Jesteśmy konserwatywni, działamy powoli

Wywiad z Mikołajem Ramirezem, dyrektorem generalnym firmy Realia Polska

Jak dotąd nic nie zapowiada, by nasz rynek kredytów hipotecznych, a co za tym idzie - nieruchomości, miał doświadczyć kryzysu takiego jak w Stanach Zjednoczonych. Jednak mamy już sygnały, że w krajach bałtyckich i Rumunii banki zacieśniają kryteria udzielania pożyczek, a deweloperzy liczą się z nagłym spowolnieniem wzrostu cen nieruchomości. Czy nie jest to powodem lekkiego choćby zaniepokojenia hiszpańskich firm inwestujących w tej części Europy? Jak Realia widzi swoją przyszłość w regionie i w Polsce?

Oczywiście, boom w Polsce traci swoją dynamikę, ale mimo wszystko ceny wciąż rosną. I będzie tak przynajmniej przez kolejne pięć-siedem lat. Potrzeby mieszkaniowe - podobnie jak w państwach takich jak: Rumunia, Rosja, Bułgaria - są wielkie i deweloperzy nadal nie nadążają z ich zaspokajaniem. Zresztą decydującą rolę odgrywa tu rynek wtórny, dlatego nie grozi wam załamanie na taką skalę, jak w niektórych krajach Zachodu. Poza wszystkim Realia stara się dywersyfikować portfel swoich inwestycji - już obecnie połowę stanowią projekty "patrymonialne", czyli biura i tym podobne. Polska jest dla nas także kluczowym elementem w staraniach o osiągnięcie równowagi pomiędzy zaangażowaniem w Hiszpanii i za granicą. Dotąd 80 proc. obrotów przypadało na kraj, docelowo proporcja ta ma być jak 50: 50. Chcemy, by Polska odpowiadała w tej strategii za 15 proc. obrotów. Jesteśmy obecni także we Francji, Portugalii, Meksyku i Rumunii.

Od kiedy przed kilkunastoma miesiącami Realia rozpoczęła działalność w naszym kraju, nabyli Państwo dwie działki w atrakcyjnych lokalizacjach w Warszawie. Kiedy ruszają na nich prace budowlane? Czy firma wzbogaci się w najbliższym czasie o nowe grunty?

Realizację inwestycji przy Puławskiej, gdzie powstanie sto mieszkań, rozpoczynamy w październiku. Czterysta mieszkań w Wilanowie wybudujemy w przyszłym roku. Docelowo chcemy mieć w każdym momencie pięć projektów w różnych fazach realizacji. To będzie taka "normalna prędkość". Łatwo więc wywnioskować, że wkrótce należy spodziewać się z naszej strony kolejnych zakupów; przygotowania w tym kierunku są już daleko posunięte. Szukamy działek tylko w dobrych dzielnicach, tam, gdzie ludzie rzeczywiście chcą mieszkać, o wielkości powyżej 10 000 metrów kwadratowych, pod zabudowę wielorodzinną. Rzeczywiście, naturalnym miejscem startu dla hiszpańskich firm jest w Polsce Warszawa, ale niewykluczone, że tym razem skierujemy się w stronę Krakowa, Wrocławia lub Poznania. Tego typu posunięcia byłyby z pewnością bardzo dobrze przyjęte przez madrycką giełdę.

Skoro mowa o giełdzie - Realia zadebiutowała w Madrycie przed czterema miesiącami, zbierając prawie 800 mln euro. Kurs jej akcji od razu dostosował się do notowań innych deweloperów, odnotowując lekki spadek. Potem doszło do stabilizacji, która trwa do dzisiaj. Jak ocenia Pan tygodnie, które upłynęły od debiutu?

Powiem tak: debiut nie był sukcesem, ale się udał. To był jeśli nie najgorszy, to na pewno bardzo niekorzystny moment na ofertę publiczną. Ujawniły się wówczas pewne nieprawidłowości w firmach deweloperskich, a także innych. Spółki naszego sektora traciły na wartości w niepokojącym tempie. Ale poczyniliśmy już tyle przygotowań, że nie sposób było przełożyć emisji. Zadebiutowaliśmy więc wbrew sygnałom płynącym z rynku i poradziliśmy sobie całkiem dobrze.

Czy można oczekiwać poprawy sytuacji hiszpańskich firm sektora nieruchomości w kolejnych tygodniach?

Wydaje się, że spadek koniunktury w Hiszpanii to nie chwilowa korekta, a stan, do którego będziemy musieli przywyknąć. Mają na to wpływ dwie grupy czynników. Czynniki zewnętrzne to to wszystko, co dzieje się w USA czy Wielkiej Brytanii. Do tego dochodzi trudna sytuacja na rynku wewnętrznym. Rynek mieszkań na wynajem, kupowanych głównie z myślą o zagranicznych turystach, jest już nasycony. Praktycznie całe hiszpańskie wybrzeże jest zabudowane - fizycznie ciężko znaleźć miejsce pod nowe inwestycje. Poza tym powoli ustaje strumień imigrantów, dla których dużo się budowało. Interesy w Hiszpanii kurczą się, więc Polska to dla tamtejszych firm naturalny kierunek inwestycji. Znamy już tutejsze realia, bo podobny boom przeżywaliśmy i my po wstąpieniu do UE. Łączy nas też kultura i demografia. Więc powtarzam: jeśli inwestycje mieszkaniowe - to Europa Wschodnia.

Dlaczego decydując się na ekspansję w Polsce Realia nie wybrała wariantu takiego, jak chociażby hiszpańska firma z pokrewnej branży, Ferrovial, tj. przejęcia miejscowego podmiotu i rozbudowania go?

Przez dłuższy czas rozważaliśmy taką możliwość, prowadziliśmy rozmowy. Sprawa wyglądała bardzo poważnie. Uznaliśmy w końcu, że na razie bardziej roztropnie będzie założyć swój oddział od podstaw. Nasza firma jest z natury dość konserwatywna, wolimy działać powoli. Natomiast nie wykluczamy przejęcia którejś z polskich firm w przyszłości. To kusząca perspektywa dla hiszpańskich deweloperów. Już nie tylko dla gigantów, ale zwłaszcza dla wielu podmiotów średniej wielkości, które w ubiegłych miesiącach niejednokrotnie deklarowały zainteresowanie tym rynkiem.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał: Michał Kowalczyk

fot. w.w