Kolejki po mieszkania do wynajęcia. Kaucje i prześwietlanie najemcy

Nawet o 50–55 proc. poszły w górę czynsze za najem mieszkań. Właściciele lokali żądają nawet trzymiesięcznych kaucji.

Średnia ofertowa stawka najmu kawalerek w Warszawie w sierpniu wyniosła 2,8 tys. zł. Rok temu wystarczyło 1,86 tys. zł, o 50,5 proc. mniej – podają serwisy Morizon.pl i Gratka.pl. O niemal 30 proc., średnio do 3,5 tys. zł miesięcznie, wzrosły w stolicy czynsze za lokale z dwoma pokojami.

Błyskawiczne decyzje

W Krakowie najem kawalerek zdrożał w ciągu roku o 40 proc., do 2,1 tys. zł. Czynsze za dwa pokoje poszły w górę o 43,6 proc., do 2,8 tys. zł, a za trzy pokoje – o 49 proc., do 3,8 tys. zł. Najbardziej, bo aż o 55,6 proc., do 5,6 tys. zł, wzrosły w Krakowie średnie stawki najmu czteropokojowych lokali.

Także w innych miastach właściciele mieszkań chcą za najem coraz więcej. We Wrocławiu stawki za trzypokojowe lokale wzrosły o 44,4 proc., do 3,9 tys. zł. W Poznaniu wynajem dwóch pokoi zdrożał o 33,3 proc., do 2,6 tys. zł. O 46 proc., do 4,6 tys. zł, wzrosły przeciętne stawki najmu trzypokojowych mieszkań w Gdańsku.

Marcin Drogomirecki, ekspert Morizona i Gratki, podkreśla, że sytuacja na rynku najmu jest inna niż w ostatnich latach. – Aby zostać najemcą, trzeba wnikliwie monitorować ogłoszenia, szybko umawiać się na oglądanie lokali i jeszcze szybciej podejmować decyzję: biorę, nie biorę – mówi. – Ofert wynajmu jest mało i wszystko wskazuje na to, że nadal będzie mało. Oferujący mieszkania prawdopodobnie będą zwracać większą uwagę na sytuację finansową potencjalnych najemców: czy mają zatrudnienie, stabilne dochody, czy będą terminowo regulować zobowiązania.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego częściej będzie dochodzić do licytacji. Kandydaci na najemców będą oferować wyższy czynsz, wyższą kaucję czy umowę najmu na dłuższy czas.

Hanna Morawska z Freedom Nieruchomości w Poznaniu mówi, że do licytacji już dochodzi, zwłaszcza w przypadku niewielkich, ale funkcjonalnych mieszkań w pożądanych lokalizacjach – z dobrą komunikacją, blisko uczelni, z czynszem do 2 tys. zł. – Po takie lokale chętni ustawiają się w kolejce, podbijając stawki. Licytacja może prowadzić do wzrostu czynszu nawet o 30–40 proc. – podkreśla Hanna Morawska.

Rynek najmu zdecydowanie zwiększa obroty także zdaniem Agnieszki Kraińskiej z agencji Freedom Nieruchomości Elbląg. – Odnotowujemy coraz więcej transakcji – mówi. – W czasie negocjacji potencjalni najemcy deklarują gotowość opłacenia czynszu z góry np. za pół roku – potwierdza. Licytacji stawek pośredniczka nie odnotowała.

Kraińska zaznacza, że najlepszy najemca to nie ten, który płaci najwięcej, ale ten, który płaci terminowo. – Właścicielom mieszkań bardziej niż na wybitnie dużym zysku z wynajmu zależy na dobrej współpracy z lokatorem – zapewnia.

Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów potwierdza: rynek jest bardzo rozgrzany. – To właściciele nieruchomości dyktują warunki i raczej trzeba się do nich dostosować. Umowa na 12 miesięcy to standard. Trudno o lokal na kilka miesięcy – mówi. – Właściciele żądają kaucji w wysokości dwumiesięcznego czynszu. Mieszkania bardzo szybko znikają. Najemcy muszą szybko podejmować decyzje.

Potwierdza to Paweł Dyszlewicz z oddziału Freedom Nieruchomości w Opolu. – Wiele osób decyduje się na pierwsze oglądane mieszkanie, nawet gdy stawka jest wysoka. Czasem klient jest gotowy wynająć nieruchomość, opierając się na samych zdjęciach. Od razu przelewa opłatę rezerwacyjną – mówi. – Najemcy obawiają się, że za pół roku może być drożej, że podaż mieszkań może być jeszcze mniejsza – tłumaczy.

Dodaje, że właściciele mieszkań są skłonni do niewielkich ustępstw, jeśli najemca płaci z góry – np. za rok.

Prześwietlanie najemcy

Jak wybrać najlepszego najemcę? Pośredniczka z Wrocławia Monika Smoter, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), mówi, że właściciele mieszkań boją się przede wszystkim, że najemca nie będzie się chciał wyprowadzić albo nie będzie płacił.

– Można się zabezpieczyć, podpisując umowę najmu okazjonalnego – tłumaczy. Najemca zobowiązuje się do wyprowadzki (na żądanie właściciela) pod wskazany w umowie adres. Właściciel tej nieruchomości musi oświadczyć, że „naszego” lokatora przyjmie. – Zabezpieczeniem płatności jest kaucja – wyjaśnia Monika Smoter. – Do niedawna stanowiła koszt jednomiesięcznego czynszu, ale ostatnio właściciele coraz częściej proszą o kaucje w wysokości dwumiesięcznego czynszu, a w przypadku nowych, świetnie wykończonych mieszkań – nawet potrójnego.

Pytana o grzechy najemców Monika Smoter mówi, że nie wszyscy dbają o wynajmowane nieruchomości. – Bywa, że mieszkanie po ich wyprowadzce potrzebuje gruntownego sprzątania czy nawet odświeżenia. Radzę, by najemców odwiedzać – ale nie częściej niż raz w miesiącu, i od razu zgłaszać zastrzeżenia – mówi ekspertka PRFR. – Przy podpisywaniu umowy trzeba uświadomić najemcom, że wszelkie zniszczenia będą pokryte z ich kaucji.

Eksperci PFRN radzą, by przy wyborze lokatorów korzystać z usług pośredników.

– Jeśli osoba, która chce wynająć mieszkanie, zwraca się do biura nieruchomości i jest gotowa ponieść pewne koszty, oznacza to, że jest transparentna i wypłacalna. Jeśli potencjalny najemca już na początku chce rozłożyć płatność albo kaucję na raty, można się obawiać, że podobnie będzie z przyszłymi płatnościami – mówi Monika Smoter. – Pomimo rozmaitych obaw większość relacji pomiędzy właścicielem a najemcą układa się prawidłowo.

Ochronić studenta

Eksperci platformy Rendin zwracają uwagę, że rosnące stawki grożą niewypłacalnością najemców. – Wyższe czynsze mogą wykluczyć część potencjalnych najemców lub doprowadzić do problemów z wypłacalnością już po zawarciu umowy – zaznaczają. Rozwiązaniem może być weryfikacja najemcy za pośrednictwem takich platform jak Rendin czy simpl.rent.

– Sytuacja na rynku niesie ze sobą poważne zagrożenia, zwłaszcza w kwestii wiarygodności i wypłacalności najemców, niezależnie, czy są nimi obywatele Polski z długą historią kredytową i stałym zatrudnieniem, czy uchodźcy będący w Polsce od kilku miesięcy – podkreśla Piotr Kula z Rendin Polska. – Nasza firma weryfikuje ich możliwości. Ręczymy za pozytywnie zweryfikowanego najemcę. Wypłacimy właścicielowi mieszkania czynsz i pokryjemy koszty zniszczeń nawet do wysokości czterokrotności czynszu, jeśli nie zrobi tego lokator.

Ostrożni muszą być także najemcy. Ofiarami oszustów nierzadko padają studenci. Płacą np. za sam adres mieszkania, nierzadko nieistniejący. Bezpieczeństwo gwarantuje pomoc pośredników. – Dobry agent wie, jak przeprowadzić klienta przez całą procedurę. Poza tym nieuczciwe osoby omijają pośredników – tłumaczą eksperci PFRN.