Eksperci komentują dane z rynku mieszkaniowego. Rządowy program miesza szyki

Niepewna przyszłość programu dopłat do kredytów „Na start” przejawia się w mniejszej liczbie rozpoczynanych inwestycji i sprzedawanych mieszkań.

W ciągu pierwszych czterech miesięcy br. deweloperzy w całym kraju rozpoczęli budowę 54,6 tys. lokali, o blisko 80 proc. więcej niż rok wcześniej – podał GUS. W samym kwietniu ruszyła budowa 12,6 tys. mieszkań, o 80 proc. więcej niż rok wcześniej i 20 proc. mniej niż w marcu.

Firmy w ciągu czterech pierwszych miesięcy uzyskały też pozwolenie na budowę 67 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym kwietniu pozwolenia objęły prawie 17 tys. mieszkań, o 18 proc. więcej rok do roku i 15 proc. mniej niż w marcu.

Deweloperzy budują dużo mieszkań, ale czy starczy zapału

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom Analytics, liczba rozpoczętych budów dobitnie świadczy o optymizmie firm deweloperskich. Spadek w kwietniu wobec marca nie powinno niepokoić, bo takie wahnięcia obserwujemy na polskim rynku od kilku lat. Kluczowe jest to, że liczba lokali w inwestycjach uruchomionych w ciągu pierwszych czterech miesięcy br. jest tylko nieznacznie mniejsza od skali budów rozpoczętych w analogicznym okresie bardzo mocnego pod względem koniunktury 2021 r. Liczba lokali w projektach, które uzyskały pozwolenie na budowę, jest również solid-na, niemniej wyraźnie niższa niż w analogicznych okresach lat 2021 (o 10 proc.) i 2022 (o 6 proc.).

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że koniunktura inwestycyjna na pierwotnym rynku mieszkaniowym ma się cały czas bardzo dobrze, niemniej należałoby się zastanowić, czy kwietniowa korekta to nie zapowiedź trwalszego osłabienia inwestycji. - Na razie brak jest podstaw do wyciągania daleko idących, a zwłaszcza pesymistycznych wniosków. Na takie przyjdzie czas, jeśli osłabienie aktywności inwestycyjnej powtórzy się w kolejnych miesiącach.

A może tak być, jeśli decyzje decydentów w kwestii nowego programu dopłat do hipotek okażą się rozczarowujące dla uczestników rynku mieszkaniowego – uważa Jędrzyński. - Może to mieć decydujące znaczenia dla trwałości koniunktury sprzedażowej nowych lokali. Brak ostatecznej wersji planowanych przepisów, pomysł wprowadzenia limitów stawek mkw. mieszkań dopuszczonych do programu, czy wreszcie brak konsensusu co do sensowności programu w samej koalicji rządowej, mogą budzić obawy uczestników rynku – dodaje.

Potrzebna długofalowa polityka mieszkaniowa, a nie doraźne programy

- Przy założeniu utrzymania podobnego tempa nowych inwestycji, można założyć, że na koniec roku wynik przerośnie prognozy poczynione w grudniu i będzie oscylował w granicach 140-150 tys. lokali w nowych inwestycjach. Byłoby to świetną wiadomością, szczególnie gdy przewidywania zestawimy z wynikiem branży w ostatnich dwóch latach, gdy powstawało około 115 tys. lokali rocznie - a gdyby nie „Bezpieczny kredyt”, to zeszło-roczny wynik byłby przecież jeszcze słabszy – mówi

Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Podtrzymanie tempa wprowadzeń zależy jednak od rynkowej koniunktury. Na rynku pierwotnym od paru miesięcy notowane są spadki sprzedaży. Kwiecień był pod tym względem najsłabszym miesiącem od stycznia 2023 r., choć sytuacji nie można nazwać złą. W tym samym czasie, według danych Otodom Analytics, zanotowano rekordowe liczby rezerwacji, co wskazywałoby, że konsumenci weszli w stan oczekiwania na wejście w życie programu „Kredyt na start” - dodaje.

Jeśli jednak rząd zrezygnuje z planów wprowadzenia programu – o czym się spekuluje - może okazać się, że rezerwacje nie przełożą się na decyzje o zakupie. Brak „Kredytu na start” może spowodować odpływ tych klientów, których nie będzie stać na pozyskanie kredytu na rynkowych zasadach. W konsekwencji może to prowadzić do utrzymania niższych poziomów sprzedaży. - To z kolei może skutecznie ostudzić zapał inwestorów do wprowadzania na rynek nowych inwestycji z uwagi na większe ryzyko inwestycyjne i potencjalne trudności w uzyskaniu finansowania – mówi Kozierkiewicz. Tak czy inaczej PZFD prognozuje wzrost liczby mieszkań w uruchamianych projektach w 2024 r.

Ekspert zwraca uwagę na wzrost pozwoleń na budowę. - Wynika to przede wszystkim ze strukturalnej poprawy sytuacji rynkowej. Z uwagi na czas potrzebny do uzyskania pozwolenia, statystyka ta odzwierciedla nastroje inwestorów panujące raczej około 3-4 kwartałów wcześniej. Widać zatem, że wraz ze wzrostem sprzedaży i powrotem klientów do biur sprzedaży – co miało miejsce około roku temu – inwestorzy zyskali możliwość powrotu do realizowania planów inwestycyjnych. Nieodzownym elementem tego są właśnie procedury związane z pozwoleniem na budowę. W naszej ocenie na koniec br. liczba pozwoleń powinna wrócić w okolice poziomów notowanych w 2021-2022 r. i będzie wynosić około 200 tys. – mówi Kozierkiewicz.

Według PZFD bez pilnego rozpoczęcia tworzenia polityki mieszkaniowej państwa, sytuacja długofalowo się nie  poprawi. - Doraźne działania obliczone pod kolejne wybory jedynie pogarszają i tak nie najlepszą sytuację na rynku mieszkaniowym – kwituje Kozierkiewicz.