Podatkiem jest objęta sprzedaż nieruchomości lub w niej udziału, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawa użytkowania wieczystego gruntu. A zobowiązanie podatkowe powstaje w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na inny cel niż inwestycja w kolejną nieruchomość.

Podatek ryczałtowy obowiązuje od 1991 r. Do tej pory uciążliwość z nim związana dotyczyła nielicznych. W sytuacji gdy ceny rosły, a dochody pozwalały na inwestowanie w nowe, lepsze i droższe nieruchomości, nie powstawał obowiązek odprowadzania podatku ryczałtowego. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, z podatku zwolnione są przychody ze sprzedaży nieruchomości, jeśli zostaną one wydatkowane na "nabycie w kraju, w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego".

Obecnie jednak wielu osób nie stać na kolejne inwestycje, a sprzedaż kupionej 2-3 lata temu nieruchomości może okazać się jedyną możliwością przetrwania trudnej sytuacji materialnej. Oznacza to, że trzeba liczyć się ze stratą. Będzie ona związana zarówno ze spadkiem cen, jak też z obowiązkiem podatkowym.

Ile można stracić, sprzedając dzisiaj mieszkanie kupione np. w 1999 r.?

Przy inwestycji w lokal o wartości rynkowej 150 tys. zł i korzystaniu wówczas z ulgi budowlanej, faktycznie wydaliśmy 124,73 tys. zł (maksymalny limit ulgi budowlanej w 1999 r. to 133 tys. zł x 19% = 25,27 tys. zł, koszt inwestycji: 150 tys. zł - 25,27 tys. zł = 124,73 tys. zł). Obecnie ceny mieszkań są niższe o ok. 20%. Oznacza to, że mieszkanie można sprzedać za ok. 120 tys. zł. Przychody ze sprzedaży nie będą inwestowane w nową nieruchomość. Powstał obowiązek odprowadzenia 10% podatku ryczałtowego od zbycia nieruchomości, tj. 12 tys. zł. Jeżeli wszelkie koszty towarzyszące transakcji (opłata notarialna, prowizja agencji nieruchomości itp.) pokryje kupujący, to na czysto zostaje 108 tys. zł. Strata wyniesie 16,7 tys. zł (124,7 tys. zł - 10 tys. zł = 16,7 tys. zł), czyli 13,4%.