Ceny mieszkań hamują

Większość analityków i znawców naszego rynku nieruchomości mówi otwarcie: - Ceny mieszkań stabilizują się. W niektórych dużych miastach ceny się zatrzymały, w kilku nawet spadły. Czas dynamicznych wzrostów i dużych zysków jest już za nami. Hossę mieszkaniową stłumił rosnący koszt kredytów i coraz niższa zdolność kredytowa Polaków

Możemy spodziewać się przejścia wzrostów cen z "galopujących" do "pełzających" - ocenia Maciej Dymkowski, dyrektor zarządzający RedNet Consulting, firmy doradczej na rynku nieruchomości. - Wskaźniki pokazują jedno: inwestycyjne, mieszkaniowe eldorado w naszym kraju zostało wyeksploatowane. Imponująco wygląda droga, jaką przebyły średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach. Rok temu za metr kwadratowy własnego M należało zapłacić średnio nieco ponad 6000 zł. Obecnie jest to niemal 8200 zł. W Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu te różnice są jeszcze większe - wylicza Dymkowski.

- Fakt, że dynamiczny wzrost cen mieszkań w większości dużych polskich miast wyhamował, jest zjawiskiem naturalnym i nie powinno to nikogo dziwić - mówi Grzegorz Kawecki, wiceprezes spółki deweloperskiej SGI Komfort. - W ostatnich dwóch latach ceny mieszkań wzrosły ponaddwukrotnie, a nie mogą przecież w tak szybkim tempie rosnąć w nieskończoność. Wyraźnie wzrasta liczba inwestycji, co stopniowo redukuje wysoką różnicę między popytem na mieszkania a ich podażą. Mimo że popyt jest w coraz większym stopniu zaspokajany, ta różnica ciągle w Polsce występuje i jeszcze długo będzie się utrzymywać - zaznacza.

Nie stać nas na wysokie kredyty

Dlaczego rynek (dokładniej: kupcy nieruchomości) powiedział jednak: STOP? Przy obecnym poziomie cen mieszkań wielu potencjalnych klientów po prostu nie ma zdolności kredytowej.

- Minął rok od wprowadzenia rekomendacji "S", zaostrzającej kryteria przyznawania kredytów. O ile w początkowym okresie nie zrobiła ona wielkiego wrażenia zarówno na pożyczkobiorcach, jak i na pożyczkodawcach, o tyle obecnie jej działanie widać coraz wyraźniej - mówi Maciej Dymkowski. - Zwłaszcza w połączeniu z dwiema podwyżkami stóp procentowych, o których w tym roku zdecydowała Rada Polityki Pieniężnej. Raczej nie należy spodziewać się złagodzenia polityki monetarnej, a wręcz przeciwnie - jeszcze jedna podwyżka w tym roku jest w zasadzie pewna - dodaje dyrektor RedNet Consulting. - Fundament mieszkaniowej hossy, o którym mówiliśmy w listopadzie 2002 roku, przewidując szczyt rynku na 2006 rok, został podważony. Tą podstawą była rosnąca zdolność kredytowa, połączona ze spadkiem bezrobocia, który zwiększa skłonność do podejmowania długoterminowych zobowiązań wobec banków - tłumaczy.

Spokój w miastach, gdzie ceny rosły dynamicznie

Wyraźne spowolnienie wzrostu cen najbardziej widać w trzech miastach, które najszybciej osiągnęły bardzo wysoki poziom średniej ceny metra kwadratowego (w Krakowie, Warszawie i we Wrocławiu). W I półroczu 2007 roku średnia wartość metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła w nich o około 10 procent. Zdecydowanie szybciej rosły ceny w Trójmieście i Łodzi. Według analityków, ceny osiągnęły jednak taki poziom, że - zwłaszcza w aglomeracji nadmorskiej - nie powinny w najbliższym półroczu rosnąć już tak dynamicznie. Podobnie będzie w Poznaniu, który w ostatnich sześciu miesiącach bił rekordy. - Średnia cena metra kwadratowego w stolicy Wielkopolski przekroczyła na koniec czerwca poziom 7200 zł i w najbliższym czasie w tym mieście należy spodziewać się zdecydowanego uspokojenia nastrojów - twierdzi dyrektor Dymkowski. - Ewentualne przedłużenie trendu może być spowodowane stosunkowo niewielką podażą (wejście do sprzedaży kolejnych projektów o podwyższonym standardzie może jeszcze silnie odbijać się na wartościach średnich).

Rynek nie jest przegrzany, prognozy są dobre

- Ceny mieszkań w dłuższym okresie raczej nie będą wyraźnie spadać - uspokaja inwestorów Łukasz Dołęga, wiceprezes stołecznego dewelopera, spółki Mermaid Properties. - Ceny dalej będą rosnąć, choć zdecydowanie mniej gwałtownie niż w ciągu dwóch ostatnich lat - uważa i potwierdza pogląd analityków, że powodem są kurczące się możliwości kredytowe klientów. - Nadal jednak ceny ziemi i koszty generalnych wykonawców utrzymują się na wysokim poziomie. W tej chwili deweloperzy utrzymują się z normalnej marży rynkowej, a finalna cena mieszkania regulowana jest przez koszty ziemi i podwykonawców - mówi Łukasz Dołęga.

- Nie możemy mówić o przegrzaniu rynku, a raczej o stabilizacji, która musiała nadejść - przyznaje Grzegorz Kawecki z SGI Komfort. - Korekta cen nie oznacza jednak, że możemy liczyć na ich spadek w przyszłości. Nie są one jeszcze na poziomie europejskim, a wiadomo, że do takiego będą starały się upodobnić. Mimo że nie powtórzymy już 50-procentowych wzrostów cen, to w najbliższym czasie będą one rosły średnio o 10-15 proc. w skali roku - prognozuje.

- Nastroje społeczne są bardzo dobre, rokowania co do wzrostu gospodarczego są również optymistyczne. W konsekwencji utrzymuje się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym. Obecna sytuacja ma wszelkie cechy korekty technicznej związanej z rosnącą podażą nowych lokali. Należy jednak sądzić, że w okresie jesienno-zimowym ceny mieszkań będą miały tendencję umiarkowanie wzrostową - przewiduje Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. - Z całą pewnością skończył się okres spektakularnych wzrostów cen gruntów i mieszkań - zaznacza. Przyrosty cenowe rzędu 30 proc. w skali kwartału to już historia. W najbliższych latach czeka nas powolny wzrost cen, przerywany krótkotrwałymi okresami korekt technicznych - przewiduje.

Albo południe Polski, albo Azja

Gdzie teraz inwestować? - Rozsądne kierunki to obecnie wciąż tani Śląsk z wysoką wartością siły nabywczej oraz zagranica, w szczególności kraje położone w Azji - mówi Maciej Dymkowski z RedNet Consulting. Dlaczego Śląsk? Przez ostatni rok ceny mieszkań w Katowicach wzrosły o około 20 proc., w Gliwicach o około 10 proc. i do 15 proc. w mniejszych ośrodkach aglomeracji śląskiej. Analitycy z firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne oceniają, że fala wzrostów cen na tym rynku jest dopiero w fazie początkowej. Według specjalistów Metropolis, deweloperzy interesują się budową obiektów w śródmieściu. Ofertę chcą skierować głównie do młodych, dobrze zarabiających osób, które cenią ofertę kulturalno-rozrywkową. Największa liczba inwestycji planowana jest w Katowicach oraz w Gliwicach.

Władze śląskich miast starają się odpowiedzieć na modę na śródmieścia. Stymulacja rozwoju centrum to główny cel zaproponowanego przez gospodarzy Katowic projektu rewitalizacji centrum miasta. Przebudowa Katowic obejmie 4 hektary w ścisłym centrum i będzie pod względem skali największą tego typu inicjatywą w Europie Środkowo-Wschodniej. Centrum aglomeracji stanie się ośrodkiem skupiającym działalność biznesową, handlową i usługową oraz mieszkaniową o łącznej powierzchni 140 tys. metrów kwadratowych.

Mariusz Kania

Prezes Agencji Nieruchomości Metrohouse

Od 2005 roku

rosną ceny domów

Jak pokazuje rynek, czas dynamicznych wzrostów cen mieszkań mamy już zdecydowanie za sobą. Z badań, jakie przeprowadziliśmy, wynika,

że w Warszawie nie należy spodziewać się wzrostu cen na poziomie

wyższym niż 15 proc. rocznie. Natomiast w skali kraju sytuacja wygląda zróżnicowanie. Spadki cen w II kwartale 2007 roku zanotowały

takie miasta, jak: Kraków i Wrocław. Nadal rosną ceny w Trójmieście,

Poznaniu, Szczecinie i Opolu. Dynamicznego wzrostu można

spodziewać się w miastach, w których do tej pory ceny mieszkań były

na niskim poziomie, lub tych w prestiżowych lokalizacjach. Wzrost cen notujemy w Sopocie, a także w Łodzi, Olsztynie, Suwałkach, Bydgoszczy i Toruniu.

Od 2005 roku obserwujemy także wzrost cen domów w Warszawie i na jej obrzeżach. Najwyższe odnotowaliśmy w 2006 roku. Wpływ na taką sytuację miały: wzrost cen mieszkań, poprawa kondycji finansowej Polaków oraz zwiększony popyt na te nieruchomości. Obecnie za cenę 2-3-pokojowego mieszkania w Warszawie możemy kupić piękny dom w promieniu 15-20 km od Warszawy.

Piotr Krupa

dyrektor agencji Krupa Nieruchomości

Na rynku wtórnym

będzie taniej

Ceny mieszkań w Warszawie osiągnęły pułap akceptowalny przez kupujących. Młodych ludzi nie stać na kupo mieszkania za 8,5 tys. zł za metr kwadratowy (a taką granicę przekroczyły średnie ceny lokali w stolicy).

Młode rodziny rozpoczęły rozpaczliwą pogoń za gruntami w granicach aglomeracji warszawskiej, ale i tutaj - po roku bardzo szybkich wzrostów - trudno jest dzisiaj znaleźć działkę budowlaną w pobliżu Warszawy za kwotę poniżej 250 tys. zł (w połączeniu z kosztami budowy wymaga to wydatku w granicach 800-850 tys. zł). Rozpoczyna się kolejny wyścig o kupno działek w odległości ponad 20 km od Warszawy.

Nowa ustawa o wykupie spółdzielczych mieszkań lokatorskich może trochę przetasować ceny mieszkań na rynku wtórnym. Umożliwia bowiem wykup lokali od spółdzielni mieszkaniowych nawet za kilka złotych. Może to spowodować, że osoby starsze, które wiele lat temu otrzymały przydziały dużych mieszkań (np. z tytułu dużej rodziny), teraz je wykupią, a potem sprzedadzą i wyprowadzą się do mniejszych lokali. Będą sprzedawać lub zamieniać na mniejsze, ponieważ nie będą w stanie utrzymywać dużych mieszkań. Taki scenariusz może spowodować napływ nowych mieszkań na rynek i w rezultacie - spadek cen. Do spadku cen większych mieszkań już teraz przyczyniają się inwestorzy oraz fundusze, którzy od największych lokali rozpoczęli wyprzedaż swoich portfeli.

Łukasz Niewola

analityk Home Broker

Ceny osiągnęły próg

akceptowalności

Zahamowanie tendencji wzrostowej w Warszawie i Krakowie obserwujemy od kilku miesięcy, dlatego wydaje się, że ceny w tych miastach osiągają właśnie pewien psychologiczny próg akceptowalności przez rynek. Pomimo dużej konkurencji, która w najbliższym czasie będzie jeszcze większa (co widać po liczbie uzyskanych pozwoleń na budowę), nie spodziewam się długotrwałego spadku cen. Wysokie koszty gruntów, budowy oraz ciągły, wielotysięczny niedobór mieszkań nie pozwolą na obniżki. Dlatego część inwestorów nadal lokuje swój kapitał w największych miastach.

Aglomeracja śląska oraz mniejsze miasta stanowią obecnie główny cel inwestorów. Przy tak szybkich wzrostach w Katowicach i okolicznych miastach wydaje się, że sytuacja ta może potrwać jeszcze kilka miesięcy. Kupienie mieszkania w Lublinie, Rzeszowie czy Poznaniu wymaga szybkiej decyzji, ponieważ najlepsze lokalizacje rozchodzą się błyskawicznie. Pas nadmorski cechuje się zdecydowaną przewagą popytu nad podażą, przez co niektóre projekty osiągają ceny porównywalne ze stolicą (w Kołobrzegu ceny metra kwadratowego osiągają wartość około 9-10 tys. zł).

Korzystną z punktu widzenia klienta/inwestora sytuacją jest masowa sprzedaż cesji. Wedle ostrożnych szacunków, do końca roku w samej tylko Warszawie inwestorzy "wrzucą" na rynek około 150-200 mieszkań. Dla potencjalnego nabywcy jest to sytuacja komfortowa, ponieważ sprzedający mają niewiele czasu, aby zdążyć ze sprzedażą mieszkań przed wpłatą 80-85 proc. wartości mieszkania. Dlatego negocjowanie ceny stało się już sytuacją normalną.

Część analityków przewiduje obniżki cen związane z wykupieniem mieszkań spółdzielczych za ułamek ich wartości. Czy znajdzie to przełożenie na sytuację w dużych miastach? Nie sądzę. Po pierwsze, mieszkania te stanowią zaledwie ułamek wszystkich mieszkań w tych miastach, a po drugie, nawet jeśli świeżo upieczony właściciel zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, to nowe lokum będzie musiał kupić już po cenach rynkowych. Prognozując zachowanie rynku w czasie najbliższych dwóch kwartałów, przewiduję lekką korektę (Warszawa, Kraków, Wrocław), która może potrwać do września/października, a następnie bardzo spokojne, ale trwałe wzrosty cen. Na rynkach najbardziej dynamicznych wzrosty potrwają co najmniej do końca