Za rok zadłużenie będzie niższe o 1/3

Z Tomaszem Sznajder em, wiceprezesem Polnordu rozmawia Anna Koper

W zakończonym niedawno III kwartale Polnord sprzedał 283 mieszkania, a od początku roku już 693 lokale. Jaką sprzedaż chce osiągnąć spółka w całym 2013 r.?

Jeśli sprzedaż utrzyma się na dotychczasowych poziomach, to w całym 2013 r. możemy się spodziewać wyniku w granicach 950-1000 lokali.

Pod koniec 2012 r. zapowiadaliście, że w perspektywie dwóch lat spółka będzie chciała przekroczyć pułap 1,5 tys. mieszkań sprzedawanych rocznie. Czy ten poziom uda się osiągnąć w 2014 r.?

Aby sprzedaż roczna przekraczała 1,5 tys. lokali, kwartalnie musimy podpisywać 350-380 umów. W na początku przyszłego roku może to być jeszcze trudne, ale w III i IV kwartale 2014 r. taki poziom sprzedaży będzie już możliwy do osiągnięcia.

Jaka będzie zatem sprzedaż w całym 2014 r.?

Powinna się ona znaleźć w przedziale 1-1,5 tys. lokali. Duży rozrzut wynika z tego, że będzie ona uzależniona od tego, kiedy do oferty wprowadzimy nowe projekty, gdyż to one będą głównym impulsem tak dynamicznych wzrostów wyników sprzedaży.

Ile mieszkań znajduje się obecnie w ofercie Polnordu i jakie projekty zostaną uruchomione w najbliższym czasie?

W ofercie mamy ponad tysiąc lokali. Niedawno do sprzedaży wprowadziliśmy pierwszy etap inwestycji w Ząbkach. Rozpoczęliśmy też sprzedaż kolejnego budynku Wilanowie  oraz osiedla Dwa Tarasy w Gdańsku. We wrześniu oferta powiększyła się ponadto o kolejne budynki w Szczecinie i Olsztynie. Łącznie to ponad 500 nowych lokali, które już oferujemy na rynku. Ponadto w I kwartale 2014 r. rozpocznie się sprzedaż mieszkań w ramach inwestycji Stacja Kazimierz na warszawskie Woli oraz projektu Brama Sopocka w Gdyni, a w II kwartale miniapartamentów w Wilanowie. W połowie przyszłego roku planujemy również uruchomić projekt mieszkaniowy w Sopocie. Te wszystkie nowe projekty i etapy powiększą naszą ofertę o około 2 tys. nowych lokali. W możliwie krótkim terminie chcemy też sfinalizować przejęcie 50 proc. udziałów  w spółce odpowiedzialnej za realizację kolejnych etapów inwestycji Aquasfera w Gdyni.

W II kwartale Polnord rozczarował wynikami. Czego można oczekiwać w III i IV kwartale?

Wyniki brutto ze sprzedaży za III kwartał będą zapewne lepsze niż osiągnięte w II kwartale. Spodziewamy się marży na poziomie około 10 proc. Znaczącej poprawy rentowności oczekujemy w IV kwartale. W końcówce roku będziemy bowiem przekazywać mieszkania z projektów o wyższych marżach, co zrekompensuje straty ponoszone na słabszych projektach. Rentowność brutto na sprzedaży nie przekroczy może 20 proc., ale oczekujemy, że będzie bliska tego poziomu.

Pod koniec 2012 r. Polnord zmienił strategię. Wspomniał Pan już, że wbrew wcześniejszym oczekiwaniom w 2014 r. nie uda się osiągnąć pułapu 1,5 tys. sprzedanych mieszkań. Jak przebiega realizacja jej pozostałych elementów?

Najważniejszymi elementami naszej strategii jest obniżenie zadłużenia i kosztów oraz wzrost sprzedaży. Do tej pory udało nam się obniżyć koszty do poziomu najniższego od 2007 r. Mocno rośnie nam również sprzedaż. Przygotowujemy ponadto transakcje, które umożliwią obniżenie zadłużenia. Liczymy, że efekty realizacji tej strategii postawią nas w zupełnie innym świetle. Jesteśmy najniżej wycenianą spółką spośród tych, które dobrze sobie radzą. Dla przykładu wycena akcji Robygu, który jest dziś liderem i który osiągnął bardzo dobre wyniki sprzedaży w III kwartale, równa jest jego wartości księgowej,. Polnord z kolei jest wyceniany na poziomie kilkunastu procent wartości księgowej. To stwarza szansę dla inwestorów, którzy w porę to zauważą. Myślę, że konsekwentna, tak jak dotychczas, realizacja strategii przełoży się na istotny, nawet kilkakrotny, wzrost ceny naszych akcji, szczególnie ze względu na ich obecną niską wartość nieoddającą rzeczywistego potencjału Polnordu. Spośród dużych deweloperów mieszkaniowych wydaje się, że wyłącznie akcje Polnordu mogą wraz ze wzrostem ich wartości dać w stosunkowo niedługim czasie takie ponadprzeciętne zyski.

Robyg nie ma jednak aż tak wysokiego zadłużenia...

Nasze zadłużenie może być postrzegane jako element ryzyka. Pracujemy aktywnie nad tym by je systematycznie obniżać. W bieżącym roku skutecznie zmieniliśmy jego strukturę, zwiększając udział zadłużenia długoterminowego w całej strukturze naszego długu. Proszę pamiętać, że istotna część naszego zadłużenia związana jest z realizowanymi projektami. Podstawowym źródłem spłaty zobowiązań Polnordu będzie sprzedaż aktywów. Jesteśmy blisko finalizacji transakcji sprzedaży działki o wartości około 30 mln zł, co pozwoli nam obniżyć dług właśnie o tę kwotę. W planach mamy też inne transakcje, o których nie mogę jeszcze mówić. Oprócz sprzedaży aktywów źródłem spłaty zadłużenia będzie biznes operacyjny. Grunty jest dziś trudno sprzedawać. Lepiej jest upłynniać je w cenie mieszkania. A na mieszkania jest popyt, co widać po naszej rosnącej bieżącej sprzedaży.

Jakie jest aktualne zadłużenie i jak mocno może spaść (30 czerwca zobowiązania z tytułu obligacji, kredytów i pożyczek wyniosły 692,4 mln zł)?

Nie mogę tego zdradzić, gdyż nie opublikowaliśmy jeszcze wyników za III kwartał. Chcemy, by w perspektywie najbliższego roku zadłużenie spadło o około jedną trzecią.

Czy te plany są realne?

Do realizacji inwestycji spółka też potrzebowała przecież będzie finansowania... Finansowanie bankowe kosztuje i jest trudne do pozyskania. Dlatego rozważamy różne opcje. Być może przepływy operacyjne projektów na ich początkowym etapie będziemy wspierać częściowo wpływami z zaplanowanej i zatwierdzonej przez akcjonariuszy emisji akcji. Projekty, które zamierzamy uruchomić w najbliższym czasie, powinny wygenerować 100 mln zł zysku brutto i umożliwią wycofanie kolejnych 100 mln zł z gruntów. Szczegółowo prezentowaliśmy te dane w ostatnim sprawozdaniu finansowym.

W jakiej perspektywie zostaną one zrealizowane?

Okres tych inwestycji jest różny. Niektóre projekty zostaną zakończone w przyszłym roku, a realizacja niektórych może potrwać nawet trzy-cztery lata.

W połowie września Polnord poinformował o podpisaniu z Noble Securities umowy w sprawie przeprowadzenia emisji trzyletnich obligacji o łącznej wartości do 50 mln zł. W jakiej perspektywie papiery zostaną uplasowane?

Ofertę zamierzamy rozpocząć w ciągu najbliższych dwóch tygodni. Zostanie ona skierowana do funduszy private equity i osób fizycznych. Emisję chcielibyśmy zamknąć pod koniec października.

W wypadku Polnordu czynnikiem ryzyka jest też główny akcjonariusz. Przykłady Biotonu i Petrolinvestu pokazały, że jego operacje potrafią być bardzo nieprzewidywalne. Nasza współpraca z Prokomem układa się dobrze. W spółce jest on obecny na poziomie rady nadzorczej. Prokom zagłosował za emisją z prawem poboru dla akcjonariuszy, ale  z tego co wiem, nie weźmie w niej udziału. Po emisji jego udział w kapitale spółki spadnie zatem do około 24 proc. Wciąż będzie znaczący, ale należy mieć świadomość, że zarząd reprezentuje wszystkich akcjonariuszy. Jesteśmy świadomi, w jaki sposób zaangażowanie Prokomu w Polnord jest postrzegane przez rynek. Staramy się jednak walczyć z tą percepcją, gdyż jest ona krzywdząca zarówno dla Polnordu, jak i dla Prokomu, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że Polnord jako wiodący deweloper narodził się dzięki Prokomowi i wniesionym przez Prokom nieruchomościom.

W III kwartale najwięksi deweloperzy z GPW zauważalnie zwiększyli sprzedaż mieszkań. Jak ocenia Pan perspektywy dla rynku na najbliższe miesiące?

Ostatnich sześć lat było dla branży trudnych. Począwszy od 2008 r. ceny mieszkań spadały średnio o kilka procent rocznie. W ostatnim czasie działać zaczęło kilka bardzo pozytywnych dla deweloperów czynników. Po pierwsze z kwartału na kwartał zmniejsza się liczba mieszkań dostępnych w ofercie. Na rynku dużo jest jedynie wybudowanych już jakiś czas temu mieszkań z nietrafionymi rozkładami. Lokale o dobrych rozkładach są zaś wykupywane dość szybko. Dla przykładu dopiero rozpoczęliśmy budowę nowego mieszkalnego budynku w Wilanowie, a już sprzedaliśmy ponad 30 ze 179 mieszkań. Pozytywne tendencje wzmocni także zapowiadane uruchomienie rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych". Rynkowi pomoże ponadto rekomendacja S. Do tej pory przy obliczaniu zdolności kredytowej za maksymalny czas spłaty kredytu banki mogły bowiem przyjmować okres 25 lat, nawet jeśli w rzeczywistości okres spłaty był dłuższy. Teraz do obliczeń będą mogły przyjmować okres 30-letni, co zwiększy zdolność kredytową przeciętnie o około 10 proc. Korzystne dla deweloperów są również niskie stopy procentowe. Z jednej strony obniżają one odsetki płacone przez zadłużonych przedstawicieli branży. Z drugiej zaś ich obniżenie doprowadziło do znacznego spadku rat płaconych przez klientów. Ważna jest też polityka banków, która wpływa na ograniczenie konkurencji. Kiedyś deweloperem mógł być każdy, co nie było dobre. Dziś jest inaczej. Mamy do czynienia z klasycznym przykładem konsolidacji rynku. Wypadają z niego małe podmioty. Większe skorzystają zaś na problemach innych firm. Dlatego klienci chętniej korzystają z oferty bezpieczniejszych deweloperów. W takim segmencie znajduje się Polnord.

Firma ma jednak wysokie zadłużenie...

To prawda. Jak już wspominałem, realizujemy jednak  bardzo konkretny plan jego obniżenia.