Wysokie stopy procentowe nie zatrzymają wzrostu cen mieszkań

Ceny transakcyjne na pierwotnym rynku nieruchomości w siedmiu największych miastach Polski sięgną w br. przeciętnie 10,5 tys. zł za mkw., a w 2025 r. przebiją 13 tys. zł – prognozują ekonomiści z Credit Agricole Bank Polska.

Zespół analityków z CA BP ocenia, że przeciętna cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu wzrośnie w br. o 9,8 proc., w 2023 r. o 7,8 proc., a w kolejnych dwóch latach o 8,3 proc.

Taki scenariusz oznaczałoby lekkie ochłodzenie koniunktury na rynku nieruchomości. W 2021 r. ceny mieszkań na rynku pierwotnym w tych siedmiu miastach podskoczyły o 11,1 proc., a w samym IV kwartale ub.r. o 15,6 proc. rok do roku, najbardziej od I kwartału 2008 r. Tym samym pod koniec roku średnia cena transakcyjna przekroczyła 10 tys. zł, a w całym 2021 r. wynosiła przeciętnie 9,6 tys. zł. Prognozy Credit Agricole sugerują, że w tym roku cena ta wyniesie 10,5 tys. zł, w 2023 r. 11,3 tys. zł, a w kolejnych latach 12,3 i 13,3 tys. zł.

Poprzednie prognozy dla rynku mieszkaniowego ekonomiści z Credit Agricole opublikowali w lipcu ub.r. Wtedy oczekiwali wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej w 2021 r. o 8,5 proc., a do końca 2023 r. miała ona dojść do 11,1 tys. zł (w porównaniu do 11,3 tys. w obecnym scenariuszu).

Jak to możliwe, że według analityków z CA BP mieszkania będą nadal szybko drożały pomimo tego, że od października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej gwałtownie podnosi stopy procentowe, czego poprzednie prognozy nie zakładały? Ekonomiści z zespołu Jakuba Borowskiego, głównego ekonomisty Credit Agricole Bank Polska, zwracają uwagę przede wszystkim na szybki wzrost cen materiałów budowlanych. To element, którego prognozy z lipca ub.r. nie uwzględniały, tymczasem okazuje się, że w latach 2019-2021 wyjaśniał on zmiany cen mieszkań aż w 60 proc.

Autorzy wtorkowej analizy wyliczają, że relacja kosztów materiałów do przychodów przedsiębiorstw budowlanych wynosiła w 2021 r. 24 proc. W uproszczeniu oznacza to, że wzrost materiałów budowlanych o 10 proc. wymaga – przy innych warunkach niezmienionych – podniesienia cen mieszkań o 2,4 proc. w celu utrzymania niezmienionych zysków firm budowlanych. Tymczasem, jak wynika z danych Grupy PSB Handel S.A., przeciętne ceny materiałów budowlanych w okresie w 2021 r. zwiększyły się o 12 proc. rok do roku, a w samym IV kwartale ub.r. już o ponad 20 proc. rok do roku.

Ekonomiści z Credit Agricole BP na potrzeby swojego scenariusza zakładają, że „tempo wzrostu cen materiałów budowlanych przyspieszy w II kw. br. do ok. 40 proc. rok do roku z 28,3 proc. w I kw. W drugiej połowie roku ceny materiałów będą rosły coraz wolniej z uwagi na oczekiwane przez nas zakończenie wojny w Ukrainie i złagodzenie barier podażowych. Zakładamy, że w 2023 r. roczna dynamika cen towarów ustabilizuje się blisko zera ze względu na efekty wysokiej bazy z 2022 r. i osłabienie popytu na zakupy mieszkań związane z wysokim poziomem stóp procentowych”.

Na sytuację na rynku nieruchomości duży wpływ będzie miała także koniunktura na rynku pracy, która zdeterminuje popyt na mieszkania. Ekonomiści z Credit Agricole zakładają, że stopa bezrobocia BAEL (tzn. obliczana na podstawie Badania Aktywności Ekonomicznej Ludności) do końca 2025 r. będzie w pobliżu 3 proc. „Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorbcji środków unijnych, w tym uruchomienia KPO” - tłumaczą.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że ich model prognostyczny – bazujący na cenach materiałów budowlanych, stopie bezrobocia BAEL i opóźnionej dynamice cen mieszkań, która oddaje inercję tego rynku – pozwala oczekiwać nawet szybszego wzrostu cen mieszkań, niż zarysowany w ich scenariuszu. Ekonomiści zdecydowali się jednak na korektę w dół wyników modelowania ze względu na oddziaływanie kilku czynników, których nie uwzględnili w modelu.

„Wśród nich można wymienić spadek popytu gotówkowego, wyhamowanie akcji kredytowej w związku z rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt. proc.), prawdopodobne obniżenie relatywnie wysokich marż przez deweloperów w celu pobudzenia sprzedaży oraz wyprzedaż tańszych mieszkań”.

Analitycy z zespołu Jakuba Borowskiego zwracają też uwagę na kilka czynników niepewności, które mogą wpłynąć na celność ich prognoz. Jednym z nich jest „siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania i ich ceny przy prawdopodobnym jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań przez deweloperów”. Drugim jest wojna w Ukrainie i jej wpływ na polski rynek pracy. „Odpływ Ukraińców zatrudnionych dotychczas w Polsce (często w branży budowlanej) będzie oddziaływał w kierunku wzrostu cen budowy mieszkań, a jednocześnie napływ nowych uchodźców będzie zwiększał popyt na mieszkania” - tłumaczą.