Lokale na wynajem opustoszeją?

Większość najemców żyje z ołówkiem w ręku. Jeśli program „Pierwsze mieszkanie” wypali, a kupno lokalu na tani kredyt okaże się korzystne, część lokatorów pójdzie na swoje. Inwestycje w nieruchomości są wciąż opłacalne, stawki najmu już jednak gwałtownie nie rosną.

Rządowy program „Pierwsze mieszkanie”, którego częścią są kredyty na 2 proc., ma wejść w życie w lipcu. Z dopłat będą mogli korzystać kupujący lokale i na rynku pierwotnym, i na wtórnym. Limit wieku beneficjentów to 45 lat, a limit cen mieszkań: 500 tys. zł (dla singli) i 600 tys. zł (dla rodzin). Państwo ma dopłacać do kredytów dziesięć lat.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, uważa, że program może wywołać wiele skutków na rynku nieruchomości. W ślad za wzrostem popytu na mieszkania w górę mogą pójść ich ceny. – Część dzisiejszych najemców odzyska zdolność kredytową i wróci na rynek, szukając lokali do zakupu – mówi prezes. Jeżeli skala przeprowadzek z wynajmowanych mieszkań do własnych będzie duża, to, jak przewiduje Bubiel, rentowność najmu istotnie się pogorszy. Taki scenariusz mógłby skłonić część właścicieli do sprzedaży wynajmowanych mieszkań. Oznaczałoby to zwiększenie podaży. – A to w jakimś stopniu zniwelowałoby efekt wzrostu cen – mówi. – Program zdecydowanie silniejszy wpływ powinien mieć jednak na popyt niż na podaż w wyniku opuszczania wynajmowanych lokali. Zmiany mogą więc pójść w dwóch kierunkach – dodaje. Jak będzie, to zależy, jak wielu beneficjentów i w jakim czasie skorzysta z programu.

Ożywienie popytu

Prezes Rentier.io nie przewiduje jednak „scenariusza pustostanów”, bo luka mieszkaniowa jest w Polsce bardzo duża. Z szacunków JLL wynika, że w sześciu największych miastach brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem.

Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl uważa, że wielu najemców przyjęło pozycję wyczekującą. – Są lokatorami, ale od początku zakładali, że będzie to sytuacja przejściowa – mówi. – Złagodzenie przez KNF warunków oceny zdolności kredytowej (do bieżącej stopy procentowej banki doliczają już nie 5, a 2,5 pkt proc.) i zapowiadany program kredytów „na 2 proc.” to sygnały, które ułatwią pewnej grupie osób przeniesienie się do własnego M.

Także Filip Dykas, współzałożyciel simpl.rent, uważa, że część wynajmujących może czekać na preferencyjne kredyty. – Takie osoby wciąż jednak pozostają najemcami, a znalezienie, zakup, odebranie i wykończenie mieszkania deweloperskiego albo wyremontowanie lokalu z rynku wtórnego zajmie co najmniej kilka miesięcy – zauważa Dykas. Jego zdaniem prawdopodobieństwo odpływu najemców w tym roku jest niewielkie. – Czy ten odpływ w ogóle będzie znaczący? Pewnie nie. Bo nawet przy preferencyjnym kredycie niezbędna jest zdolność kredytowa i dostępność mieszkań w określonych limitach cen – mówi ekspert simpl.rent. – Polski rynek najmu nie jest wystarczająco duży, by zaspokoić potrzeby wynikające z życiowych zmian, migracji. Nie ma więc raczej obaw, że mieszkania na wynajem będą stały puste.

Zmniejszenia popytu na wynajem nie przewiduje Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Z oferty taniego kredytu będzie mogła skorzystać wąska grupa klientów. Nie wpłynie więc on znacząco na rynek najmu – uważa. – Nie maleje też zainteresowanie najmem mieszkań wśród obcokrajowców, szczególnie tych zza wschodniej granicy, którzy nie mają możliwości uzyskania finansowania na zakup lokalu. Często muszą się też mierzyć z wielomiesięczną procedurą uzyskania zgody na zakup.

Zdaniem Joanny Lebiedź, ekspertki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, na kredyt na 2 proc. będzie wielu chętnych. – 500–600 tys. zł to na rynku warszawskim całkiem realny poziom kredytowania niewielkich mieszkań dwu- lub trzypokojowych. Oferta jest kusząca, może znacznie ożywić rynek – mówi. A to może się przełożyć na zmniejszenie zainteresowania najmem. Zdecydowanie chętniej płaci się ratę kredytu „za swoje” niż czynsz za „cudze”.

Lekkie ożywienie na rynku sprzedaży zauważa już Katarzyna Liebersbach-Szarek z agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Jeżeli program „Pierwsze mieszkanie” będzie wdrożony z sensem, to możliwe, że wielu młodych zdecyduje się na kupno nieruchomości, szczególnie, że rata kredytu za mieszkanie w średniej cenie będzie najprawdopodobniej równa, a może nawet niższa niż łączne opłaty za wynajem lokalu – mówi. – Zadziała matematyka. Większość najemców żyje z ołówkiem w ręku. Jeśli kupno mieszkania będzie korzystniejsze, pewnie zaczną kupować – podkreśla. Dodaje, że trzeba jednak pamiętać o innych czynnikach, które trzeba wziąć pod uwagę, zaciągając kredyt na wiele lat. – Chodzi o stabilność gospodarczą, ekonomiczną, polityczną, ale też o rynek pracy czy nawet ewentualność kolejnej pandemii – wskazuje.

Jaka rentowność?

Sytuacja na rynku najmu na pewno się uspokaja. – Czynsze ustabilizowały się na bardzo wysokich poziomach, ale już nie rosną. Właściciele nadal nie mogą narzekać na brak zainteresowania lokalami – mówi Grabowski.

A Liebersbach-Szarek zauważa, że droższe mieszkania nie wynajmują się już tak łatwo jak kilka miesięcy temu. – Koszty utrzymania (czynsze do administracji, media) poszły mocno w górę – wyjaśnia. – Wielu właścicieli musi obniżać stawki, żeby mieszkania nie stały puste.

Analizy wskazują, że podaż mieszkań na wynajem rośnie. Jak zauważa Bubiel, w lutym w porównaniu ze styczniem oferta wzrosła aż o 8 proc. – To sygnał, że popyt z 2022 r. został zaspokojony, a podaż zaczyna nad nim górować. Oczywiście, wciąż nie brakuje osób szukających lokali na wynajem – zastrzega. – Zwykle nie są już jednak tak zdesperowani, szukają lepszego lokum, w lepszej lokalizacji, za lepszą cenę, a nie czegokolwiek niemal za wszelką cenę jak tuż po wybuchu wojny.

Palińska potwierdza: rynek najmu nie jest już tak rozgrzany jak w pierwszej połowie ub.r. – Popularność najmu jest jednak znacznie większa niż przed wojną w Ukrainie. W styczniu liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami była aż o 34 proc. większa niż w styczniu ub.r. – wskazuje. – Wynajem mieszkania jest drogi, ale czas drastycznych zwyżek stawek mamy już prawdopodobnie za sobą. – Wskazuje na to porównanie danych z marca z tymi z końca 2022 r. Wzrost średniej stawki ofertowej odnotowaliśmy tylko w nielicznych miastach wojewódzkich – zauważa.

W Warszawie średnie czynsze za kawalerki na początku marca to ponad 2,7 tys. zł, o 50 zł więcej niż w IV kwartale ub.r. Przeciętna stawka za dwa pokoje (niespełna 4,1 tys. zł) się nie zmieniła. Także w Krakowie nie widać wielkich zmian. Jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, stawka najmu kawalerki to ponad 2,3 tys. zł, dwóch pokoi – ok. 3 tys. zł. W Gdańsku wynajem kawalerki kosztuje średnio 2,4 tys. zł (50 zł więcej niż w grudniu), a dwóch pokoi – ok. 2,8 tys. zł (140 zł mniej). W Łodzi najem kawalerki staniał z ponad 1,8 tys. zł (IV kwartał) do niespełna 1,6 tys. zł. Wynajem dwóch pokoi kosztuje 2,2 tys. zł (30 zł mniej).

Czy inwestycja w mieszkania na wynajem jest nadal opłacalna? – Zatrzymanie wzrostu stawek najmu w ostatnich miesiącach w połączeniu z delikatnym odbiciem cen sprzedaży sprawia, że wskaźniki rentowności wynajmu, które rosły prawie cały 2022 rok, już teraz minimalnie się pogorszyły – mówi Bubiel. – Rentowność najmu brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,8 proc. (7 proc. w styczniu). Najwięcej – w Łodzi – 7,53 proc., najmniej ciągle w Białymstoku – 5,74 proc. (6,13 proc. w styczniu). W Gdyni to 5,98 proc. (6,13 proc. w styczniu). Zakładając, że kupujemy 50-metrowy lokal z rynku wtórnego, przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich, jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie, zakup mebli, drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.), rentowność netto wyniesie 5,5 proc., tyle, ile lokata na 6,79 proc.

Bubiel podsumowuje: – Wejście w życie rządowego programu może zaburzyć siły popytu i podaży na rynku wynajmu. Możliwy jest scenariusz, w którym najemców będzie mniej, wynajmujący będą więc zmuszeni obniżyć czynsze. To niewątpliwie wpłynie negatywnie na rentowność biznesu. Jeśli program wywoła wzmożony popyt na mieszkania, podbijając ich ceny, to to jeszcze bardziej negatywnie wpłynie na rentowność.