Mennica mierzy bardzo wysoko

Na blisko 1 mld zł można szacować koszty budowy nowego biurowca w ścisłym centrum Warszawy

45 kondygnacji może mieć biurowiec, który chce postawić w ścisłym centrum stolicy giełdowa Mennica.

"Parkiet" dotarł do projektu wieżowca, autorstwa zespołu architektów z biura Moshe Tzur Architects International. Z planów wynika, że nieregularna, rozszerzająca się ku szczytowi wieża ma liczyć 45 pięter. Jej wysokość może sięgnąć 200 m. Projekt zakłada, że budynek będzie w nocy efektownie podświetlony na pomarańczowo.

W najwęższej części budowli typowe piętro ma około 900 mkw. powierzchni brutto (liczonej po obrysach murów), a w najszerszej - około 1700 mkw. Łączną powierzchnię brutto wszystkich pięter można szacować na 69 tys. mkw.

Kokosy z wynajmu

W najnowszym raporcie dotyczącym rynku biurowego w Warszawie, sporządzonym przez firmę doradczą DTZ, czytamy, że w 2007 roku miesięczna średnia stawka za wynajem biura w centrum stolicy wynosiła 30-33 euro (105-115 zł) za mkw. W ciągu najbliższego 1,5 roku ma ona wzrosnąć do 35-40 euro (122-140 zł) za mkw. Według nieoficjalnych informacji, niedawno w biurowcu Rondo 1 (obok działki Mennicy) została wynegocjowana rekordowa w tym budynku stawka 45 euro (156 zł) za mkw.

Szacując powierzchnię biurową w wysokościowcu Mennicy na 45-50 tys. mkw., przy stawce 45 euro za mkw., całkowity miesięczny przychód z wynajmu wyniósłby po przeliczeniu 7,1-7,8 mln zł. Dawałoby to 85-94 mln zł rocznie. Z raportu Mennicy za 2007 rok wynika, że z wynajmu powierzchni w dwóch mniejszych biurowcach - Aurum i Nefryt - spółka miała niespełna 9 mln zł przychodów w całym roku.

Oczekiwanie na zgodę

Wciąż nie wiadomo, jakie ostatecznie parametry będzie miał biurowiec Mennicy. Spółka stara się w tej chwili o uzyskanie warunków zabudowy. Z naszych informacji wynika, że budynek według obecnego projektu jest, zdaniem władz miasta, zbyt wysoki. Koncepcja zapewne jeszcze się zmieni.

- Nie chcę rozmawiać o wirtualnych rzeczach - ucina Tadeusz Steckiewicz, prezes Mennicy. - Architekci mogą rysować co chcą, to nie ma znaczenia. Żadna koncepcja nie ma przełożenia na projekt budowlany. Ten powstanie dopiero wtedy, gdy uzyskamy warunki zabudowy - podkreśla prezes.

Kosztowna budowa

Obecnie na działce przy ulicy Pereca w Warszawie, na której ma stanąć biurowiec, znajduje się zakład produkcyjny Mennicy Metale Szlachetne oraz siedziba zarządu giełdowej spółki. Do końca tego roku produkcja ma zostać przeniesiona do Radzymina, natomiast zarząd przeprowadzi się do pobliskiego Aurum.

Jednym z najnowszych biurowców warszawskich, którego "kaliber" byłby zbliżony do koncepcji Mennicy, jest Rondo 1. Budynek ma 40 pięter, a wysokość liczona do dachu sięga 160 m. W wieżowcu do wykorzystania jest 58 tys. mkw. powierzchni biurowej (w tej chwili jest ona w pełni wykorzystana). Budowa Ronda 1 rozpoczęła się wiosną 2003 roku i trwała trzy lata. Inwestycja pochłonęła 200 mln euro. Teraz to równowartość prawie 700 mln zł. Do wmurowania kamienia węgielnego pod wieżowiec Mennicy jeszcze daleko - koszty budowy będą wyższe.

Mennica nie jest w stanie samodzielnie sfinansować tak spektakularnej inwestycji? Czy wejdzie w kooperację? - Dopóki nie mamy ustalonych warunków zabudowy, nie ma żadnego sensu spekulować na ten temat - mówi Steckiewicz.

Nie tylko skala inwestycji może skłonić giełdowego producenta monet do współpracy z partnerem. Analitycy rynku nieruchomości, z którymi rozmawialiśmy, podkreślali, że do znalezienia prestiżowych najemców nie wystarczy budynek w dobrej części miasta. Potrzebna jest także "marka". Mennica ma na razie doświadczenie w budowaniu osiedli mieszkaniowych.

komentarze

Paweł Skałba

partner w Colliers International, dziaŁ powierzchni biurowych

W Centrum jest jeszcze miejsce na duży biurowiec

W tej chwili w centrum Warszawy jest bardzo duże zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Współczynnik wolnej powierzchni nieznacznie przekracza 3 proc. W latach 2011-2012 powierzchni do wykorzystania już jednak przybędzie, będą bowiem oddawane nowe inwestycje. W tej chwili trwają przygotowania do uruchomienia kilku projektów, pewne plany nie zostały jeszcze ujawnione. Ale nawet za te dwa, trzy lata można będzie odnieść sukces. Pod warunkiem, że budynek będzie zlokalizowany w prestiżowym miejscu i zostanie wykonany w wysokim standardzie. Wiele będzie zależało od pracy ludzi, odpowiedzialnych za pozyskiwanie najemców. Bardzo ważną kwestią, jeśli chodzi o ścisłe centrum, są również miejsca parkingowe.

Katarzyna Lipka

analityk rynku w DTZ Polska

Silny popyt na biura w centrum może się utrzymać

Trudno wprost odpowiedzieć, czy inwestycja w budowę dużego biurowca w centrum stolicy jest opłacalna. Nie da się tego stwierdzić wyłącznie na podstawie bieżących danych rynkowych. Dopiero szczegółowa analiza opłacalności - sporządzona pod konkretny projekt - może wykazać, czy przyniesie on oczekiwany zwrot.

Jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych w Warszawie, mamy do czynienia z silnym popytem i zbyt małą podażą. Odzwierciedla to bardzo niski poziom pustostanów, który wynosi 3,1 proc. i jest najniższą wartością notowaną do tej pory na rynku warszawskim. Trudno jednak powiedzieć, jaka będzie sytuacja za kilka lat. Przewidujemy, że zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w ciągu dwóch lat znacznie się zwiększą, zwłaszcza na Mokotowie. Może to doprowadzić do wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej i nieznacznego spadku czynszów. Natomiast w centrum jedynie kilka nowoczesnych projektów biurowych trafi na rynek w 2008-2009, co może spowodować dalszy spadek dostępności powierzchni oraz wzrost czynszów w najlepszych budynkach.

Adam Roguski

PARKIET

Najważniejsza jest działalność podstawowa

Prezes Mennicy Tadeusz Steckiewicz, jak i Zbigniew Jakubas, główny akcjonariusz przedsiębiorstwa, zgodnie podkreślali we wcześniejszych wypowiedziach dla "Parkietu", że na działce przy ul. Pereca powstanie nietuzinkowy, wysokościowy budynek, będący wizytówką Warszawy. Nawet jeśli projekt, do którego dotarliśmy, nie jest ostateczny - ukazuje rozmach przedsięwzięcia. Poważni akcjonariusze Mennicy powinni być zadowoleni z innego powodu. Wiele przedsiębiorstw chętnie chwali się deweloperskimi planami, nawet jeśli ogranicza się to tylko do magicznego "development" w nazwie. To wciąż nośne hasło, na które łapią się inwestorzy. Tymczasem dla szefów Mennicy najważniejszy jest rozwój podstawowej działalności spółki: produkcji menniczej i segmentu płatności elektronicznych. Reszta to "umiejętne zarządzanie majątkiem".