek?

Część gruntów wnosimy aportem do SIM-ów, duża część nieruchomości służy nam teraz do udzielania poręczeń dla SIM-ów starających się o kredyty. Jak tylko pojawią się pierwsze wpłaty z czynszów, te zabezpieczenia będą mogły zostać z gruntów zdjęte. Co do deweloperów, chcę omówić to z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, z kilkoma dużymi firmami, które znam. Są pewne możliwości, ale regulowane ustawą, nie wiem, czy wszyscy deweloperzy zdają sobie z tego sprawę, może myślą, że mogą dostać od nas ziemię…

…no chyba nie, raczej kupić…

Jest taka opcja, wystawiamy niektóre nieruchomości na przetargi, o ile dostaniemy zgodę rady nadzorczej i potem ministra. To nie jest tylko moja decyzja. W tym roku wystawiliśmy 10–20 gruntów na sprzedaż. W zeszłym roku również były przetargi, ale – z uwagi na kryzys po wybuchu wojny – bardzo często deweloperzy do nich nie przystępowali. Możemy wnosić grunty do spółek celowych, ale ustawa mówi, że przynajmniej 50 proc. mieszkań powstałych w ten sposób musi być wynajmowanych, a nie sprzedawanych. Nie wiem, czy dla deweloperów jest to interesujące.