Mateusz Mucha, DM Navigator: Schładzanie popytu zacznie się przy 2-proc. stopie

#PROSTOZPARKIETU Mateusz Mucha: Inwestycje mieszkaniowe pozwalają relatywnie łatwo prognozować przepływ gotówki.

Niskie stopy procentowe to paliwo od lat napędzające sprzedaż mieszkań w Polsce. Po prawie dekadzie poziom ruszył w górę: w październiku z 0,1 do 0,5 proc., teraz do 1,25 proc., oczekuje się kontynuacji trendu. Jakie to będzie mieć przełożenie na popyt na mieszkania – te kupowane na własny użytek, jak i inwestycyjnie?

Podwyżki stóp są czynnikiem schładzającym, ale 1,25 proc. nie jest jeszcze takim poziomem, który bardzo mocno wpłynie na rynek nieruchomości. Wciąż stopy są niższe niż przed pandemią. Pytanie, czy czekają nas kolejne podwyżki i do jakiego pułapu. Naszym zdaniem poziomem, który może zacząć oddziaływać na rynek nieruchomości są okolice 2 proc. – wtedy już ta alternatywa w postaci lokaty bankowej będzie na tyle atrakcyjna, że część osób postanowi po prostu zatrzymać pieniądze w banku, niż kupować nieruchomość czy szukać innych możliwości ulokowania środków.

Jeśli chodzi o nabywców posiłkujących się kredytem – wyższe stopy to wyższe raty, a więc niższa zdolność kredytowa. Pamiętajmy, że w obu przypadkach jako czynnik negatywny dochodzi jeszcze wzrost cen mieszkań.

W I półroczu sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach była, jak szacuje JLL, rekordowa, w III kwartale przyszła wyraźna korekta. Podobne trendy widać w wynikach deweloperów z rynku kapitałowego. We wrześniu mieliśmy też dane o bezprecedensowym wzroście cen materiałów budowlanych i spadku liczby mieszkań w uruchamianych projektach deweloperskich. Nadciąga spowolnienie?

Mamy do czynienia z zadyszką, ale nie zgadzam się, że nadchodzi spowolnienie. Niższa sprzedaż w III kwartale to w mojej ocenie efekt niższej oferty, jaką deweloperzy dysponowali, a to wynikło m.in. z długotrwałych coraz bardziej procesów administracyjnych w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz ograniczonej podaży działek umożliwiających szybką budowę. Deweloperzy coraz częściej będą sięgać po grunty wymagające przygotowania, postindustrialne czy do wykorzystania pod inwestycje mixed-use – z częścią akademikową, aparthotelową, biurową.

Co do wzrostu cen materiałów, deweloperzy na razie zarządzają tą sytuacją, podnosząc ceny. Podaż jest niska, a popyt wysoki – generowany nie tylko przez nabywców indywidualnych, ale i fundusze PRS. Oczywiście w tym drugim przypadku na razie trudno mówić o takiej skali jak na rynkach zachodnich, w Polsce ten rynek dopiero raczkuje, niemniej jest to kierunek rozwoju rynku i też kierunek rozwoju mieszkaniówki, bo w następstwie pandemii inwestorzy mogą przenosić zainteresowanie z typowych nieruchomości komercyjnych: galerii handlowych czy biur, na portfele mieszkań na wynajem.

Wracając do wzrostu cen mieszkań – oczywiście, jest gdzieś ten próg bólu, deweloperzy wciąż go testują – na razie podwyżki są akceptowane, ponieważ przy tak ograniczonej podaży nabywcy w zasadzie nie mają wyjścia.

Dla deweloperów obligacje to ważny instrument, pozwalający zdobywać finansowanie przede wszystkim na zakupy gruntów. Emisje długu są kierowane przede wszystkim do inwestorów instytucjonalnych. Zatem deweloperzy muszą być atrakcyjni dla funduszy inwestujących w papiery dłużne, a same fundusze potrzebują kapitału – muszą być więc atrakcyjne dla nabywających certyfikaty. Co na rynku długu zmienia podwyżka stóp?

Dla deweloperów podwyżka stóp to oczywiście wyższe koszty finansowe – odsetki od kredytów i obligacji. W przypadku obligacji mamy istotne przesunięcie w czasie wpływu podwyżki: deweloperzy płacą najczęściej odsetki co sześć miesięcy.

W przypadku funduszy, które miały spory udział obligacji skarbowych – widzieliśmy spadki wycen tych papierów, co przełożyło się na spadek wycen jednostek uczestnictwa, we wrześniu obserwowaliśmy pierwsze odpływy z funduszy obligacji, także tych aktywnie kupujących papiery korporacyjne. W październiku spodziewamy się kontynuacji tego trendu, w listopadzie pewnie również, ale mamy nadzieję, że później to się uspokoi – fundusze będą pokazywać wyższe stopy zwrotu z obligacji korporacyjnych, co znowu skłoni inwestorów do tego, żeby nabywać jednostki uczestnictwa.

Osobna kwestia to poziom zaangażowania funduszy w papiery deweloperów – fundusze mogą mieć ograniczoną ekspozycję na ryzyko sektorowe.

Dla deweloperów obligacje to świetny instrument, bo zapewniają kapitał na kupowanie gruntów, a zapadalność jest zgrana z czasem realizacji inwestycji mieszkaniowej. Spodziewamy się, że firmy nie będą mieć problemów z rolowaniem zadłużenia – funduszom nieco łatwiej jest podejmować taką decyzję, niż lokować pieniądze w nową emisję czy papiery zupełnie nowego dewelopera.

Rynek mieszkaniowy jest w tej chwili bardzo mocny, oczywiście wszyscy zastanawiają się, w jakim momencie cyklu jesteśmy, czy to już blisko szczytu i przesilenia. Z punktu widzenia funduszy, bieżąca sprzedaż mieszkań pozwala prognozować przepływy pieniężne w okresach dwu-, trzyletnich, bo na takie zazwyczaj emitowane są obligacje. Oczywiście, co może stać się w tym czasie z kosztami, trudniej jest przewidywać, ale pamiętajmy, że deweloperzy mierzyli się już z dynamicznymi zwyżkami w latach 2017–2018 i wtedy sobie poradzili. W naszej ocenie firmy wyciągnęły z tego wnioski i są lepiej przygotowane do takich zmian, niż miało to miejsce wtedy. ar