Przedłuży się kryzys za Atlantykiem

Kryzys w amerykańskich nieruchomościach może mieć mniej lub bardziej ostry charakter. Ale jedno jest pewne: potrwa dłużej niż sądzono jeszcze parę miesięcy temu

W Kalifornii, która jest jednym z kilku stanów najmocniej dotkniętych kryzysem, odrodzenie na rynku mieszkaniowym może nadejść nawet dopiero za dwa-trzy lata. - W końcu nastąpi poprawa, jednak na razie ludzie czekają na dalsze spadki cen domów - przyznają z bólem przedstawiciele lokalnych agencji nieruchomości. Z prognoz branżowych organizacji wynika, że w przyszłym roku liczba transakcji dotyczących domów zjedzie w Kalifornii do poziomu najniższego od 23 lat, a ceny spadną po raz pierwszy od 12 lat.

Problemem nie tylko tam, ale wszędzie w USA, pozostają kredyty hipoteczne typu subprime, udzielane osobom o słabej wiarygodności kredytowej. W Kalifornii w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy (do końca przyszłego roku) duża część takich ryzykownych kredytów, o łącznej wartości 300 mld USD, po raz pierwszy przejdzie dostosowanie stóp procentowych do rynkowego poziomu (skończy się dla nich okres promocyjny), co oznacza, że jeszcze więcej rodzin może mieć kłopot z obsługą rat i potencjalnie jeszcze więcej domów niż teraz może trafiać na rynek po zajęciu ich przez wierzycieli.

Chociaż statystyki już teraz są rekordowe. Według raportu z początku września, opublikowanego przez Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych, odsetek nowych tzw. foreclosures, czyli przypadków podjęcia procedur zmierzających do odebrania domów osobom niespłacającym kredytów hipotecznych, wobec wszystkich kredytobiorców w USA wynosił 0,65 proc. i był najwyższy w historii.

Zgodnie z innym raportem, kalifornijskiej firmy RealtyTrac, w skali całych Stanów liczba foreclosures wyniosła we wrześniu 223,5 tys. Oznaczało to wprawdzie spadek o 8 proc. w porównaniu z sierpniową wielomiesięczną górką, jednak równocześnie wciąż była to liczba prawie dwa razy wyższa niż przed rokiem. W ciągu całego bieżącego roku, jak wynika z szacunków przedstawicieli RealtyTrac, liczba foreclosures w USA może sięgnąć dwóch milionów.

Wrześniowy spadek liczby przypadków zajęć nieruchomości eksperci przypisują m.in. działaniom firm udzielających kredytów hipotecznych, które posłuchały Departamentu Skarbu i robią wszystko, żeby ochronić swoich klientów przed utratą domów. Zmieniają więc warunki umów kredytowych i wydłużają okresy spłaty. Jednak, zdaniem specjalistów, w dłuższej perspektywie raczej należy spodziewać się ponownej zwyżki, a nie spadku liczby foreclosures, m.in. z powodu dostosowywania stóp i wzrostu rat, lecz także dlatego, że zmienianie warunków umów z klientami jest dla firm kredytowych po prostu niekorzystne finansowo.

Liczony przez amerykańskie Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR) indeks mierzący liczbę podpisywanych wstępnych umów sprzedaży domów zniżył się w sierpniu do rekordowo niskiego poziomu 85,5 pkt, z 91,4 pkt miesiąc wcześniej. Znalazł się nawet poniżej dotychczasowego dołka z okresu po zamachach na World Trade Center. W skali roku aktywność kupujących domy osłabła już o 21,5 proc.

O ile jeszcze dwa lata temu Amerykanie działali w myśl zasady, że jeśli natychmiast nie przystąpią do transakcji, to później nie będą w stanie sprostać rosnącym cenom nieruchomości, o tyle teraz ten mechanizm działa w dokładnie przeciwną stronę. Wszyscy czekają z zakupami, aż ceny domów polecą jeszcze bardziej w dół. Jak zauważają eksperci, tego typu czynniki psychologiczne mogą mieć dla przyszłej koniunktury nawet większe znaczenie niż utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych czy wyższe raty.

W podobnym stopniu, jak liczba wstępnych umów sprzedaży, zmniejsza się liczba faktycznie zawieranych transakcji na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości. Jak 10 października podało NAR, w tym roku wolumen sprzedaży nowych domów w Stanach Zjednoczonych może zmniejszyć się aż o 24 proc. i wynieść 804 tys., a wolumen sprzedaży domów używanych może spaść o 11 proc., do 5,78 miliona. Oznacza to, że NAR po raz kolejny na przestrzeni kilku miesięcy zrewidowało w dół swoje szacunki. Cztery tygodnie wcześniej była mowa o 8,6-proc. spadku sprzedaży domów używanych. Warto też zaznaczyć, że jeśli chodzi o rynek pierwotny, spadek liczby transakcji przekroczy próg 25 proc., co będzie oznaczało największe straty od 1991 r., kiedy okres trzyletniej dekoniunktury dał w efekcie spadek liczby transakcji właśnie o jedną czwartą.

Zdaniem byłego szefa Rezerwy Federalnej Alana Greenspana, sytuacja na rynku mieszkaniowym nie poprawi się, dopóki firmy parające się budownictwem mieszkaniowym nie zdołają wyprzedać zapasów domów, które nagromadziły przez poprzednie lata. Może to zająć sporo czasu. David Wyss, główny ekonomista agencji ratingowej Standard & Poor?s, oczekuje, że amerykański rynek nieruchomości osiągnie dno dopiero w 2009 r. Potem przyjdzie ożywienie.