Z raportu Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2005 roku w Polsce zawarto ponad 213 tys. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (ponad 1/3 przypadła na mieszkania). Średnia cena metra kwadratowego w zawartych transakcjach wzrosła w stosunku do roku 2004 o 20 procent. Dzięki utrzymującej się nadwyżce popytu nad podażą również w 2006 roku kontynuowany był trend wzrostowy (najsilniej, bo nawet o 30 proc., drożały mieszkania w dużych aglomeracjach). Nie dziwi zatem fakt, że na fali tak znacznych i długotrwałych wzrostów inwestycje w nieruchomości i grunty coraz częściej stają się języczkiem u wagi rodzimych inwestorów. O ile zdobycie własnego M, przy tak dużej akcji kredytowej banków, wydaje się być w zasięgu ręki przysłowiowego Kowalskiego, o tyle zakup kompleksu mieszkalnego, biurowca, czy centrum handlowego przekracza już jego możliwości finansowe i organizacyjne. Przykład? Największa w naszym regionie Europy transakcja sprzedaży przez Globe Trade Centre centrum biurowego Mokotów Business Park w Warszawie za 287 mln dolarów luksemburskiemu funduszowi Heitman European Property Partners III. Tak, w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie, instytucje wspólnego inwestowania zaczęły wychodzić naprzeciw oczekiwaniom klientów indywidualnych i proponują kupno certyfikatów zarządzanych przez nie funduszy, specjalizujących się w inwestycjach na rynku nieruchomości.
Obecnie na naszym rynku funkcjonuje dziesięć takich funduszy. Najdłużej działające z nich mają około dwóch lat, podczas gdy inne zaledwie kilka miesięcy. Oferują je towarzystwa funduszy inwestycyjnych: Skarbiec, BPH, KBC, Arka, ING oraz Copernicus. Z wyjątkiem właśnie uruchomionego subfunduszu ING, wszystkie mają formę zamkniętych funduszy inwestycyjnych (to oznacza, że dla inwestorów dostępne są przede wszystkim w okresie subskrypcji).
Dla spóźnialskich pozostaje rynek wtórny, czyli zakup certyfikatów na giełdzie. Jednak, jak pokazują statystyki Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, łączne średniomiesięczne obroty dla funduszy nieruchomości za ostatni kwartał nie przekraczają 10 mln zł. To wynik mizerny przy wartości aktywów rzędu 1,7 mld zł, zgromadzonych przez fundusze. Niska płynność inwestycji to nie wszystko, o czym należy pamiętać, decydując się na inwestycje w zamknięty fundusz rynku nieruchomości. Równie ważna jest świadomość specyfiki takiej inwestycji. Z jednej strony budowanie portfela lokat funduszu to proces długoterminowy, co oznacza, że na początku większą część aktywów stanowią nisko oprocentowane instrumenty pieniężne. Z drugiej strony realizowane przez te podmioty duże projekty (np. galerie handlowe) przynoszą zwrot zainwestowanego kapitału nawet po kilku latach. W rezultacie działające na naszym rynku fundusze sektora nieruchomości cechuje relatywnie niewielki zwrot z inwestycji. I tak najdłużej działający fundusz z tego segmentu rynku wypracował 21 proc. zwrotu za 24 miesiące, przy czym zdecydowana część wyniku (ponad 18 proc.) przypada na ostatnich 6 miesięcy.
Alternatywą dla bezpośrednich inwestycji w nieruchomości są dla funduszu inwestycje w spółki z branży budowlanej lub takie, które mają znaczne aktywa w postaci nieruchomości i gruntów. Przykładem takich spółek są REIT-y (z powodzeniem działające od początku lat 60. w Stanach Zjednoczonych, a także od dekady w głównych gospodarkach azjatyckich). REIT (Real Estate Investment Trust) to spółka, która jest właścicielem i często zarządzającym nieruchomościami generującymi stały dochód (z najmu, dzierżawy, czynszu). W zamian za uprzywilejowaną pozycję względem fiskusa (zwolnienie z podatku dochodowego), REIT zobowiązany jest do wypłacania inwestorom minimum 90 proc. rocznych dochodów w formie dywidendy. W USA działa obecnie około 200 takich spółek z aktywami o łącznej wartości 480 mld dolarów. Z punktu widzenia dochodowości, inwestycje związane z amerykańskim rynkiem nieruchomości historycznie generowały wyższy dochód niż inwestycje na tamtejszym szerokim rynku akcji. Średnia roczna stopa zwrotu z REIT (na poziomie 14 proc. w okresie ostatnich 30 lat) była wyższa od stóp zwrotu na rynku akcji reprezentowanych przez zachowanie się indeksów Dow Jones, NASDAQ czy S&P 500. Ostatnie pięć lat to jednak okres dominacji rynku europejskiego nad amerykańskim i azjatyckim. Europejski subindeks FTSE EPRA/ NAREIT Global Real Estate Index (opisujący koniunkturę w sektorze spółek związanych z rynkiem nieruchomości) średniorocznie wzrastał o 24 proc., czyli półtora razy więcej niż w Azji i o 1/5 więcej aniżeli za oceanem. Tak doskonały wynik spółek europejskich był zasługą rynków w Hiszpanii, Włoszech, Szwecji, Francji oraz Finlandii. Słaby wynik rejonu w Azji to pochodna rozchwianych rynków nieruchomości w Hongkongu, Singapurze oraz Japonii. Choć korelacja stóp zwrotu liczona za ostatnie trzy lata dla poszczególnych rynków nieruchomości jest umiarkowanie dodatnia (tzn. przy drożejących akcjach spółek z sektora nieruchomości w Azji powinny drożeć akcje podobnych spółek w Europie i Ameryce), to zupełnie inaczej wygląda współzależność poszczególnych rynków nieruchomości z szerokimi rynkami akcji. Akcje azjatyckie są prawie nieskorelowane z europejskim rynkiem nieruchomości, tak jak akcje europejskie z rynkiem nieruchomości w USA. W rezultacie uwzględnianie w portfelu lokat inwestycji z tego sektora przyczynia się do obniżenia łącznego ryzyka inwestycyjnego portfela oraz do zwiększenia jego rentowności. Co ciekawe, kiedy po fali spadków, jaka przetoczyła się po światowych parkietach w maju i czerwcu ubiegłego roku, indeks MSCI World stracił w tym czasie 4 proc., indeks FTSE EPRA/ NAREIT odnotował symboliczny wzrost o 0,2 proc.
Dalszemu rozwojowi REIT-ów może sprzyjać bliskie usankcjonowanie tej formy inwestowania w nieruchomości na największych rynkach Europy (w Wielkiej Brytanii oraz w Niemczech). Szacuje się, że w rezultacie wartość rynku może skokowo wzrosnąć nawet o 100 mld dolarów w ciągu najbliższych pięciu lat. Mając na uwadze fakt, że około 70 proc. niemieckich firm jest właścicielami użytkowanych przez nie powierzchni, wprowadzenie REIT-ów z pewnością doprowadzi do licznych odsprzedaży najatrakcyjniejszych obiektów i ich wtórnego leasingu. W rezultacie szacuje się, że udział Niemiec w indeksie FTSE EPRA/ NAREIT może wzrosnąć z obecnych 4 proc. nawet do 30 proc. w ciągu najbliższych pięciu lat. Z punktu widzenia funduszu inwestycyjnego prowadzącego inwestycje związane z rynkiem nieruchomości, dobór REIT-ów do portfela lokat ma dwie korzyści. Po pierwsze, zapewnia przewidywalny zwrot z kapitału dzięki wysokiej partycypacji w zyskach wypracowywanych przez spółkę. Z drugiej strony, jako że średnia kapitalizacja rynkowa REIT wynosi 1,5-2 mld dolarów, a największych oscyluje wokół kilkunastu miliardów dolarów, inwestycja w ten typ spółek gwarantuje funduszowi zachowanie wysokiej płynności. W rezultacie znaczna część działających za granicą funduszy inwestycyjnych lokujących w sektorze nieruchomości przybiera formę otwartych funduszy inwestycyjnych, gwarantując swoim uczestnikom swobodny dostęp do powierzonych pieniędzy. Ta forma partycypacji we wzrostach cen na światowych rynkach nieruchomości dotarła już do Polski. Z doświadczeń zagranicznych korzysta KBC TFI przy konstruowaniu zamkniętych funduszy inwestycyjnych (produktów strukturyzowanych), z których zwroty uzależnione są od zmian wartości europejskich i azjatyckich indeksów rynku nieruchomości (EPRA/ TSEREIT). Tego typu produkty notyfikowane są w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (obecnie: Komisja Nadzoru Finansowego) przez zagraniczne firmy inwestycyjne. Zrobiły już tak dwa luksemburskie podmioty: Franklin Templeton Investment Funds oraz Fortis L Fund (zarejestrowały do dystrybucji w sumie trzy fundusze nieruchomości). Ich otwarty charakter, fakt powiązania inwestycji z czołowymi rynkami, a przez to i solidne zwroty przez nie generowane sprawiają, że jest to ciekawa alternatywa zarówno dla bezpośrednich inwestycji na rynku nieruchomości, jak również dla ofert dotychczas dostępnych w Polsce.
