Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Wyciągnijmy lekcję, zadbajmy o podaż

W Łodzi nie było problemów z uruchamianiem inwestycji, bo są dostępne działki i sprawna administracja. Gdzie indziej deweloperzy nie byli w stanie gonić popytu – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

W 2023 r. popyt stopniowo się rozkręcał, ale podaż zwiększyła się dopiero w październiku i listopadzie, by w grudniu znów złapać mocniejszą zadyszkę. Jak na tym tle wypadł styczeń 2024 r.?

Styczeń wygląda dobrze. Deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach wprowadzili do oferty 5,3 tys. mieszkań, czyli o 42 proc. więcej niż w grudniu i o 95 proc. niż rok wcześniej. Pamiętajmy, że porównania rok do roku mogą być mylące, one wyglądają fantastycznie z powodu niskiej bazy.

W styczniu br. mieliśmy do czynienia po stronie podaży z wynikami porównywalnymi z październikiem, o którym pan wspomniał. Jeśli chodzi o popyt, deweloperzy sprzedali w styczniu 4,5 tys. mieszkań, nieco więcej niż w grudniu, ale i mniej niż w listopadzie – na poziomie nieco lepszym niż w maju, tuż przed wejściem w życie „Bezpiecznego kredytu”.

Żadnego hurraoptymizmu nie może być, ale wynik w zakresie 4,5–5 tys. można oceniać obecnie jako dobry. Powyżej 5,5 tys. byłby świetny – jeszcze jest przestrzeń do takiej poprawy.

Styczeń był zatem dobry, szczególnie po stronie podaży, co napawa odrobiną optymizmu i pozytywnego myślenia, że deweloperzy dadzą radę wprowadzać nowe projekty. Trudno jednak ogłaszać jakieś nowe otwarcie czy też odbicie. Najważniejsze jest to, że oferta stopniowo rośnie.

Czy na styczniową sprzedaż miał jeszcze wpływ „Bezpieczny kredyt”?

W pewnym stopniu, ponieważ część sprzedaży to konwersja umów rezerwacyjnych zawieranych w zeszłym roku. Z uwagi na procedowanie wniosków kredytowych przez banki przekształcanie się takich ubiegłorocznych rezerwacji w sprzedaż prawdopodobnie będziemy widzieć może nawet do marca.

W ubiegłym roku wpływ „Bezpiecznego kredytu” na rezerwacje był bardzo mocny – już w styczniu, po zapowiedzi programu w grudniu 2022 r., obserwowaliśmy gwałtowny przyrost rezerwacji. W tej chwili mamy powoli ogłaszany zarys nowego programu wspierającego popyt i wraz z tym należałoby się spodziewać, że będziemy mieli skok rezerwacji – gdyby reakcja rynku miała być analogiczna.

Nowych rezerwacji jest obecnie dość dużo, ale nie mamy takiego efektu gwałtownego przyrostu. Nie można przy tym przesądzać, że przebieg reakcji rynku na nowy program będzie zupełnie inny – działamy w innym otoczeniu, inny jest kontekst ogłoszenia tego programu. „Bezpieczny kredyt” był ogłaszany w okresie kredytowej zimy, w sytuacji bardzo dużych oczekiwań. Teraz mamy za sobą zupełnie inne półrocze: popyt był dobry, ale deweloperzy nie dali rady odpowiedzieć na zapotrzebowanie. Pytanie, czy w najbliższym czasie firmy uwierzą, że ten nowy program będzie atrakcyjny dla nabywców.

Mówimy o rynku mieszkaniowym najczęściej jako o danych z siedmiu miast, a przecież w każdej aglomeracji sytuacja jest inna. W ubiegłym roku co do zasady deweloperzy więcej sprzedali, niż wprowadzili do oferty, ale Łódź była wyjątkiem. Dlaczego tak się stało?

Patrząc na dane zbiorcze, warto zauważyć, że w IV kwartale sytuacja po stronie podaży się poprawiła, ale rzeczywiście w skali całego roku deweloperzy nie nadążali za popytem. Wyjaśnienie jest proste – w Polsce, w dużym mieście nie da się szybko uruchomić projektu deweloperskiego. Chyba że to Łódź. Ona odstaje bardzo wyraźnie, jeśli chodzi o dostępność gruntów, o ceny gruntów, o procedury administracyjne w samorządzie – tu naprawdę należą się brawa. Zabrzmi to kontrowersyjnie, ale z punktu widzenia deweloperów przeszkodą w Łodzi jest relatywnie niska cena za mkw. mieszkania – oczywiście, w styczniu to było 10 tys. zł za mkw., ale nawet w mniejszych Katowicach ceny są wyższe, nie wspominając o Warszawie czy Krakowie ze stawkami 15–17 tys. zł za mkw. Ceny wykonawstwa w Łodzi nie są przecież mniejsze, więc tu deweloperzy uruchamiali projekty, korzystając głównie z niższych cen gruntów. Teraz pytanie, czy nie korzystali z tego zbyt intensywnie – to nam pokaże 2024 r.

W tej chwili łódzki rynek jest bowiem drugim co do wielkości pod względem oferty po Warszawie. W stolicy w ofercie jest 9,5 tys. lokali, a w Łodzi 7,7 tys. – w styczniu w obu tych miastach wprowadzono podobną liczbę mieszkań, rzędu 1,1 tys. Problem w tym, że w Warszawie w styczniu sprzedało się 1,4 tys. lokali, podczas gdy w Łodzi 0,5 tys.

Co będzie z cenami? Przewaga popytu nad podażą jest wskazywana jako jeden z czynników, które mocno wywindowały ceny lokali w 2023 r., jednak i w Łodzi, gdzie była przewaga podaży nad sprzedażą, ceny wzrosły. Czego się można spodziewać w tym roku?

Chciałabym, żeby to wyraźnie wybrzmiało zarówno dla tych, którzy myślą o nowym programie wspierającym rynek mieszkaniowy, jak i tych, którzy analizują branżę. Z „Bezpiecznego kredytu” możemy wyciągnąć jeden podstawowy wniosek: pierwszy raz w historii rynku rozumianego jako największe aglomeracje, deweloperzy nie dali rady odpowiedzieć na rosnący popyt – nie dlatego, że nie chcieli, tylko nie byli w stanie. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu wzrosty cen były przez to największe, po ponad 20 proc. W Łodzi, gdzie nie było problemu z wprowadzaniem nowej podaży, wzrost cen był wyraźnie mniejszy.

Ceny rosną i na razie nie widać, żeby się bardzo chciały zatrzymać, chociaż styczeń zapowiada nam drobną stabilizację. W przypadku Łodzi wspomniane wprowadzenie ponad tysiąca mieszkań do sprzedaży w styczniu wiązało się z czymś bardzo ciekawym: to były duże projekty z cenami 13–14 tys. zł za mkw., co spowodowało, że średnia dla Łodzi w styczniu znowu wzrosła.