Polskie biura, magazyny i PRS będą dalej przyciągać inwestorów

Z rynkiem nieruchomości komercyjnych nad Wisłą wiążemy się długoterminowo – deklaruje Michał Stępień, wiceprezes AFI Europe Poland, który to fundusz zainwestował ponad 600 mln zł w jeden z najgorętszych adresów w Warszawie.

Fundusz AFI Europe wyłożył 127 mln euro na zakup 70 proc. projektu Towarowa 22 – to 6,5 ha terenów na warszawskiej Woli, gdzie planowana jest wielofunkcyjna zabudowa. Deweloperem i właścicielem 30 proc. udziałów w joint venture jest giełdowe Echo Investment, firma wyspecjalizowana w dużych przedsięwzięciach mixed–use. W 2016 r. Echo i EPP kupiły grunty, które przez lata komasował w całość Griffin Real Estate, za 120 mln euro.

Spektakularna transakcja nie kończy ekspansji AFI Europe nad Wisłą.

Ostatnia taka działka

– Towarowa 22 to wyjątkowa, prawdopodobnie ostatnia tak duża i tak atrakcyjna działka umożliwiająca stworzenie całego wielofunkcyjnego kwartału w cały czas rozwijającym się biznesowym centrum stolicy. Bardzo spodobało nam się to, co Echo Investment stworzyło w ramach projektu Browary Warszawskie. Wierzymy, że Towarowa 22 też będzie sukcesem komercyjnym i dobrze przyjętym przez mieszkańców Warszawy – deklaruje Michał Stępień, wiceprezes AFI Europe Poland.

Równo trzy lata temu na Międzynarodowych Targach Nieruchomości i Inwestycji MIPIM w Cannes przedstawiona została robiąca wrażenie wizualizacja zabudowy tej działki. Czy po przystąpieniu AFI do projektu cokolwiek zmieni się w planach?

– Na pewno będzie to projekt wielofunkcyjny. Cały czas trwają rozmowy Echa z miastem w sprawie rozwoju tego regionu. Jesteśmy gotowi, żeby wystartować jak najszybciej, ale przy takiej skali projektu to oczywiste, że faza przygotowawcza zabiera dużo czasu. Sama realizacja potrwa kilka lat – mówi Stępień.

Inwestycja tej skali sama w sobie jest demonstracją wiary w rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Jak AFI ocenia przyszłość rynku biurowego, bo to biura będą znaczącym komponentem Towarowej 22?

– Kiedy wybuchła pandemia, przez pierwsze dwa, trzy tygodnie rynek biurowy rzeczywiście zamarł, wszyscy zastanawiali się, co będzie dalej. Dość szybko poukładaliśmy to sobie wewnętrznie, już w czerwcu 2020 r. postanowiliśmy nabyć biurowiec przy Marynarskiej w Warszawie – transakcja została zamknięta w grudniu 2020 r. Wierzymy zatem, że rynek biurowy będzie się dalej rozwijać. Wielu deweloperów wstrzymało się z decyzjami o nowych projektach, co oznacza lukę podażową. To stwarza szanse – mówi Stępień. – Nie obawiamy się, że praca zdalna stworzy dużą konkurencję dla biur. Praca hybrydowa zostanie z nami w pewnym wymiarze, ale popyt na powierzchnie w centrum Warszawy będzie cały czas bardzo duży – mówi Stępień.

Echo dalej będzie deweloperem Towarowej 22, ale samodzielnie będzie realizować część mieszkaniową projektu, odkupując część gruntów za 47 mln euro plus VAT.

– W tym projekcie jesteśmy bardziej inwestorem finansowym, Echo jest partnerem operacyjnym odpowiedzialnym za planowanie, realizację i komercjalizację. Ta spółka pokazała, że potrafi to robić. Wydzielenie części mieszkaniowej do Echa było warunkiem przystąpienia do umowy i my na to przystaliśmy – wyjaśnia Stępień.

Czy zaangażowanie się w projekt Towarowa 22 zmniejszy aktywność AFI na polskim rynku biurowym?

– Mamy teraz około 68 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i Krakowie. Portfele grupy w Czechach czy Rumunii są znacznie większe, dlatego przyglądamy się kolejnym nieruchomościom w Polsce. Analizujemy w tej chwili kilka projektów inwestycyjnych zarówno istniejących budynków, jak i projektów deweloperskich – mówi Stępień. – Jesteśmy inwestorem otwartym, ale świadomym i trzeźwo patrzącym na rynek. Nie jesteśmy typowym funduszem, który musi dostarczać inwestorom szybkich zwrotów, skupiamy się na długoterminowej strategii i nasz horyzont inwestycyjny to nie kilka lat, a bardziej dekada i dłużej – zaznacza.

Przyszłość to najem

AFI rezygnuje z mieszkaniowej części Towarowej 22, ale fundusz jest aktywnym graczem na tym polu w Polsce – a ściślej na rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań).

– Mamy ambitne plany rozwoju w Polsce, Czechach, Rumunii i Serbii. Dziś największe zabezpieczone portfele mamy w tych dwóch pierwszych krajach. Nad Wisłą oddamy w tym roku trzy projekty. W marcu powinniśmy zacząć podpisywać umowy z najemcami 132 mieszkań kupionych od Atalu w Krakowie. W II połowie roku oddamy 145 mieszkań w Warszawie w zrewitalizowanej kamienicy przy Złotej 83. Oddamy też kameralny projekt premium na Kazimierzu w Krakowie, liczący 40 apartamentów. Rewitalizujemy kamienicę przy Nowym Świecie w Warszawie, kontynuujemy inwestycje własne, ostatni etap Osiedla Europejskiego w Krakowie przeznaczony będzie w całości na wynajem. Zamawiamy też budynki u zewnętrznych deweloperów, OKAM i Home Invest w Warszawie – wylicza Stępień. – Aktualnie mamy więc zabezpieczone projekty na ok. 2 tys. mieszkań. Nie wyznaczamy sobie celu w postaci określonej liczby lokali w portfelu. Jak powiedziałem, jesteśmy długoterminowym inwestorem i na pewno naszą ambicją jest być w pierwszej piątce operatorów PRS w Polsce pod marką AFI Home – dodaje.

Jeśli chodzi o najemców, fundusz celuje przede wszystkim w osoby na wczesnym etapie karier i dorosłego życia. Niewielka część oferty będzie przeznaczona dla rodzin. Część portfela stanowić będą mieszkania o mocno podwyższonym standardzie, w ścisłym centrum Warszawy – pomyślane głównie dla zagranicznych menedżerów przebywających tu na kontraktach.

Fundusz jest aktywny na rynku biurowym i PRS – czy rozważane było wejście na gorący rynek magazynowy?

– Tak, przyglądamy się nieruchomościom, analizujemy możliwości, ale wszystko jest na bardzo wstępnym etapie. Szczególnie, że jeden ze wspólników AFI Europe to znaczący gracz na magazynowym rynku izraelskim – mówi Stępień. – Braliśmy już udział w kilku postępowaniach, rynek rzeczywiście jest gorący i ceny są bardzo wysokie. Kiedy inwestorzy proponują bardzo zbliżone oferty cenowe, sprzedający zazwyczaj wybierają podmioty z pewną historią na rynku. Jesteśmy dość młodym graczem w Polsce, ale wierzę, że zakup Towarowej 22 oraz inne transakcje w Polsce i w regionie wzmocnią nasz wizerunek – podsumowuje.