W zależności od miasta i wielkości mieszkania wynajmujący mogą dziś liczyć na średnią rentowność brutto od 4,1 do 8,9 proc. rocznie (dane za IV kw. 2020 r.). Przed rokiem było to 4,8–10,1 proc. – wynika z analiz Rentier.io.

– Uwzględniając dodatkowe koszty (przy założeniu, że kupujemy na rynku wtórnym), jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na remonty i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) i zarządzanie najmem (10 proc. przychodu), rentowność 50-metrowego mieszkania wyniesie średnio 4,4 proc. netto – szacuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Inwestycja zwróci się po 24 latach.

Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to właściciele muszą ponosić opłaty administracyjne, rentowność netto spadnie do 3,9 proc. (co daje zwrot po 26 latach). – Zakładając pesymistyczny scenariusz, czyli sześć miesięcy przestoju, rentowność to 1,4 proc. (a zwrot po 72 latach). Paradoksalnie, to i tak o wiele więcej, niż dziś oferują lokaty. A w wyliczeniach nie uwzględniliśmy zmiany wartości nieruchomości w czasie.

Uwaga, pustostany

Rentier.io szacuje, ile zarobimy m.in. na 50-metrowym mieszkaniu w poszczególnych miastach. W Krakowie inwestycja w taki lokal pochłonie średnio (cena plus podane nakłady) 493,3 tys. zł. Mieszkanie wynajmiemy średnio za 1,05 tys. zł (bez opłat licznikowych i do administracji). Przy 12-miesięcznym najmie przeciętna jego rentowność to 1,8 proc., przy 11-miesięcznym – 1,6 proc. Gdy lokal będzie wynajęty pół roku, rentowność spadnie do 0,3 proc.

W Warszawie 50-metrowe mieszkanie (z nakładami na inwestycję) pochłonie średnio 585 tys. zł. Przeciętny czynsz to 1,65 tys. zł. Całoroczne obłożenie da 2,5-proc. rentowność netto. Miesiąc bez najemcy obniży ją do 2,2 proc., a pół roku pustostanu – do 0,7 proc.

We Wrocławiu jest to odpowiednio 450,3 tys. zł (cena zakupu plus nakłady), niespełna 1,5 tys. zł (stawka najmu). Rentowność netto to odpowiednio 3 proc., 2,6 i 0,8 proc. W Gdańsku jest to 501,8 tys. zł, 1,3 tys. zł, 2,4, 2 i 0,5 proc.

Na tym tle rewelacyjnie wypada Sosnowiec. Rentowność netto przy 12 miesiącach najmu to 7,9 proc., przy 11 miesiącach – 7,1, a przy sześciu – 2,7 proc.

– Zgodnie z naszą analizą największy potencjał pod względem stóp zwrotu mają małe mieszkania w Sosnowcu, Częstochowie, Lublinie i Łodzi oraz mieszkania średnie w Sosnowcu i Częstochowie – komentuje Anton Bubiel. – Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie w tych miastach da zarobić. Ogromne znaczenie ma dobór lokalizacji. Warto zwracać uwagę na dzielnice i osiedla, gdzie jest popyt na mieszkania, a podaż ograniczona ze względu na brak działek.

Prezes Bubiel przypomina, że na rynek najmu długoterminowego trafiła część mieszkań wynajmowanych wcześniej na doby. Z rynkiem krótkoterminowym pandemia obeszła się wyjątkowo bezlitośnie. – Apartamenty w centrum Warszawy w okresach najgorszych przestojów można było znaleźć na booking.com lub Airbnb za 50 zł za dobę. Część właścicieli szukała ratunku na rynku najmu długoterminowego – wyjaśnia. – Dodatkowa podaż mieszkań nie ułatwiła i tak trudnej sytuacji w tym sektorze, spowodowanej głównie brakiem studentów w większości dużych miast oraz trudnościami w podróżowaniu imigrantów zarobkowych. To wszystko spowodowało znaczące obniżki stawek najmu. A wielu wynajmujących musiało się oswoić z pustostanami.

Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości, potwierdza, że ze względu na okrojony sezon najmocniej ucierpieli właściciele nieruchomości turystycznych. Niektórzy musieli obniżyć ceny nawet o połowę. – Problemy ma jednak większość właścicieli mieszkań na wynajem, bo nawet jeśli znajdują chętnych, to często za czynsz niższy nawet o 20 proc. niż w 2019 r. – zauważa.

Ostatni kwartał 2020 r. przyniósł już jednak widoczny spadek liczby ogłoszeń wynajmu mieszkań. – Część znalazła najemców, część trafiła na sprzedaż – tłumaczy Anton Bubiel. – Niemniej stawki się zatrzymały, a w niektórych miastach widać nawet delikatny wzrost. W porównaniu z IV kw. 2019 r. ceny są niższe przeciętnie o 1 proc.

Największą zmianę Rentier.io odnotowuje na rynku małych mieszkań w Krakowie, gdzie rok temu wynajmujący życzyli sobie aż 11 proc. więcej. Także 11 proc. mniej niż rok wcześniej chcą wynajmujący duże lokale w Częstochowie.

Wyczekiwane okazje

Łukasz Wydrowski zauważa, że spadek rentowności najmu doprowadził do zmniejszenia liczby inwestorów zainteresowanych zakupem nieruchomości. – Tę dziurę zasypują klienci kupujący mieszkania na własny użytek, dla których większa liczba ofert jest wyczekiwaną szansą. W ten sposób rynek kupna-sprzedaży broni się przed spadkami cen – mówi.

Dodaje, że rynek najmu na dobre odżyje wraz z gospodarką. – Gdy zostaną zdjęte wszelkie ograniczenia w działalności, przywrócone normalne działanie szkół i uczelni, ludzie wrócą do pracy w biurach i zaczną zarabiać, a turyści będą mogli swobodnie odwiedzać nasz kraj – wyjaśnia. – W optymistycznym wariancie może to nastąpić przed tegorocznym sezonem letnim. Obserwując jednak, jak są podejmowane decyzje, wszelkie prognozy są jak rzut monetą.

A Michał Guzowski, analityk portalu Domiporta.pl, radzi, by w niespokojnych czasach ostrożniej podchodzić do założeń inwestycyjnych, także na uważanym za bezpieczną przystań rynku nieruchomości. – To bezpieczeństwo może się okazać złudne, jeśli zbyt optymistycznie ocenimy potencjał mieszkania przeznaczonego do wynajmu, a jednocześnie posiłkujemy się kredytem – mówi. – Stopy procentowe są wprawdzie rekordowo niskie, ale kredyt mieszkaniowy to instrument finansowy, z którego trzeba korzystać z rozwagą. Przyjmujemy zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, a w tym czasie warunki mogą się zmienić.

Analityk zapewnia jednocześnie, że atrakcyjne nieruchomości znajdą najemców. – Być może po niższych cenach, ale znajdą – mówi. – Warto mieć bufor finansowy na wypadek rentowności niższej niż spodziewana oraz trudności ze znalezieniem najemców. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej warto założyć, że mieszkanie będzie stało puste dłużej niż miesiąc, dwa miesiące w roku.

Skutki pandemii najmniej odczuł rynek najmu dużych domów i apartamentów, zwłaszcza z bezpośrednim dostępem do zieleni. Tak twierdzi Bartłomiej Annusewicz, dyrektor generalny Lions Estate. – Większość domów w warszawskim Wilanowie, Zawadach, Sadybie czy w Konstancinie-Jeziornie wynajmowała się błyskawicznie – mówi. – W odróżnieniu od lat ubiegłych, gdy takie nieruchomości były najpopularniejsze wśród ekspatów (zagranicznych pracowników międzynarodowych korporacji), dyplomatów i ich rodzin, teraz chętnie wynajmują je także Polacy, nawet ci posiadający własne mieszkania w centrum miasta. Skutków pandemii niemal w ogóle nie odczuł rynek nieruchomości premium.

Bartłomiej Annusewicz ma nadzieję, że najmy zaczną wracać do normy na wiosnę. – Firmy i korporacje już zaadaptowały się do sytuacji i zaczynają powracać do swojego tradycyjnego cyklu relokacji pracowników oraz poszukiwania dla nich nieruchomości – zaznacza. – To właśnie wiosna jest okresem, kiedy wielu ekspatów i dyplomatów wraz z rodzinami przyjeżdża do Polski. Dostajemy coraz więcej pytań i zleceń poszukiwań nieruchomości, co świadczy o powolnym odmrażaniu tego sektora.