Fundusze PRS będą kontynuować ekspansję w Polsce

Przed inwestorami z rynku najmu instytucjonalnego piętrzą się wyzwania, ale co do zasady nisza powinna się nad Wisłą rozwijać, bo fundamenty temu sprzyjają. W całej Europie kapitał masowo lokowany jest w portfele mieszkań.

Hines i Kajima to kolejni duzi gracze z rynku nieruchomości, którzy zapowiedzieli inwestycje na rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) w Polsce. Firmy utworzą joint venture i planują pierwsze inwestycje w II półroczu. W grę wchodzą zarówno własne projekty deweloperskie, jak i kupowanie nieruchomości do zaadaptowania na potrzeby PRS. Jeśli spojrzymy na deweloperów z rynku kapitałowego, już mało który nie wchodzi we współpracę z funduszami – czy to w zakresie tworzenia platform najmu, czy tylko pakietowej sprzedaży mieszkań (ściślej – chodzi o zamawianie budowy bloków, bo gotowych nie ma).

Zdaniem ekspertów rynek najmu w Polsce dalej będzie przyciągać kapitał, choć wyzwań nie brakuje.

Bieg z przeszkodami

– Fundamentalne czynniki wpływające na atrakcyjność PRS w Polsce, takie jak deficyt mieszkań wysokiej jakości, niski współczynnik mkw. na mieszkańca czy relatywnie niewielka konkurencja w sektorze w porównaniu z rynkami zachodniouropejskimi, pozostają niezmienione – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Jednak dzisiaj rynek PRS musi zmierzyć się z nowymi wyzwaniami, w tym z rosnącymi kosztami materiałów i wykonawstwa, które istotnie utrudniają prognozowanie i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Dodatkowo ostatnie zwyżki stóp procentowych podwyższyły koszt finansowania inwestycji w złotych do około 6–7 proc. w skali roku – dodaje.

Zdaniem eksperta w takim środowisku przewagę mogą uzyskać inwestorzy, którzy będą w stanie pozyskać tańsze finansowanie np. w euro, przy jednoczesnym zabezpieczeniu ryzyka kursowego. Koszt takiego zabezpieczenia może jednak również wzrastać w związku ze znacznymi wahaniami kursów walut. – Te czynniki mogą ograniczyć apetyt części inwestorów, w szczególności niektórych funduszy private equity wykorzystujących w znacznym stopniu finansowanie długiem, z krótszym horyzontem inwestycyjnym, oczekujących dwucyfrowych stóp zwrotu – mówi Kałużny.

Dodaje, że o ile zwyżki stóp procentowych i rosnące koszty były w pewnym stopniu możliwe do przewidzenia, o tyle dołączył do nich kolejny czynnik ryzyka w postaci napaści Rosji na Ukrainę oraz niepewność, jeśli chodzi o długoterminowy wpływ kryzysu uchodźczego na rynek mieszkań w Polsce, a także trudności z dostawami materiałów. – Mimo to inwestorzy z rynku PRS nie sygnalizują obecnie wstrzymania procesów ani chęci sprzedaży posiadanych aktywów z tego powodu. W niektórych przypadkach widzimy wręcz większe zainteresowanie i powrót do analizowania projektów, które wcześniej zostały wstrzymane, co można też tłumaczyć większym popytem na mieszkania na wynajem i perspektywą dalszego wzrostu czynszów. Ryzyko geopolityczne będzie teraz dodatkowym czynnikiem uważnie analizowanym przez fundusze. Przedłużająca się wojna i jej eskalacja to główne czynniki mogące w najbliższym czasie wpłynąć na aktywność inwestycyjną w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w tym również na rynek PRS – podsumowuje Kałużny.

Krzysztof Cipiur, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank, zaznacza, że rosnące koszty budowy mogą stać się poważnym wyzwaniem dla sektora nieruchomości, w tym PRS.

– W szczególności należy zwrócić uwagę na problem z dostępnością materiałów i pracowników. Pandemia zachwiała łańcuchami dostaw w wielu branżach, ale stosunkowo łagodnie wpłynęła na branżę budowlaną. Sytuacja w Ukrainie zdecydowanie to zmieniła. Ceny materiałów poszybowały w górę, bo te stały się towarem deficytowym, którego nie można importować. Ponadto z Polski w ciągu dwóch tygodni wyjechało kilkadziesiąt tysięcy osób, również pracowników sektora budowlanego – mówi Cipiur.

– Dynamizm sytuacji nie pozwala się do niej dostosować przez szybkie znalezienie innych źródeł dostaw i zastąpienie odpływających pracowników nowymi. W krótkiej perspektywie to na pewno przyczyni się do opóźnienia na istniejących budowach i wstrzymywania tych planowanych. Problem dotyczy jednak nie tylko sektora prywatnego, ale również publicznego. GDDKiA ogłosiła wydłużenie terminów na składanie ofert, ponieważ wykonawcy nie mają możliwości złożenia odpowiednio skalkulowanych kosztorysów w oparciu o racjonalne wyceny materiałów. W sektorze prywatnym, z uwagi na niepewność na rynku dostaw i rynku pracy, generalni wykonawcy wycofują oferty, które nie były sfinalizowane umowami, i nie składają nowych – zaznacza ekspert.

Ocenia, że podwyżki stóp procentowych w Polsce marginalnie wpłynęły na decyzje inwestorów związane z nowymi inwestycjami, ponieważ nie jest to postrzegane jako realne zagrożenie dla ich realizacji. – Rosnące stopy są wręcz szansą dla rynku najmu, ponieważ zmniejszają zdolność kredytową nabywców i w drodze konkurencji mogą przyczynić się do wzrostu czynszów – mówi Cipiur.

Zdaniem eksperta ryzyko „porzucania" projektów czy zamrażania aktywności inwestorów na rynku PRS jest niskie, bo nie są to podmioty przypadkowe, które w mieszkaniówkę lokowały tylko dlatego, że pandemia nadszarpnęła inne klasy nieruchomości komercyjnych. – Fundusze i deweloperzy aktywni na rynku PRS w Polsce to wyspecjalizowane podmioty z odpowiednią wiedzą i zapleczem. PRS to wymagająca klasa aktywów na poziomie zarządzania. Bardziej możliwe jest wchodzenie do Polski nowych podmiotów, które wcześniej wyspecjalizowały się w PRS w innych krajach, poznały schemat prowadzenia takich inwestycji i rozumieją ich specyfikę – podsumowuje Cipiur.

Mieszkaniowy magnes

W 2021 r. inwestorzy rzucili się na nieruchomości mieszkaniowe w Europie. Według szacunków Savills wartość transakcji na rynku PRS w dwunastu państwach wyniosła ponad 92 mld euro, o 79 proc. więcej niż rok wcześniej i o 120 proc. więcej niż średnia z pięciu lat. To również o kilka milionów euro więcej niż ulokowano w podstawowy przed pandemią segment rynku nieruchomości komercyjnych, czyli biura. Za 40 proc. wartości transakcji odpowiadały dwa duże wydarzenia: przejęcie Deutsche Wohnen przez Vonovię oraz nabycia przez Heimstaden części portfela spółki Akelius.

W Polsce wartość transakcji była rekordowa i wyniosła blisko 725 mln euro, a 40 proc. przypadło na umowę funduszu Heimstaden ze Spravią na dostarczenie 2,5 tys. mieszkań w ciągu kilku lat.

Według ekspertów Savills dla inwestorów zainteresowanych PRS-em w Europie głównym wyzwaniem będzie znalezienie gotowych obiektów najwyższej klasy, o stabilnej pozycji. Można się zatem spodziewać więcej transakcji typu forward – czyli takich, jak na raczkującym polskim rynku, gdzie fundusze zamawiają budowę bloków. Aktywność deweloperską mogą pokrzyżować niedobory pracowników, rosnące koszty budowy i zakłócenia łańcuchów dostaw.

Analitycy Savills zwracają uwagę, że czynnikiem ryzyka są przepisy mające na celu ochronę najemców przed rosnącymi czynszami. Fundusze nie będą tym samym w stanie elastycznie przerzucać wzrostu kosztów na klientów, z drugiej strony ograniczona będzie rotacja najemców – nie do uniknięcia, gdyby czynsze rosły.

Nowym wyzwaniem jest też ESG i dążenie do neutralności klimatycznej Europy w 2050 r. To oznacza nakłady na modernizację zasobów mieszkaniowych.

Na zbudowanie w Polsce dużego rynku najmu zarządzanego przez fundusze potrzeba nie tyle lat, co dekad

Mierząc liczbą lokali, które są już dostępne dla najemców, największy portfel należy do platformy Resi4Rent, której właścicielami są amerykańskie fundusze, a mniejszościowe udziały oraz kontrakt na budowę mieszkań ma giełdowe Echo Investment. Obecna oferta to ponad 2,3 tys. lokali, praktycznie w pełni wynajętych. Celem jest zgromadzenie zasobu 10 tys. do 2025 r.

Pokaźny portfel kontroluje państwo. Fundusz Mieszkań na Wynajem to 2048 lokali wynajętych niemal w pełni. Do tego dochodzi Fundusz Mieszkań dla Rozwoju liczący około 2,5 tys. lokali, tu jednak jest zasadnicza różnica względem formuły PRS – najemcy mają bowiem możliwość dojścia do własności.

Bardzo duże ambicje ma TAG Immobilien, niemiecki fundusz zarządzający na macierzystym rynku 80 tys. lokali. Dzięki przejęciu Vantage Development i Robyga nad Wisłą ma do 2028 r. powstać portfel oferujący 20 tys. mieszkań. Zakup Robyga jest w toku, na razie w 2021 r. na rynek trafiły pierwsze lokale pod marką Vantage Rent.

Własną platformę, we współpracy z mniejszościowymi inwestorami finansowymi, będzie budować Ronson – w średnim terminie chce zgromadzić 5 tys. lokali.

Z kolei Murapol ma umowę ramową na dostarczanie mieszkań swojemu głównemu akcjonariuszowi, funduszowi Ares. Długoterminowy kontrakt z funduszem Heimstaden ma także Spravia (d. Budimex Nieruchomości). Szwedom lokale buduje także Marvipol. Mniejsze transakcje pakietowe mają za sobą Dekpol czy ostatnio Victoria Dom.

Atal sprzedał jeden blok, ale co do zasady nie planuje hurtowej sprzedaży. Dom Development na razie wciąż przygląda się rynkowi PRS.