Jak zarobić na mieszkaniu?

Coraz więcej osób traktuje domy i mieszkania jako lokatę kapitału. Ceny rosną, ponieważ na rynku brakuje gotowych lokali

Podstawową zaletą inwestycji w mieszkanie jest duża płynność. Kupując mieszkanie, nie musimy się martwić, że po kilku latach nie znajdziemy na nie chętnego. Popyt jest tak duży, że sprzedaż nieruchomości nie stanowi żadnego problemu. Drugą zaletą jest małe prawdopodobieństwo nagłego spadku cen. Na rynku nieruchomości na razie trendy cenowe są dość stabilne. Nie ma raczej zagrożenia, że nasze mieszkanie w krótkim czasie straci dużo na wartości. Zakup lokalu nie wymaga praktycznie żadnych nakładów finansowych. Mamy możliwość uzyskania kredytu nawet na 100 proc. wartości mieszkania. Rynek nieruchomości oznacza zatem małe ryzyko, dużą płynność, niskie bariery wejścia i niemal pewny zysk.

Pomyśl, zanim kupisz

Jeśli nie chcemy finansować się w 100 proc. z kredytu, podstawowym kosztem będzie własny wkład w kupno lokalu. Jeśli chcemy nasze mieszkanie przez jakiś czas wynajmować, warto pomyśleć o jego umeblowaniu. Dodatkowym kosztem (niekoniecznie finansowym) będzie też zdobycie informacji o rynku, deweloperze itp. Warto pomyśleć o takim wynajmie mieszkania, by dochód z tego tytułu pokrywał ratę kredytu hipotecznego.

Wybierając mieszkanie, musimy przeanalizować, jak w przyszłości wzrośnie popyt na naszą nieruchomość. Najszybciej rosną ceny mieszkań w dużych miastach - Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. Jak podaje portal tabelaofert. pl - w Poznaniu tylko w maju ceny mieszkań wzrosły o blisko 12 proc.

Warto też przestudiować plany zagospodarowania przestrzennego. Ceny będą rosnąć w pobliżu nowo budowanych dróg, linii metra. Na popyt mogą też wpłynąć inwestycje. Prawdopodobne jest, że nowe miejsca pracy spowodują napływ ludności z innych miast, więc chętnych na mieszkania będzie więcej. Tak jest np. we Wrocławiu (inwestycje firm: LG, Toyota, Credit Agricole przyciągają do miasta młodych, wykształconych ludzi). Odwrotny trend widać w Katowicach i Łodzi. Z tych miast od kilku lat ludzie wyjeżdżają. Zdaniem Joanny Wykroty z łódzkiego BRE Lokum, słabość rynku widać na przykładzie liczby firm deweloperskich. - W mieście rosną ceny mieszkań, a na rynku działa tylko trzech dużych deweloperów. Firmy bankrutują, a na ich miejsce nie powstają nowe - mówi Joanna Wykrota.

Problem migracji dostrzegają też katowiccy deweloperzy. - Miasto jest postrzegane jako dobre miejsce do pracy, a słabe do zamieszkania - twierdzi Marcin Perlak z firmy Eurodom 2004. - Wciąż utrzymuje się wizerunek zanieczyszczonego miasta, w którym nie ma nic oprócz kopalń - mówi. W Katowicach nie widać też inwestycji i trudno oczekiwać przyjazdu osób chętnych do pracy w mieście.

Według danych GUS na temat migracji, w 2004 roku z Łodzi i Katowic wyjeżdżali ludzie młodzi, w wieku 20-44 lata. Najchętniej osiedlali się w Warszawie i Krakowie. Jeśli dodamy do tego informację, że najchętniej migrują osoby ze średnim i wyższym wykształceniem, mamy jedną z przyczyn zróżnicowania cen mieszkań w Polsce.

Czego unikać, na co uważać?

Powinniśmy zastanowić się nad lokalizacją, gdzie z różnych przyczyn jest ograniczona podaż. Przykład? Sopot. Miasto jest otoczone z jednej strony parkiem narodowym, z drugiej - morzem. Brak możliwości rozbudowy, przyłączania nowych terenów powoduje ograniczoną podaż mieszkań.

Podaż różni się nie tylko w obrębie jednego miasta, ale nawet jednego budynku. Jeśli w bloku jest mało apartamentów, mieszkań dwupoziomowych, na nich właśnie powinniśmy się skoncentrować. Ich ceny wzrosną szybciej, bo jest ich w budynku mniej.

Powinniśmy unikać inwestycji w miejscach, gdzie występuje nagły wzrost podaży. Przykładem są projekty dużych osiedli. Jeśli kupimy mieszkanie, w pobliżu którego niedługo powstanie duży projekt mieszkaniowy, liczmy się ze słabym wzrostem wartości lokalu. Zwiększona podaż w jednym miejscu zahamuje ceny.Wartość sama w sobie

Na słabą podaż wpływa też zła polityka władz lokalnych. Jak mówi Marcin Perlak, władze Katowic wydzielają działki pod budowę, choć nie ma planów zagospodarowania przestrzennego okolic. - Nikt nie kupi mieszkania, nie wiedząc, czy za 5 lat nie stanie mu przed oknem supermarket - mówi. Podobny problem widzi Barbara Kociołek z wrocławskiej firmy Archicom. Podaż we Wrocławiu może się zwiększyć, ale wiele atrakcyjnych działek nie ma planu zagospodarowania. Deweloperzy, zamiast budować, czeka ją. Z tą opinią nie zgadza się Jacek Barski, dyrektor wrocławskiego Biura Planowania Miasta. - Problem leży nie w planowaniu, tylko w strukturze właścicielskiej. Większość atrakcyjnych działek jest w prywatnych rękach i trudno, żeby miasto przygotowywało dla nich plany zagospodarowania przestrzennego - wyjaśnia Jacek Barski.

Poszukując mieszkania, zastanówmy się, czy są czynniki podnoszące jego wartość, a niedające się wyliczyć. Dobrym przykładem jest projekt Marina Mokotów w Warszawie. Osiedle to uchodzi za luksusowe, oprócz mieszkań znajdują się tam skwery, punkty handlowe itp. Inwestor chciał - oprócz budowy mieszkań - stworzyć specyficzną atmosferę - pewnego rodzaju wspólnoty. Sama opinia o obiekcie - jako luksusowym i prestiżowym - może podnieść jego wartość. W przypadku Mariny, w niecały rok ceny wzrosły o 48 proc. Mieszkania na krakowskim osiedlu Miasto Przyszłości podrożały od listopada 2005 r. do kwietnia tego roku aż o 64 proc. Nie znaczy to jednak, że takie ceny się utrzymają.

Planując inwestycję, zastanówmy się, czy nasze mieszkanie zyska na wartości w krótkim czy w długim okresie. Według szacunków specjalistów RedNet Property Group, właściciela serwisu tabelaofert. pl, najlepszym miastem do krótkoterminowych inwestycji jest Wrocław. W związku z napływem dużej liczby inwestorów zagranicznych ceny wrocławskich mieszkań wkrótce mocno podskoczą. Zdaniem Barbary Kociołek z wrocławskiej firmy Archicom, największy wzrost dopiero przed nami. - Ceny we Wrocławiu będą rosnąć przynajmniej do 2007 r. W związku z nowymi inwestycjami mieszkania dopiero teraz znacznie zyskają na wartości - mówi Barbara Kociołek. Te czynniki sprawiają, że dużych zysków na rynku wrocławskim można się spodziewać nawet przed upływem roku. Kupno mieszkania w Warszawie może się nam opłacić w krótkim okresie. Jeśli chcemy zaryzykować, możemy wybrać Łódź. Średnia cena mieszkania jest tu wciąż najniższa spośród dużych miast w Polsce.

Opinia

Michał Ziętal

doradca

finansowy Expandera

Można zyskać 14 procent

Inwestujemy w mieszkanie na 10 lat. Kupujemy na kredyt: okres spłaty 20 lat. Koszty wstępne

związane z zakupem: 5 proc. wartości mieszkania. Kredyt w PLN - koszt 5 proc., kredyt w CHF - koszt

3 proc.

Po 10 latach sprzedaż mieszkania i spłata reszty kredytu (brak prowizji za wcześniejszą spłatę).

Po 5 latach wynajmu "odświeżenie" mieszkania

za 10 proc. jego początkowej ceny.

W trakcie wynajmu właściciel ponosi koszty

- zakładam, że czynsz i inne opłaty wynoszą 8 zł za

mkw., czyli 400 zł/mies. Od przychodu z wynajmu płaci podatek ryczałtem. Zakładamy, że średnio w ciągu

roku mieszkanie jest wynajęte przez 10 miesięcy.

Zakładamy wzrost wartości nieruchomości

o 100 proc. w ciągu 10 lat, a więc ok. 7 proc. rocznie (procent składany). Myślę, że to realne, ale też nie jest to przesada.

Obliczamy wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji.

Warszawa: koszt mieszkania 250 tys. zł

(po średniej cenie z rynku wtórnego); przychód

z wynajmu 1400 zł. Wewnętrzna stopa zwrotu

(internal rate of return - IRR) z inwestycji zależnie od tego, w jakim stopniu finansujemy zakup kredytu i jaki to będzie kredyt:

Wyższą rentowność z inwestycji w nieruchomość uzyskamy, finansując zakup w całości kredytem. Zaciągając kredyt,

odraczamy moment poniesienia kosztów, a im później ponosimy koszty, tym W zestawieniu wyróżnia się Łódź, gdzie rynek mieszkaniowy jest najsłabszy i ceny najniższe. Jednocześnie dochody z wynajmu niewiele niższe niż w innych miastach. Lepiej jednak inwestować tam, gdzie potencjał rozwoju miasta i rynku pracy jest wyższy. Takim miastem jest np. Wrocław.