Konrad Płochocki, PZFD: Podaż mieszkań pozostanie pod presją

Duże koszty finansowania, budowy oraz niedostatek i duże ceny gruntów nie pozwolą na znaczące zwiększenie inwestycji mieszkaniowych w tym roku – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

2023 r. upłynął pod znakiem przewagi popytu nad podażą, firmy z miesiąca na miesiąc starały się gonić zapotrzebowanie, dopiero w październiku i listopadzie inwestycje weszły na poziom charakterystyczny dla dobrej koniunktury. Czy ten trend się utrzyma?

Odpowiadając krótko: nie. Przede wszystkim wszyscy mówią, że mieliśmy boom. Deweloperzy nie powrócili jednak do lat 2017–2019, kiedy średnio sprzedawali w sześciu największych aglomeracjach 68 tys. mieszkań. W 2022 r. doszło do załamania i spadku sprzedaży do 35 tys. lokali, a w 2023 r. mieliśmy odbicie w górę do 58 tys. – ale nie boom. Podobnie wygląda to, jeżeli chodzi o rozpoczynane budowy. W 2023 r. będzie to 110–115 tys. lokali, w zależności od grudnia – dane poznamy niebawem. Podczas gdy w rekordowym 2021 r. było 165 tys., a w 2022 r. mieliśmy spadek do 115 tys. i w 2023 r. będzie to pewnie nieco słabiej.

Mimo dobrej końcówki 2023 r. w tym roku, naszym zdaniem, nie udało się utrzymać takiego tempa uruchamiania projektów, z kilku powodów. Wysokie stopy procentowe oddziałują na cały rynek i nie spodziewamy się, żeby w całym 2024 r. udało się uruchomić więcej inwestycji niż na około 130 tys. lokali.

Generalnie w najbliższych czterech latach budownictwo mieszkaniowe nie ma żadnych szans, żeby być na wysokim poziomie. Nawet gdyby decydenci zrealizowali wszystkie postulaty, które Polski Związek Firm Deweloperskich zgłosił, dotyczące odblokowania gruntów, przyspieszenia procedur, zmiany ustaw. Pamiętajmy, że bardzo dużą część produkcji mieszkań realizuje się poza największymi aglomeracjami. Mniejsi deweloperzy dalej mają problem z dostępem do kapitału, ale również klienci takich małych deweloperów budujących domy jednorodzinne w mniejszych miastach nie mają zdolności kredytowej. Przy bardzo wysokich kosztach finansowania i budowy nowe inwestycje powinny być wprowadzane na rynek po takich cenach, że deweloperzy obawiają się, czy znajdzie się klient. W dużych miastach z kolei brakuje gruntów.

Niech zobrazuje to grudniowy przetarg na działkę na warszawskim Ursynowie – zwycięzca licytacji zaoferował w przeliczeniu 8,5 tys. zł do 1 mkw. PUM (1 mkw. powierzchni możliwej do wybudowania na tym gruncie – red.). Mieszkania będą więc tam kosztować 27–30 tys. zł za mkw., żeby pokryć koszt zakupu ziemi, odsetek od finansowania zaciągniętego na zakup, a przecież budowa ruszy za minimum dwa lata i potrwa drugie tyle.

Teoretycznie w Polsce dużo terenów pod budownictwo mieszkaniowe, ale działek, które są rzeczywiście do kupienia i wykorzystania, jest bardzo mało, stąd też takie przerażające ceny.

Deweloperzy to spółki, które mają zarabiać, ale są wytwórcami specyficznego produktu. Trwa dyskusja „mieszkanie prawem czy towarem”. Czy firmy powinny się włączać w budowę lokali komunalnych – jest przecież program lokal za grunt: gminy dają tak poszukiwaną przecież ziemię, w zamian deweloper oddaje pewną pulę lokali. Jest specustawa – deweloperzy dostają zgodę na mieszkaniówkę na terenach po biurach, ale w zamian mają zbudować szkołę...

Dyskusja „mieszkanie prawem czy towarem” powinna być poprzedzona dyskusją „żywność prawem czy towarem” albo „czy wolno zarabiać na produkcji leków”. Musimy płacić za jedzenie, wodę, leczenie – choć mówimy tu o nieporównywalnie bardziej podstawowych potrzebach niż potrzeba mieszkania. Mieszkania to towar niezwykle drogi w produkcji i można dyskutować, kto ma za to zapłacić. Oczywiście, każdy chciałby mieć mieszkanie komunalne z niskim czynszem, wybudowane za środki publiczne – tylko skąd te środki wziąć?

Sami sobie jesteśmy trochę winni, że pojawiają się oczekiwania, że należy zaprząc deweloperów do budowania mieszkań społecznych. Tu niestety jest mój bardzo wyraźny sygnał do spółek giełdowych i ich polityki komunikacyjnej. „Parkiet” akurat świetnie przedstawia, jaka jest różnica między marżą brutto ze sprzedaży a marżą netto. 31 proc. marży brutto to w odbiorze społecznym czysty zysk dewelopera, który mieszkania na sprzedaż wyciąga z kapelusza – a nie realizuje pięć lat – i każe nabywcom zadłużać się na dekady. Na poziomie netto średnia marża netto to 13 proc. – i mówimy o spółkach giełdowych, które mają dużą skalę działalności, mniejszą konkurencję, mogą kupić duże działki pod wieloetapowe projekty. Małym spółkom deweloperskim trudno osiągać takie wyniki.

Nie ma wątpliwości, że potrzebujemy mieszkań z czynszami niższymi od rynkowych. Trudno się jednak dziwić politykom, bo za 400 tys. zł, które trzeba by było wydać na jedno mieszkanie komunalne, które trafi do jednej rodziny, można wesprzeć całą grupę kredytobiorców, a więc wyborców.

Deweloperzy chcieliby budować dużo więcej w oparciu o mechanizm lokal za grunt, bo ten mechanizm jest bardzo dobry. Myślę, że trzeba niewielkich usprawnień, żeby ten model zaskoczył – ale w nieruchomościach wszystko zajmuje bardzo dużo czasu. Zbyt szybkie zmienianie funkcjonujących ustaw nie jest dobre.

W przypadku tzw. lex deweloper razem z gminami uczyliśmy się tego procesu, ten model zaczął się trochę rozpędzać, mieliśmy kolejny bardzo dobry ruch rządu – by deweloperzy mogli budować mieszkania na terenach po biurowcach i centrach handlowych, ale nastąpiła wpadka związana z liczbą miejsc parkingowych w przeliczeniu na mieszkanie, czego w poprzedniej kadencji nie zdążono naprawić mimo politycznej zgody, a obecny Sejm do tej pory nie podjął tematu. Zachęcamy, żeby jak najszybciej to zrobić.

W przypadku budownictwa społecznego padają też argumenty, że tak się buduje na Zachodzie. Słynne już porównywanie z Wiedniem jest nietrafione. W Wiedniu jest ogromny komponent mieszkań komunalnych, bo tam samorząd dostał historyczny zasób, a liczba ludności się kurczyła. Warszawa wyszła z II wojny zniszczona w 85 proc. i zaliczyła wzrost liczby mieszkańców.