Patrząc na dane zbiorcze, warto zauważyć, że w IV kwartale sytuacja po stronie podaży się poprawiła, ale rzeczywiście w skali całego roku deweloperzy nie nadążali za popytem. Wyjaśnienie jest proste – w Polsce, w dużym mieście nie da się szybko uruchomić projektu deweloperskiego. Chyba że to Łódź. Ona odstaje bardzo wyraźnie, jeśli chodzi o dostępność gruntów, o ceny gruntów, o procedury administracyjne w samorządzie – tu naprawdę należą się brawa. Zabrzmi to kontrowersyjnie, ale z punktu widzenia deweloperów przeszkodą w Łodzi jest relatywnie niska cena za mkw. mieszkania – oczywiście, w styczniu to było 10 tys. zł za mkw., ale nawet w mniejszych Katowicach ceny są wyższe, nie wspominając o Warszawie czy Krakowie ze stawkami 15–17 tys. zł za mkw. Ceny wykonawstwa w Łodzi nie są przecież mniejsze, więc tu deweloperzy uruchamiali projekty, korzystając głównie z niższych cen gruntów. Teraz pytanie, czy nie korzystali z tego zbyt intensywnie – to nam pokaże 2024 r.
W tej chwili łódzki rynek jest bowiem drugim co do wielkości pod względem oferty po Warszawie. W stolicy w ofercie jest 9,5 tys. lokali, a w Łodzi 7,7 tys. – w styczniu w obu tych miastach wprowadzono podobną liczbę mieszkań, rzędu 1,1 tys. Problem w tym, że w Warszawie w styczniu sprzedało się 1,4 tys. lokali, podczas gdy w Łodzi 0,5 tys.
Co będzie z cenami? Przewaga popytu nad podażą jest wskazywana jako jeden z czynników, które mocno wywindowały ceny lokali w 2023 r., jednak i w Łodzi, gdzie była przewaga podaży nad sprzedażą, ceny wzrosły. Czego się można spodziewać w tym roku?
Chciałabym, żeby to wyraźnie wybrzmiało zarówno dla tych, którzy myślą o nowym programie wspierającym rynek mieszkaniowy, jak i tych, którzy analizują branżę. Z „Bezpiecznego kredytu” możemy wyciągnąć jeden podstawowy wniosek: pierwszy raz w historii rynku rozumianego jako największe aglomeracje, deweloperzy nie dali rady odpowiedzieć na rosnący popyt – nie dlatego, że nie chcieli, tylko nie byli w stanie. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu wzrosty cen były przez to największe, po ponad 20 proc. W Łodzi, gdzie nie było problemu z wprowadzaniem nowej podaży, wzrost cen był wyraźnie mniejszy.
Ceny rosną i na razie nie widać, żeby się bardzo chciały zatrzymać, chociaż styczeń zapowiada nam drobną stabilizację. W przypadku Łodzi wspomniane wprowadzenie ponad tysiąca mieszkań do sprzedaży w styczniu wiązało się z czymś bardzo ciekawym: to były duże projekty z cenami 13–14 tys. zł za mkw., co spowodowało, że średnia dla Łodzi w styczniu znowu wzrosła.