Wyciskanie zysków z mieszkaniowych „wielopaków”. Inwestor potrafi

Inwestorzy przerabiają mieszkania i domy na coraz mniejsze klitki. W stolicy trzymetrowy pokoik był oferowany za... 990 zł. Przeróbki nie zawsze odbywają się zgodnie ze sztuką budowlaną. To już „patowynajem"?

Ulica Kobielska na warszawskiej Pradze-Południe. Mieszkanie podzielono na... dziewięć mikropokoi, w których mieszczą się jedynie wąziutkie łóżka albo materace. O szafie nie ma co marzyć. Nie w każdej klitce jest miejsce na cały kaloryfer. Jeden grzejnik „obsługuje" więc dwie przedzielone niepełną ścianką izdebki. Jadalnię udaje wąski blat z rzędem krzeseł ustawiony w przedpokoju. Inwestor potrafi.

Takie mieszkania, wynajmowane na „pokoje", nazywa się gotowcami inwestycyjnymi albo wielopakami. Coraz częściej mówi się jednak o „patowynajmie" czy „kurnikach".

10 metrów to luksus

Wiele nietypowych nieruchomości widział pośrednik Łukasz Wydrowski, właściciel agencji Estatic Nieruchomości z Trójmiasta. – W kategorii, ładnie mówiąc, gotowców inwestycyjnych najciekawszym było 73-metrowe mieszkanie w kamienicy, podzielone na, bagatela, osiem pokoi – opowiada. – Układ udało się zrealizować dzięki szczytowemu położeniu lokalu, przez co okna wychodziły w nim na trzy strony świata.

Pokój miał średnio 7 mkw. – Mieściła się w nim mała szafa, tapczan i biureczko z krzesłem. Do tego łazieneczka z pralką i prysznicem oraz osobne WC – mówi pośrednik. – Kuchnia, oczywiście w przedpokoju, zaraz obok drzwi wejściowych.

Ale, jak mówi Łukasz Wydrowski, nie jest to jeszcze szczyt możliwości rodzimych inwestorów. – Co jakiś czas internet obiegają zrzuty ofert „patowynajmu" nietuzinkowych lokali, jak np. trzymetrowego pokoju w Warszawie za skromne 990 zł miesięcznie – zwraca uwagę.

Jeden z ekspertów na rynku nieruchomości (chce pozostać anonimowy) podkreśla, że inwestorzy chcą wycisnąć z takich mieszkań maksymalny zysk. – Pokoiki powstają w kuchniach, większe pokoje dzieli się na kilka mniejszych klitek. I tak z mieszkania dwupokojowego robią cztero- albo pięciopokojowe. Nikogo nie pytają o zgodę, nie liczą się z sąsiadami – zaznacza. – Wynajmując każdy pokój osobno, np. po 800 zł plus opłaty, osiągają zdecydowanie wyższy przychód, niż gdyby wynajęli mieszkanie jako całość. W tym pierwszym przypadku pobierają np. 4 tys. zł miesięcznie, podczas gdy wynajmując cały lokal, wzięliby 2,5–2,8 tys. zł – dodaje.

W Trójmieście, jak mówi Łukasz Wydrowski, średnia stawka najmu takiego pokoju waha się od 50 zł do nawet ponad 100 zł za mkw. – Łatwo obliczyć, że za 65-metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji, w którym 50 mkw. to powierzchnia wynajętych pokoi, właściciel dostaje ok. 4,5–5 tys. zł miesięcznie – wskazuje. – Za taki lokal w układzie oryginalnym można byłoby otrzymać 2,7–3 tys. zł czynszu. Dla wielu inwestorów są to kurniki znoszące złote jajka – podkreśla.

Jednocześnie zauważa, że takich inwestycji by nie było, gdyby nie było na nie popytu. – Kilka lat temu, na dopiero rozgrzewającym się rynku nieruchomości, w dużych miastach ze świecą było szukać tanich ofert wynajmu – podkreśla Wydrowski. – Studenta nie zawsze było stać na całe mieszkanie czy nawet na pół. Co ciekawsze propozycje schodziły na pniu. Wielopokojowe mieszkania studenckie miały być odpowiedzią na rosnące potrzeby tanich miejsc stałego noclegu. Tyle że to, co wpierw było wygodną opcją względnie prywatnego zamieszkania na co najmniej 10–12 metrach, w wielu przypadkach przemieniło się, w pogoni za zyskiem, w kurniki, gdzie 10 mkw. to synonim luksusu.

Kto dał zgodę

Łukasz Wydrowski przypomina, że przygotowywanie gotowców inwestycyjnych było przed pandemią jednym z najczęstszych kierunków obieranych przez flipperów. – Miało to nowemu właścicielowi gwarantować stabilne wysokie zarobki. Krach na rynku najmu zweryfikował te założenia, przypominając, że nawet na rynku nieruchomości nie ma nic „na pewno". Niektórzy nie wytrzymali finansowo i wystawili mieszkania na sprzedaż. Ceny zakupu wciąż rosną, w przeciwieństwie do stawek najmu.

Dziś, jak ocenia pośrednik, takie projekty realizują nieliczni inwestorzy indywidualni, mimo że studenci wracają, a właściciele lokali nie mogą narzekać na pustki. – Takie mieszkania oczywiście wciąż są na rynku, a pokoje, choćby najmniejsze, wciąż się wynajmują – zastrzega Łukasz Wydrowski.

Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, po zeszłorocznej panice spowodowanej wybuchem pandemii i lockdownami zainteresowanie inwestowaniem w gotowce jednak odżywa. – Zajmują się tym już praktycznie wszyscy, którzy choć trochę „liznęli" temat np. na szkoleniach inwestowania w nieruchomości. Na portalach pojawiają się oferty odsprzedaży takich gotowców, zmontowanych głównie z przerobionych mieszkań i domów – mówi. – Chodzi o to, by kupić nieruchomość do remontu za jak najniższą cenę, a później zrobić z niej quasi-hotel, dzieląc na jak najwięcej samodzielnych izb. Tak powstają „trzypaki", „czteropaki" czy „pięciopaki" inwestycyjne. To oczywiste, że są najemcy, którzy wolą zapłacić za małe lokum, niż wynajmować całe mieszkanie. Dlatego też w internecie znów mamy wysyp ofert, w których aż się roi od kuszącej stopy zwrotu z takiej inwestycji – dodaje.

Szatkowanie mieszkań wiąże się jednak z mniej lub bardziej poważnymi przeróbkami budowlanymi. – Nie każdy uzyskuje pozwolenia lub konsultuje się z uprawnionymi budowlańcami przed realizacją projektu. Dlatego nie zawsze spełniane są kryteria dotyczące wentylacji czy dostępu do światła dziennego w przenoszonej kuchni – zauważa Łukasz Wydrowski. – Zdarzało się, że np. spółdzielnie po przeprowadzonej inspekcji nakazywały przebudowę lokalu.

Także Tomasz Błeszyński przyznaje, że oglądając takie nieruchomości, czasem ma się wątpliwości, czy przeróbki odbyły się zgodnie z prawem i sztuką budowlaną. – Inwestorzy wyburzają i przestawiają ściany, zmieniają strukturę instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej i ogrzewania. Takie zabiegi wymagają szczególnej ostrożności, gdy mieszkanie znajduje się w bloku zamieszkanym przez wielu ludzi – podkreśla. – Mogą bowiem wpłynąć negatywnie na bezpieczeństwo sąsiadów i całego budynku.

Hotel to czy mieszkanie

Jak mówi Błeszyński, w lokalu, w którym zwykle mieszka przeciętna rodzina, „pojawia się niemal drużyna siatkarzy". – Przy takim zagęszczeniu osób powinniśmy zastosować przepisy dotyczące hoteli i wyposażyć lokal w zabezpieczenie przeciwpożarowe, wskazać wyjście ewakuacyjne. To minimum bezpieczeństwa, na którym powinno zależeć właścicielowi takiego gotowca inwestycyjnego, jego lokatorom i sąsiadom – podkreśla.

Dodaje, że jak już przerobimy dwupokojowe mieszkanie w „trzy- czy czteropak", a moda na wynajmowanie klitek minie, to zostaniemy z lokalem, który musimy znowu przebudować, przywracając mu poprzednią funkcjonalność.

To nie koniec zagrożeń. – Nowi, czasem często zmieniający się najemcy poznają kod wejściowy do domofonu, który jest przecież formą zabezpieczenia mieszkańców przed niechcianymi gośćmi – mówi osoba z branży. – Tymczasowi lokatorzy często nie poczuwają się do obowiązku dbania o wspólną przestrzeń w budynku i wokół niego. Przerabianie mieszkań na hostele staje się coraz bardziej dokuczliwe dla stałych mieszkańców bloków.