Marek Wielgo, GetHome.pl, RynekPierwotny.pl: Nowy program będzie mniej korzystny

W IV kwartale deweloperzy uruchamiali więcej inwestycji i miejmy nadzieję, że trend się utrzyma. Brakuje szczególnie lokali najtańszych – mówi Marek Wielgo, ekspert portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.

„Bezpieczny kredyt” zwiększył ewidentnie popyt na mieszkania i w zderzeniu z niską podażą przełożył się na przyspieszenie wzrostu cen. Jak podało BIK, program odpowiadał za 50 proc. akcji kredytowej w II połowie ub.r., a 40 proc. korzystających to osoby, które miały zdolność zaciągnięcia zwykłej pożyczki. Brał pan udział w spotkaniu konsultacyjnym w resorcie rozwoju. Czy zapowiada się, że ten nowy program będzie trochę lepiej skonstruowany – by wspierać i nie wpływać tak mocno na cały rynek mieszkaniowy?

Program z pewnością będzie miał mniejsze konsekwencje dla rynku, zapowiada się jako mniej korzystny od „Bk”, szczególnie jeśli chodzi o singli. Warto podkreślić, że w 2023 r. mieliśmy boom na rynku kredytowym wywołany kumulacją popytu – kredyty zaciągali nie tylko beneficjenci programu, ale i ci, którzy odzyskali zdolność kredytową, oraz ci, którzy możliwości mieli, ale czekali z zakupem na spadek cen – jednak „Bk” to przekreślił.

Nie znamy jeszcze ostatecznych statystyk, ale w ramach „Bk” pewnie będzie udzielonych około 70 tys. kredytów, a to tylko II połowa 2023 r. Przypomnę, że program „Mieszkanie dla młodych” obowiązywał przez cztery lata i wygenerował około 115 tys. kredytów, więc widać, jak wielką popularnością cieszył się „Bk” – bardzo korzystny, jeśli chodzi o warunki spłaty. Nowy program już tak korzystny ma nie być.

W IV kwartale widać było, że deweloperzy ogarnęli się i rozpoczynali więcej inwestycji., w dziesięciu największych miastach podaż nawet nieco przewyższyła popyt. Mam nadzieję, że ten trend utrzyma się również w tym roku. Największym problemem jest bowiem cały czas bardzo niska podaż mieszkań, szczególnie tych najtańszych. W ubiegłym roku widzieliśmy potężny spadek oferty lokali z ceną do 400 tys. zł, a średnia wartość „Bk” to właśnie około 400 tys. zł. Czyli wiele będzie zależało od tego, jaką podaż zapewnią deweloperzy. Sądząc po IV kwartale, firmy uwierzyły w trwałość popytu i być może ten program dodatkowo ich zmotywuje. Byle tylko program nie był na 1,5 roku, dwa lata – musi być długoterminowy.

Czy można się zatem spodziewać stabilizacji cen? W ub.r. wzrosty średnich cen ofertowych sięgały ponad 20 proc. na rynkach, gdzie rozdźwięk między podażą i popytem był największy.

W Łodzi oferta rok do roku wzrosła, a średnia cena poszła w górę o 11 proc. – bo deweloperzy pod koniec roku wprowadzili trzy drogie inwestycje, które wpłynęły na średnią.

W grudniu w większości największych miast ceny się nie zmieniły miesiąc do miesiąca, bo deweloperzy wprowadzali więcej mieszkań z segmentu popularnego, z myślą o klientach kredytowych. Gdyby ten trend się utrzymał, gdyby znacząco wzrosła oferta lokali w segmencie popularnym dla kredytobiorców, to wcale nie musielibyśmy obserwować wzrostu średniej ceny za mkw. – z powodu zmiany struktury oferty.

Niestety, mieszkania będą drożały. Trudno sobie dzisiaj wyobrazić spadek cen gruntów czy kosztów budowy. Co prawda ceny materiałów budowlanych ustabilizowały się, a wielu nawet spadły, ale nie zmienia to faktu, że koszty budowy najpewniej będą rosły, napłyną do Polski fundusze unijne z KPO, rozpocznie się budowa wielu inwestycji infrastrukturalnych i znowu będziemy borykali się z problemem braku wykonawców. Spodziewałbym się stabilizacji średniej ceny za mkw., co będzie wynikało ze zwiększenia się w ofercie mieszkań z segmentu popularnego.

Dodajmy, że 2023 r. był kiepski pod względem podaży również ze względu na koszty finansowania czy w ogóle dostępność. Szczególnie w przypadku małych i średnich przedsiębiorstw deweloperskich banki wcale się nie paliły do kredytowania inwestycji. Pamiętajmy, że był to czas dużej niepewności makro, wielu ekonomistów spodziewało się wzrostu inflacji, recesji. Na szczęście perspektywy na ten rok znacznie się poprawiły. Oczywiście, wciąż mamy wojnę w Ukrainie, recesję za naszą zachodnią granicą, natomiast perspektywy dla polskiej gospodarki są chyba całkiem niezłe. Mówimy o spadku inflacji, co powinno zachęcić zarówno banki do odwagi, jeśli chodzi o finansowanie przedsięwzięć deweloperskich, jak i samych deweloperów, którzy mają całkiem sporo pozwoleń, które w stosunkowo krótkim czasie – w perspektywie kilku miesięcy – można ewentualnie uruchomić.

Lewica postulowała budowę mieszkań na wynajem. To jest realne?

Jestem gorącym zwolennikiem tego typu inwestycji. Problem w tym, że do tanga trzeba dwojga i już PiS przejechało się na tym. Owszem, stworzono dla gmin, TBS-ów czy SIM-ów bardzo korzystne warunki finansowania, ale mimo to nie widać specjalnie wielkiego wzrostu projektów. Myślę, że samorządowcy wolą koncentrować się na inwestycjach, które służą wszystkim mieszkańcom, jak remonty i budowa dróg. Mieszkaniówka jest trudnym tematem, ale cieszę się, że mamy w największych aglomeracjach ogromny postęp, jeśli chodzi remontowanie starych zasobów. Mam nadzieję, że w końcu uda się przekonać gminy do większego zaangażowania w budownictwo czynszowe, jest przecież program „Mieszkania za grunt”. Trzeba też wreszcie jakoś zaktywizować spółdzielnie mieszkaniowe.

Potrzebne są też zmiany w przepisach ułatwiające rozpoczynanie inwestycji.

Jak bumerang wraca temat katastru jako sposobu na ograniczenie popytu inwestycyjnego...

Podatek katastralny w Polsce nie ma poparcia. Zgadzam się, że jakaś forma podatku mogłaby obejmować zakupy lokali, żeby ograniczyć spekulację, żeby zniechęcić ludzi majętnych do lokowania w mieszkaniach, które komuś potrzebne są na własny użytek.